重慶市房價與地價關系的實證研究

摘要：以２０００年第一季度至２００９年第四季度的重慶市房價指數和地價指數為樣本，通過協整檢驗和回歸分析，從實證的角度對重慶市房價和地價的關系進行研究分析。結果表明，二者具有一定的正相關關系，且長期內存在著一個穩定的比例關系。

關鍵詞：房價；地價；協整檢驗；回歸分析；重慶市

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）25-0131-02

引言

近年來，房地產業的快速發展和房價的不斷攀升越來越引起社會的注意，重慶市在2009年更是創下了房價漲幅的最高紀錄，房價已然超出了大多數消費者的承受能力。眾所周知，影響房價的因素眾多，如房地產市場需求巨大，土地壟斷，地價上漲，大量游資炒作，利益集團操縱，不正確輿論導向等，但地價依然是影響房價的最重要的因素之一。房價和地價之間關系也一直是社會各界關注焦點，是地價決定房價，還是房價決定地價然后又反作用于房價引起房價上漲呢，由于角度不同，利益不同，思想觀念不同，對房價和地價關系觀點也有所不同。

目前，國內已有許多學者對房價與地價之間的相互關系進行了大量的研究，如楊慎(2008)認為，地價上漲必然導致房價上漲；錢忠好（2008）認為，房價和地價的形成既具有相對的獨立性，又具有相互的關聯性。另外，一些學者也試圖通過計量經濟模型和分析工具進行定量分析，如葛紅玲（2008）基于北京市2003年第一季度至2007年第三季度的數據對北京市房價與地價的關系進行了研究，認為北京市房價與地價存在著長期的均衡關系，地價作為成本影響房價，房價提升帶動地價上漲；呂光明（2009）對中國1998年第一季度至2008年第三季度進行了協整分析和Granger因果檢驗，認為長期內二者存在一個穩定的因果關系，短期內房價變動引致地價變動。在研究方法上，李世蓉（2009）運用SCP范式分析中國房價地價關系，認為雖然地價不是影響房價的唯一因素，但是一個重要因素。

以上表明，雖然眾多學者對房價和地價之間的關系早已有研究，但始終未達成一個共識。為了進一步確認房價和地價之間的關系，本文以重慶市為例從實證角度出發，利用重慶市最新的房價地價數據，以計量經濟學為基礎，運用協整分析對二者之間的定量關系進行實證研究，以此得出回歸模型并提出相應的政策建議。

一、變量選取與樣本數據說明

本文使用的全部數據來自于國研網，以重慶市房屋銷售價格指數（HPI）與重慶市土地交易價格指數(LPI)為基礎，時間跨度為2001—2009年的季度數據，由于原始數據采用上年同期增長的環比數據，為了更加真實的反應地價房價長久動態關系，在使用之前，我們先將環比數據化為以2001年第一季度為基準的定基數據，同時為了消除異方差的影響，對房價指數（HPI）和地價指數（LPI）分別取對數，分別表示為LHPI，和LLPI，DLHPI和DLLPI分別表示為二者的一階方差。

二、重慶市房價與地價關系的實證研究

（一）房價與地價關系的協整檢驗

為了避免偽回歸問題，首先對重慶市房價指數（HPI）和重慶市地價指數（LPI）這兩個時間序列數據進行平穩性檢驗。一般平穩性檢驗方法有DF檢驗，ADF檢驗，PP檢驗等，本為采用ADF檢驗分析方法，對LHPI，LLPI，以及其一階差分DLPHI，DLLPI進行ADF檢驗。所有的數據計量分析結果均是在計量經濟軟件EViews3.1環境下得到的。檢驗結果如下：

表1HPI和LLPI單位根檢驗結果

結果表明：序列LHPI，LLPI的ADF統計量大于5%顯著性水平下的臨界值，即時間序列含有單位根，是非平穩序列；而一階差分序列DLPHI，DLLPI值小于5%顯著性水平下的臨界值，即此時間序列為平穩序列。協整是指兩個（或兩個以上）的非平穩序列的某種線性組合表現出平穩性，就說這些變量之間存在著協整關系。但當變量個數只有兩個時，兩個變量的單整階數必須相同才可能協整。LHPI，LLPI均為一階單整，因此LHPI，LLPI符合I（1）過程，滿足協整的前提。

然后運用Johansen協整檢驗方法進行協整檢驗，結果如下：

結果表明：似然比檢驗統計量的值58.89167大約1%顯著性水平下的臨界值20.04，即LHPI和LLPI存在著協整關系，由此看見LHPI和LLPI在99%的概率水平下存在著長期的均衡關系。

（二）重慶市房價與地價關系的回歸分析

以一年為期來研究重慶市房價與地價之間的關系。

1.地價對房價的影響

本文采用回歸分析法探討地價與房價之間的關系，模型如下：

LHPIt=λ1+iLLPIt-i+μ1t（i=1，2，3，4）

回歸結果如下：

LHPI=0.246672-0.145222LLPI（-1）+0.524913LLPI（-2）+ 0.335536LLPI（-3）+0.238278LLPI（-4）

（0.710542） （-1.269299）（4.322719）（2.591604） （1.998530）

R2=0.887357 調整后R2=0.870669，F=53.17366

由以上可以看出，在5%的顯著水平下變量的t檢驗值不太理想，但方程整體的擬合程度較好，可推知各解釋變量存在多重共線性。故采用逐步回歸法進行調整，最終模型為：

LHPI=0.320320+0.412886LLPI（-2）+0.524077LLPI（-3）

（1）

（1.025719）（4.740514）（5.802192）

R2=0.878835，調整后R2=0.870758，D.W=1.874626，

F=108.7986

方程整體擬合情況較好，且變量間不存在正相關關系。由模型（1）可以看出滯后2—3期的地價對房價有正向影響，也就是說本期地價對滯后2—3期的房價有明顯的拉升作用。

2.房價對地價的影響

本文采用回歸分析法探討房價與地價之間的關系，模型如下：

LLPIt=λ2+ β iLLPIt-i+μu2t（i=1，2，3，4）

LLPI=0.251087+0.539481LHPI（-1）+0.654759LHPI（-2）- 0.419417LHPI（-3）+0.186782LHPI（-4）

（0.555682）（2.946117）（3.533417）（-2.247045）（1.012174）

R2=0.826956，調整后 R2=0.801320，D.W=1.727404，F=32.2575，在5%的顯著水平下變量的t檢驗值不太理想，經進一步調整后，最終模型為：

LLPI=0.620028LHPI（-1）+0.404280LHPI（-2） （2）

（4.043928 ） （2.683482）

R2=0.814820，調整后 R2=0.802873，D.W=1.888166，

F=68.20224

方程擬合程度較好，且不存在自相關。由模型（2）可以看出，當期地價受滯后1—2期的房價影響，換言之，本期房價對滯后1—2期的地價有正向影響。

研究結論與政策建議

上述研究表明：選定的樣本LHPI，LLPI為非平穩序列，但經過一階差分之后變成平穩序列。回歸分析結果顯示：

（一）重慶市房價與地價之間存在正相關關系

從模型（1）可以看出重慶市滯后2期的地價每上漲1%，當期房價會上漲41%左右，而滯后3期地價每上漲1%，當期房價則上漲52%，滯后2—3期地價對當期房價具有明顯的推動作用，滯后3期的影響程度最大。從模型（2）可以看出，重慶市滯后1期的房價每上漲1%，當期地價會上漲62%，滯后2期的房價每上漲1%，當期地價會上漲40%，滯后1—2期房價共同影響當期地價。地價作為房地產開發商成本必定會影響房價，而房價的提高又增加了房地產廠商的可獲利性，轉而尋求更大規模的投資，繼而增大了地價上漲的可能性。房價和地價相互促進，營造了一個共同增長的趨勢。

（二）通過Johansen檢驗結果可以看出，重慶市房價和地價之間存在著協整關系，二者在長期內（一年以上）是相互影響的，二者在99%概率水平下具有一個長期的穩定比例關系

基于以上研究，本文提出以下政策建議：

1.適當增加土地供應，嚴格控制住房用地價格。地價是影響房價的重要因素，只有增大住房用地的供給，才有可能降低土地價格，進而在一定程度上抑制房價的上漲。

2.提高居民收入。國家通過宏觀調控體系抑制房價的過快增長，同時要提高居民收入水平，只有個人收入增漲幅度和房價增漲幅度相匹配，消費者的實際購買力才有可能增加。

3.杜絕非法炒房現象。大量流動資產的介入，在很大程度上提高了房價。介于此，政府建立健全監督管理制度，統籌運用經濟行政手段保證房地產市場的良性運行，杜絕非法囤房炒房現象，已顯得迫切必要。

參考文獻：

[1][美]達爾摩爾#8226;N.古扎拉蒂.計量經濟學基礎[M].北京:人民大學出版社，2008.

[2]李子奈，潘文卿.計量經濟學[M].北京:高等教育出版社，2007.

[3]葛紅玲.地價與房價關系研究[J].中國物價，2008，(9).

[4]錢忠好.中國高房價與高地價的關系之謎[J].經濟學研究，2008，(5).

[5]呂光明.中國房價與地價關系的多用途視角研究[J].城市發展研究，2009，(5).[責任編輯 吳明宇]