房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建安工程成本控制

【摘 要】控制開(kāi)發(fā)成本是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)低房?jī)r(jià)高利潤(rùn)的關(guān)鍵。本文就如何加強(qiáng)建安工程成本控制闡述了作者的幾點(diǎn)看法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);成本控制

The real estate development set up Anne engineering cost a control

Ma Jing-Yi

(Xuzhou dongfang real estate limited group Xuzhou Jiangsu 221300)

【Abstract】Control's development's cost is development business enterprise realization low building price the key of the high profit.This text how strengthenned to set up Anne engineering cost a control to elaborate author of what time viewpoint.

【Key words】Real estate;Cost control

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要有土地出讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)等，是開(kāi)發(fā)企業(yè)測(cè)算制定出售房?jī)r(jià)的主要依據(jù)。控制開(kāi)發(fā)成本是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)低房?jī)r(jià)高利潤(rùn)的關(guān)鍵。下面就如何加強(qiáng)建安工程成本控制加以闡述。

1. 規(guī)劃階段成本控制

這里所說(shuō)的規(guī)劃是指一個(gè)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、施工到銷(xiāo)售各個(gè)時(shí)間段的計(jì)劃。由于建材市場(chǎng)不穩(wěn)定，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大氣候和季節(jié)變化，并且變化很大。例如鋼材價(jià)格淡季和旺季相差約1000元/噸，水泥約25元/噸。正確把握好施工季節(jié)，可以降低建安工程成本。而房屋銷(xiāo)售也存在淡季和旺季，所以要正確處理好施工和銷(xiāo)售的時(shí)間關(guān)系，做到雙贏。

2. 設(shè)計(jì)階段成本控制

施工圖紙是影響建安工程成本的最重要因素，要從設(shè)計(jì)圖紙開(kāi)始控制。基本戶型確定后，選擇兩家或多家設(shè)計(jì)單位對(duì)某個(gè)戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)。然后對(duì)包括選用的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、施工工期、含鋼量、水泥等主要材料和單方造價(jià)進(jìn)行全面比較，選擇經(jīng)濟(jì)適用的設(shè)計(jì)和方案，再進(jìn)入全面設(shè)計(jì)。

3. 發(fā)包階段成本控制

開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦確定開(kāi)發(fā)本期項(xiàng)目并付諸實(shí)施，往往要求時(shí)間很緊。從規(guī)劃、方案、設(shè)計(jì)到建設(shè)施工各中間環(huán)節(jié)都要提前做好準(zhǔn)備工作，為下一環(huán)節(jié)能夠順利進(jìn)行。這樣既可以減少投資利息，還可以把房屋早建成、早銷(xiāo)售、早得效益。

例如:在施工圖紙剛剛完成甚至尚未完成，圖紙審查之前就可以確定施工隊(duì)伍，這個(gè)階段可以搞臨時(shí)設(shè)施和場(chǎng)地硬化等。此時(shí)，施工合同未簽訂，合同的最重要的要素-合同價(jià)無(wú)法確定。因此就要先簽訂一個(gè)《xxx工程施工合同條件》，這是簽訂施工合同的重要依據(jù)，避免以后經(jīng)濟(jì)糾紛。

《xxx工程施工合同條件》就是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)承包商的具體要求，只有符合和承諾條件的承包商才可以承包本項(xiàng)目工程。制定詳細(xì)的制約條件，防止施工方提前進(jìn)場(chǎng)后提出各種不合理的要求和索賠。具體可以為:(1)工程造價(jià)如何確定;(2)執(zhí)行什么定額和費(fèi)用定額;(3)費(fèi)率的計(jì)算;(4)主要材料價(jià)格及調(diào)整辦法;(5)讓利幅度;(6)工程款支付辦法;(7)優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)勵(lì);(8)其它需要說(shuō)明的事項(xiàng)。在簽訂施工合同時(shí)列入合同或作為合同附件。

4. 標(biāo)底編制價(jià)的控制

施工圖紙完成后，編制工程標(biāo)底價(jià)是一項(xiàng)重要內(nèi)容，是確定施工合同價(jià)的依據(jù)。編制標(biāo)底價(jià)前要認(rèn)真審核圖紙及建筑做法，找出圖紙與實(shí)際之間的差異，對(duì)于標(biāo)注不清、位置不明予以明確，結(jié)合實(shí)際并兼顧計(jì)價(jià)定額整理出完整的建筑做法，作為編制標(biāo)底和施工的依據(jù)，以合理確定工程造價(jià)。

4.1 由于施工圖是按成品房設(shè)計(jì)的，實(shí)際施工和銷(xiāo)售的是毛坯房，所以編制標(biāo)底價(jià)時(shí)可以把有關(guān)面層去掉，節(jié)約成本，并不影響銷(xiāo)售。例如樓面做成毛地面，只做水泥砂漿找平層，這樣更有利于用戶以后精裝修。

4.2 廚房、衛(wèi)生間屋面防水等，一般設(shè)計(jì)防水要求較高，價(jià)格較貴。我們當(dāng)?shù)睾艹墒斓淖龇ň褪撬⑹蜑r青油膏，根據(jù)多年的實(shí)踐完全起到防水效果，且成本低，施工方便。

4.3 砼標(biāo)號(hào)和水泥標(biāo)號(hào)的使用。目前住宅的結(jié)構(gòu)一般為框架或剪力墻結(jié)構(gòu)，砼標(biāo)號(hào)較大，當(dāng)砼標(biāo)號(hào)等于或大于C25時(shí)，根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格使用425#及以上水泥可以節(jié)約工程造價(jià)。據(jù)測(cè)算，工程造價(jià)在400萬(wàn)元左右的多層住宅樓，可以節(jié)約(比使用325#水泥)1.5萬(wàn)元。對(duì)于小區(qū)工程量較大，也是一筆不小的節(jié)約。

4.4 按整理的建筑做法緊扣定額的工作內(nèi)容，做到不重不漏。特別是外墻抹灰、保溫、抗裂等定額子目，工序繁雜，只有認(rèn)真核對(duì)才能正確套用定額。

5. 合同及合同價(jià)的控制

合同價(jià)是合同最重要的元素，確定合同價(jià)的依據(jù)是《xxx工程施工合同條件》中的讓利幅度和標(biāo)底價(jià)。為了公平合理，待標(biāo)底編制完成后發(fā)給承包方在一定的時(shí)間內(nèi)核對(duì)。

簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本時(shí)是控制建安工程成本的又一重點(diǎn)。目前我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)一系列法律法規(guī)和合同文本，但與實(shí)際操作及執(zhí)行還是有一定的差距和不足。制定詳細(xì)的制約條款，避免經(jīng)濟(jì)糾紛，防止個(gè)別不良承包商鉆漏洞、提出不合理索賠。例如，工程量清單法量的風(fēng)險(xiǎn)由建設(shè)單位承擔(dān)，就是說(shuō)編制標(biāo)底時(shí)要求計(jì)算工程量要達(dá)到100%，否則出現(xiàn)量的誤差結(jié)算時(shí)可以調(diào)整。搞工程造價(jià)的人都知道實(shí)際上是做不到的。再說(shuō)每個(gè)人對(duì)工程項(xiàng)目和定額的理解也不一樣，必然會(huì)造成工程量的或多或少，項(xiàng)目的歸屬也不完全一樣，這樣就會(huì)造成糾紛。還有，合同簽訂后，建設(shè)方一般不會(huì)再把標(biāo)底工程量進(jìn)行復(fù)核，而施工方在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中有時(shí)間和條件核對(duì)標(biāo)底工程量，對(duì)于建設(shè)單位來(lái)說(shuō)就不公平。所以在合同簽訂前要求對(duì)標(biāo)底工程量限制時(shí)間進(jìn)行核對(duì)，并雙方簽字確認(rèn)。合同中注明“構(gòu)成本合同價(jià)款的工程量已經(jīng)雙方核實(shí)確認(rèn)，除工程變更外不調(diào)整”。這種做法的好處是:(1)由于標(biāo)底經(jīng)過(guò)甲乙方和編制人的核對(duì)，標(biāo)底編制的質(zhì)量大大提。(2)把標(biāo)底核對(duì)工作提前，避免以后糾紛，節(jié)約時(shí)間且對(duì)于雙方都是公平合理。(3)竣工結(jié)算時(shí)只需要審核工程變更量和合同條款。

6. 工程竣工結(jié)算審核

工程竣工結(jié)算是施工企業(yè)按合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格并符合合同要求后，向發(fā)包方進(jìn)行的最終工程款結(jié)算，是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)。是控制建安工程成本成本的最后一關(guān)。

6.1 審核工程變更簽證單。變更簽證單是工程變更結(jié)算的第一首資料和直接依據(jù)，要求簽證齊全，內(nèi)容表述明確。實(shí)際工作中現(xiàn)場(chǎng)甲方代表和監(jiān)理工程師對(duì)工程造價(jià)不一定完全了解，有時(shí)的簽證只是對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際做法進(jìn)行認(rèn)證，是否為變更還要具體分析。如某小區(qū)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)外墻做法為甲樓一至四層貼面磚、乙樓二至四層貼面磚、丙樓貼面磚，外墻其他部分做法為抹灰面刷乳膠漆。施工時(shí)工程部對(duì)所有樓號(hào)簽發(fā)一個(gè)外墻做法為二至四層貼面磚、其他部分為抹灰面刷乳膠漆的簽證單。這樣對(duì)于甲丙樓與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不同，有工程量的變化，竣工結(jié)算時(shí)要扣除與原設(shè)計(jì)相差部分工程量的價(jià)款，對(duì)于乙樓來(lái)說(shuō)沒(méi)有變化。

6.2 核對(duì)合同條款，弄清哪些項(xiàng)目、哪些內(nèi)容可以調(diào)整，調(diào)整的原因和計(jì)算辦法是什么，計(jì)算的帳理是否清晰，只有符合合同條件要求、符合有關(guān)規(guī)定的才可以計(jì)算。如上例中，在編制標(biāo)底價(jià)時(shí)編制人將乙樓外墻面磚的工程量少計(jì)算一層。竣工結(jié)算時(shí)施工方以量的風(fēng)險(xiǎn)由建設(shè)方承擔(dān)為由要求調(diào)整這一層面磚的工程量和價(jià)款。我認(rèn)為不予調(diào)整，理由是:首先施工合同已經(jīng)明確除工程變更外不調(diào)整。其次原標(biāo)底工程量施工方已經(jīng)核實(shí)確認(rèn)。

6.3 弄清變更簽證單與圖紙的關(guān)系。

工程變更簽證單并不一定都是增加工程造價(jià)，要弄清變更簽證單與圖紙的關(guān)系。在增加了工程量的同時(shí)，還有把原設(shè)計(jì)圖紙工程量減少的地方。例如某工程屋面檐口，圖1為原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，圖2為變更。計(jì)算工程量時(shí)，從直觀上看只要計(jì)算②鋼筋工程量，同時(shí)扣除①鋼筋工程量就可以了。實(shí)際施工時(shí)②鋼筋替代了原圖1中的③鋼筋，所以還要扣除③鋼筋工程量。

6.4 定額、材料價(jià)格及造價(jià)計(jì)算。

以合同約定按編制標(biāo)底套用定額子目和計(jì)費(fèi)辦法。材料價(jià)格現(xiàn)場(chǎng)簽證的綜合平均價(jià)與原標(biāo)底價(jià)的差，甲供材料的結(jié)算辦法是工程結(jié)算還是財(cái)務(wù)結(jié)算，施工用水電費(fèi)是誰(shuí)支付的，按合同變更結(jié)算的讓利幅度等都要明確和計(jì)算，結(jié)算清楚。

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[文章編號(hào)]1006-7619(2010)07-20-157

[作者簡(jiǎn)介] 馬景義，國(guó)家注冊(cè)造價(jià)工程師、國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師、國(guó)家注冊(cè)一級(jí)建造師。