信息技術在房地產企業中的應用及展望

[摘 要]信息化是當今世界發展的大趨勢，大力推進信息化，是我國現代化建設的戰略舉措，也是房地產企業貫徹落實科學發展觀、加快轉變經濟增長方式、在競爭中生存與發展的必要條件。如何運用信息技術幫助房地產企業提升競爭能力，不僅關系到當前的生存，更是影響到未來可持續發展。本文通過介紹、分析信息技術在房地產企業中應用的過程，展望其發展前景，并提出信息技術在房地產企業應用中值得重視的幾個問題。

[關鍵詞] 信息技術; 房地產企業; 應用; 展望

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2010 . 16 . 032

[中圖分類號]F270.7 [文獻標識碼]A [文章編號]1673 - 0194(2010)16- 0082- 04

信息技術的迅猛發展和普及，使企業生存和競爭環境發生了根本變化。我國《2006-2020年國家信息化發展戰略》中明確指出:“充分利用信息技術，促進我國經濟增長方式由主要依靠資本和資源投入向主要依靠科技進步和提高勞動者素質轉變，提高經濟增長的質量和效益” 。作為房地產企業，研究如何將信息技術應用于房地產企業經營管理、促進生產力的發展已成為影響房地產企業生存和可持續發展的重要問題。

一、信息技術對房地產企業的作用

隨著市場競爭的加劇，信息技術的應用已成為現代企業經營的重要標志。信息技術對房地產企業的作用，主要反映在:①提高效率。由于信息技術具有準確存儲及處理大量信息的高速度和能力，因而能夠大量縮短時間，提高房地產企業的工作效率。②方便決策。信息技術既能幫助房地產企業決策者掌握情況、分析情況，又能直接為決策者提供建議和方案。③推動變革。信息技術的支持，會帶來房地產企業組織的創新、流程的優化和管理的變革。總而言之，信息技術的作用在于使房地產企業具備敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。

二、信息技術在房地產企業的應用

中華人民共和國建國初期一直到1978年黨的十一屆三中全會前，我國由于宏觀經濟指導理論和政策上的原因，房地產業處于萎縮狀態，房地產企業信息技術也基本處于空白狀態。十一屆三中全會后，我國開始了改革開放。在以計劃經濟為主、市場調節為輔的理論與政策的鼓勵下，房地產業開始復蘇，房地產企業信息技術應用也開始萌芽。

20世紀80年代以前階段，可以稱為起步或初級階段，由于當時計算機價格昂貴，操作復雜，中文處理能力弱，只能由極少數計算機專業人員掌握并使用，因此，只有一些老牌房地產企業在引進計算機硬件的同時，引進了一些功能軟件，處理單項的會計業務，如工資核算等業務。但這時的軟件應用均屬于單機版，軟件安裝在單獨的計算機上，完成一些簡單的計算、統計、查詢、資料整理等工作，代替部分手工的勞動。這一階段最主要的作用在于把信息技術引入房地產企業的管理中。

20世紀80年代，可以稱為自我完善階段。隨著微型計算機在國內市場的大量出現，為房地產企業信息技術的發展，提供了較好的物質基礎。隨著中國的改革開放， 房地產企業也得到了逐步壯大，這時，以電算化為標志的房地產企業信息技術也開始自我完善，會計電算化工作得到迅速發展。1988年3月，據財政部抽樣調查，已有約14%的單位開展了會計電算化工作。這一階段的應用由于漢化的微機操作系統研制成功并不斷完善，使得中文辦公自動化處理能力大大增強，數據庫語言的應用大大方便了程序設計工作，因此這一階段的應用已從單項應用向多項應用和綜合應用發展。

20世紀90年代，可以稱為自我發展階段。以鄧小平南巡講話為契機，房地產業進入了快速發展階段。1991年底，上海的房地產企業只有94家，到2000年底，房地產企業已超過4 000家[1];與此相應，房地產企業信息技術也得到很大發展。1994年6月，財政部印發《會計電算化管理辦法》等規章的通知，促進了我國會計電算化事業的健康發展。到90年代中期，房地產企業的計算機軟件，如房屋銷售軟件、物業管理軟件、租賃軟件、房地產投資可行性分析軟件、房地產開發管理軟件、工程監理軟件、工程預決算軟件、會計管理系統軟件等，得到了廣泛的開發和應用。該階段的特點:一是系統運行環境從單機系統向多用戶系統和網絡系統方向發展;二是管理內容從一般會計核算系統向建立企業信息化系統方向發展;三是系統研究開發方式從自行開發向由專業部門組織統一開發和購買商品化軟件方向發展。

進入21世紀，可以稱為一體化集成應用階段。隨著中國加入世界貿易組織和全球經濟一體化的擴大，房地產企業也進入了一個新的歷史階段。由于房地產企業主要是圍繞開發項目進行運作，周期長，涉及眾多業務環節，同時一些大型房地產企業集團還遇到多項目運作、跨地域發展等需要集中管理的問題。這時計算機互聯網絡技術的發展，為滿足房地產企業對信息整合的新的需求提供了技術基礎，基于B/S(瀏覽/服務器)結構的、整合全部業務流程的一體化管理信息系統成為房地產企業新的選擇。一些從事財務軟件開發的如用友、金蝶、安易等國內軟件公司，也紛紛從單一的財務管理軟件向網絡財務、全面企業管理軟件發展。如ERP(Enterprise Resource Planning，企業資源規劃)就是一個以管理會計為核心的一體化集成應用信息系統。ERP可將企業內部所有資源整合在一起，對采購、生產、成本、庫存、分銷、運輸、財務、人力資源進行規劃，從而達到最佳資源組合，取得最佳效益 。ERP是建立在信息技術基礎上，以系統化的管理思想，為企業決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺。國外的SAP公司(也是其軟件的名稱)，是全球最大的ERP供應商，目前全球《財富》500強80%以上的企業正在從SAP(一體化集成應用系統)的管理方案中獲益。將企業物流、資金流、信息流進行一體化集成應用管理，反映了時代對企業合理調配資源，最大化地創造社會財富的要求。

信息技術在房地產企業的應用，其發展階段并不是截然分開的，而是相互重疊的。2003年之前，中國大部分房地產企業的管理信息化需求停留在部門級“業務處理”應用下，對應的軟件功能單一。2003年后，國內房地產市場逐步經歷了一輪調控，房地產企業普遍感到壓力加大，軟件需求也開始要求從“業務處理”向“解決某一領域管理難題”轉變，并開始關注軟件的管理功能，尤其是對本企業的適應性，這時信息技術開始成為解決房地產企業管理問題的重要需求。2007年以來，地產行業開始了空前的跨區域擴張，一些大型房地產企業首次將信息化管理提到了企業級的戰略高度，信息化平臺也從部門級應用或職能級應用上升到戰略決策和整體運營支撐的高度。如盛高置地、上置集團、綠地集團、世茂集團等上海多家知名的企業集團在2008年紛紛實施用友ERP-NC集團型一體化集成解決方案 。2009年2月，綠城房地產集團有限公司也與用友公司簽署了信息化戰略合作協議，合作內容包括房地產項目管理、營銷管理、人力資源管理、商業地產管理、辦公自動化OA、集團財務管理、集團協同及決策分析等房地產行業信息一體化解決方案，合同總金額超過千萬元。上海房地產龍頭企業上海地產集團有限公司也投資引進用友ERP-NC軟件系統，2009年起首先實施財務業務一體化管理，各控股子公司全部利用寬帶上網，將企業的財務信息利用網絡輸入匯總到集團的服務器，集團對各控股子公司財務進行集中管理與監控。集團型企業實行財務集中統一管理的好處是:可以增強集團對下屬企業的財務監控力度，可以達到對全集團項目建設動態成本的實時掌控，可以實現多項目資金收支平衡管理，并有利于消除會計信息失真，完善企業內部控制體系，以財務管理進步促進企業管理進步，進而提高集團的核心競爭力。

由于受發展戰略、規模、資金、人才等因素的影響，目前大部分房地產企業信息化尚未進入一體化集成應用階段，但企業逐步從項目管理信息化走向企業整體信息化，這是企業信息化發展的規律。

三、信息技術在房地產企業發展趨勢展望

信息技術在房地產企業發展前景，筆者認為主要表現在以下幾個方面:

1. 房地產企業將普遍采用一體化的集成信息技術

房地產企業特別是集團型企業，在發展過程中，必然會遇到集團公司與子公司的監控和實時經營數據的反饋無法得到很好集中等問題，在集團進行決策時很難很快拿到一手的完整的業務數據，在集團和子公司間也缺少一個溝通的業務平臺。隨著房地產企業管理過程中計算機的大量運用，信息網絡的日漸完善，房地產企業“整合業務、駕馭變化”[2]成為可能，采用一體化的集成信息系統，可將企業的財務物流、生產制造、CRM、OA、管理會計、決策支持、網絡分銷、人力資源、集團應用等整合在一起，總部或集團可以不斷地、定期地通過數據庫管理對各部門或子公司進行巡視和技術監控，實行各部門或各子公司的技術銜接和信息反饋，從而使房地產企業達到精確管理、規范運營、改善經營的目標。因此，ERP(企業資源計劃)一體化的集成信息系統也必然成為將來房地產企業管理信息化的主流發展方向。

2. 房地產企業將大量應用智能化信息技術

隨著信息技術的發展和人們生活水平的提高，住宅的智能化功能將成為將來樓盤綜合性能的一個重要指標。房地產企業在設計規劃和建造樓盤時，必將考慮網絡時代的家居生活如何適應信息化的需要，如居家辦公、電子商務、遠程醫療、網絡教育等功能。智能化的物業管理將深入到各單體住宅，真正實現建筑智能化到社區管理的智能化。房地產企業也將改變傳統企業的經營模式，將大量采用電子商務、管動辦公、網絡會議、企業網站、在線咨詢、網上銷售等現代化的經營模式。

3. “虛擬現實技術”將廣泛應用于房地產企業

虛擬現實技術(Virtual Reality，VR)，它是一門綜合性信息技術，它是由計算機硬件、軟件以及各種傳感器構成的三維信息的人工環境——虛擬環境，可以真實模擬現實世界可以實現的或者不可實現的事物和環境。由于VR技術下的方案效果圖是360度的全方位立體圖，它可以模擬人的視角在計算機里對場景模型進行虛擬漫游，通過虛擬漫游可從不同角度來觀察場景效果，還可對場景內的任何物體進行點擊查詢，包括:路面寬窄、建筑高度、綠化容積、地下管線等，再加上靈活的人機交互，如開關門、規劃細節、方案替換、透視建筑內部結構等。因此可廣泛應用于房地產項目的申報、審批、設計、宣傳、銷售等領域。由于VR技術還可以建立周圍場景、結構構件及機械設備等的三維CAD模型，并對系統中的模型進行虛擬裝配，根據虛擬裝配的結果，在人機交互的可視化環境中對施工方案進行修改，這樣可使房地產項目投資更為經濟。

4. 信息技術將提升房地產企業技術創新的能力

信息技術的發展，開創了技術創新和生產力發展的新局面。技術創新是一個把新設想轉變成現實的、能在市場上銷售的新的或改進的產品和工藝的過程。房地產企業的技術創新主要體現在對新技術的采納和應用上。隨著信息化、智能化、網絡化的發展，房地產企業技術創新的能力將大大提升，房地產企業將利用信息技術進行合理分析，為房地產投資決策提供科學有效的依據，審慎選擇項目;房地產企業也主導著高新技術在房地產行業的引進和使用，為了滿足消費者日益增長的品質需求，在住宅設計上要體現科技進步，將“以人為本”的思想貫穿到住宅設計中，要推出滿足不同消費層次、設計多樣化的住宅，做到規劃合理、設計超前、設施配套、環境優美、綠色節能、生態環保、智能化。信息技術的支撐將對房地產企業的技術創新產生積極的影響。

5. 房地產企業將在信息技術上投入更多的資金

隨著房地產行業競爭的加劇和房地產開發科技含量的增加，房地產企業信息技術利用程度的高低將決定企業的成敗。同時，高速發展中的中國房地產企業正向專業化、跨區化、規模化以及國際化方向發展，面對競爭日益加劇的市場環境，大力推進信息化，加快轉變經濟增長方式，是房地產企業在競爭中生存的必要條件，也是提升房地產企業市場競爭能力重要方法。企業對先進信息技術應用解決方案的需求將日益強烈，將來在信息技術上的投資也必將日益增多。但投資是否能夠取得良好的效果，將取決于信息技術能否使企業的組織管理決策能力變得越來越強、組織流程變得清晰高效和市場競爭力變得更加強大。

四、信息技術在房地產企業應用中值得重視的問題

1. 重視培養和吸收復合型信息化人才

信息技術是一種人機互交的結果，它不是純粹的自動化或電子化，涉及組織內部以及組織與合作伙伴之間組織、流程的重組。“對信息化的內容而言，它是包含了管理、信息技術和組織三個方面的要素，忽略任何一個方面都不會構成一個良好的解決方案”[3]。也就是說，信息技術必須配合適當的組織與管理，方案才會有效。信息技術同組織、管理等要素的有效集成才能成為房地產企業新的核心競爭力。而組織、管理和實施都十分需要復合型信息化人才。筆者認為，房地產企業應重視培養和吸收既懂房地產企業經營管理，又懂現代信息技術的復合型人才，這樣才能滿足房地產企業可持續發展的要求。

2. 信息技術的應用要與房地產企業發展環境相協調

“信息化的意義不在于強調信息技術本身的好與壞，而在于強調是否對環境的挑戰提出一個好的解答”[3]。房地產企業應該認清環境的挑戰，選擇適合自己的信息技術，只有認真分析企業所面臨的挑戰與問題后，全面地考慮在技術、組織與管理三方面的解決方案，才能形成一個真正的信息化發展框架。信息技術與企業的發展環境相匹配，能夠應對環境的挑戰，才是合適的，并不是投資越多越好。筆者認為，房地產企業對信息技術的應用要注重投資效果，要與企業的發展戰略和發展環境相適應，要探索成本低、實效好的信息化發展模式，做到統籌兼顧，協調發展。

3. 要重視信息技術應用中的信息安全問題

隨著信息技術的不斷發展，以計算機為核心的信息設備在房地產企業將得到越來越廣泛的應用，并且各種設備普遍聯網。隨著房地產企業對信息系統和信息網絡的依賴性越來越大，各種信息網絡正成為企業的神經中樞，其性能優劣和狀況好壞不僅將直接影響企業生產力的發揮，而且一旦信息網絡遭到攻擊和破壞，就可能使整個企業的工作陷入中斷和癱瘓。因此，在信息技術的應用中信息安全是房地產企業必須重視的問題。信息安全的威脅主要有:計算機病毒、網絡入侵和預設的軟、硬件陷阱。信息安全防范的問題主要依靠防病毒、防火墻、防黑客入侵、密碼、數字簽證、身份驗證技術、安全審計、災難恢復等安全機制(措施)的有機組合來解決。房地產企業只有將各種信息安全措施有效結合起來，才能保證較好的防范效果。

五、結束語

通過回顧信息技術在房地產企業逐步應用和發展的過程，我們可以深切地感受到房地產企業在信息技術應用方面的發展，是與我國改革開放和房地產業蓬勃發展緊密相連的。我們國家的發展，信息技術的進步，將成就房地產企業建立屬于自己的數字化夢想。盡管房地產企業還將面臨各種挑戰，但應用先進的信息技術來整合企業現有的生產、經營、設計、管理，改善房地產企業在市場競爭中的生存條件，提高房地產企業的核心競爭力，將成為房地產企業不懈的追求。

注:本文2009年獲上海市會計學會房地產工作委員會優秀論文獎。

主要參考文獻

[1] 沈正超. 用科學發展觀思考上海房地產業的發展[J]. 上海房地，2004(7).

[2] 靳慧勇. ERP培訓教程——財務篇[M]. 北京:中國物資出版社，2005.

[3] 黃麗華，劉健. 信息化規劃與項目管理[M]. 上海:上海科學技術出版社，2007.