陸資加速佈局臺灣不動產(chǎn)

瞄準(zhǔn)快捷型酒店

信義房屋資深人士分析，2003年香港逐步放開大陸公民自由行后，在2006年迎來大陸投資香港樓市的高峰。臺灣業(yè)內(nèi)認(rèn)為，大陸民眾投資臺灣不動產(chǎn)也會接近大陸民眾投資香港不動產(chǎn)的時間節(jié)奏。隨著大陸民眾赴臺投資配套政策的日漸成熟，臺灣會在未來幾年逐漸迎來大陸赴臺投資的高潮。

還記得「臺屋滬賣」嗎?這個5年前在上海房地產(chǎn)界引起轟動的臺灣地產(chǎn)推介活動，因為當(dāng)時兩岸政策的局限性而黯然收場。但是5年后的今天，情況已經(jīng)大不相同。

自2009年6月底，臺灣公佈了大陸在臺投資的192項行業(yè)目錄，公共建設(shè)達11項，其中屬商用不動產(chǎn)的「觀光旅館業(yè)」成為大陸房地產(chǎn)開發(fā)商的「登臺」引擎——2009年下半年去臺灣考察的大陸地產(chǎn)開發(fā)商超過了過去50年總和。

進入2010年，MOU(兩岸金融監(jiān)管合作備忘錄)和ECFA(兩岸經(jīng)濟合作框架協(xié)議)的接連發(fā)酵，讓陸資投資臺灣房地產(chǎn)掀起第二波風(fēng)潮。儘管目前仍受限於未開放的自由行和銀行貸款，直接赴臺購置不動產(chǎn)的大陸資金不多，但「暗潮涌動」之勢讓這第二波投資也熱力不減。據(jù)臺灣多家代理行證實，已經(jīng)有部分財力雄厚的陸資通過臺商和香港通道在臺灣購買不動產(chǎn)。

暗潮涌動的曲線路徑

據(jù)臺灣放開大陸民眾投資房地產(chǎn)已經(jīng)一年有餘，但按照臺灣的目前規(guī)定，大陸民眾購買臺灣的不動產(chǎn)，三年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。

臺灣連鎖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)住商不動產(chǎn)資深人士徐佳馨指出，其實在政策配套成熟之前，就有一些大陸機構(gòu)通過香港和臺灣的渠道在臺灣投資旅館，這種投資都是以合股的形式和有旅館的臺灣人合作。

臺灣最大的房地產(chǎn)中介機構(gòu)信義房屋的資深人士亦表示，大陸一些公司通過香港設(shè)立的公司來購置不動產(chǎn)，在臺灣的地產(chǎn)業(yè)界都有傳聞。

第一太平戴維斯臺灣公司總經(jīng)理高銘頂稱，因為臺灣對大陸民眾購買不動產(chǎn)的限制在放開，大家對臺灣房價有上漲的預(yù)期 (另外還有稅收的因素)，也有相當(dāng)多在大陸投資的臺灣商人回到臺灣購買不動產(chǎn)。據(jù)初步估算，2010年，臺商回到臺灣購買地產(chǎn)同比增長了40%，但其中也有部分可能是大陸人士通過熟悉的臺商在臺灣購買的。

陸資瞄準(zhǔn)旅館業(yè)

臺灣放開大陸民眾赴臺旅游以來，大陸旅客已經(jīng)逐漸取代日本旅客成為臺灣第一大客源。據(jù)統(tǒng)計，2009年全年，赴臺旅客共計440萬人次，其中97萬人次來自大陸。2010年上半年，赴臺旅客人次已超過270萬，比2009年同期增長29.3%，其中大陸旅客人次占比近31%。

由此，與觀光旅游業(yè)息息相關(guān)的旅館業(yè)，成為大陸一些投資者的首要選擇。

世邦魏理仕臺灣分公司董事總經(jīng)理云惟鴻指出:「大陸旅客強勁的消費力以及臺灣對許多大陸民眾的神秘吸引力，都是不少零售及酒店業(yè)者看好臺灣市場的原因。」臺灣於2009年8月開放銀聯(lián)卡在臺使用，也增加了大陸旅客在臺灣消費的便利性。

中介人士介紹，在臺北第二商圈購買一處包含100個房間的快捷型酒店大約需要15億~20億新臺幣(約合人民幣3.2億~4.2億元)。目前，大陸財力雄厚者希望購買的旅館區(qū)位也和大陸赴臺灣的主流旅游路線 「大臺北地區(qū)—高雄—臺中」高度吻合。

短期內(nèi)陸資無法炒房

據(jù)統(tǒng)計，臺北房價目前均價每坪已超過60萬元新臺幣，一些豪宅已經(jīng)飆升到150萬元新臺幣/坪。來勢洶洶的陸資，是否會為已經(jīng)高企的房價推波助瀾?

按照臺灣地產(chǎn)界人士的判斷，因為臺灣的銀行和大陸的銀行并沒有共享的征信系統(tǒng)，所以臺灣的銀行一般不會貸款給在臺灣購買住宅的大陸人士，加之受到「大陸民眾在臺灣購買不動產(chǎn)三年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓」的政策限制，短期內(nèi)，大陸民眾在臺灣購買不動產(chǎn)，炒作的可能性很小。

另外，目前臺灣的住宅投資回報率是2.7%左右，商業(yè)地產(chǎn)投資回報率在3%左右，和亞洲的泰國、馬來西亞相比，投資回報率不足夠吸引人。但信義房屋的資深人士認(rèn)為，因為臺灣住房貸款的利率是2%，房租可以覆蓋住房貸款，所以一旦銀行給大陸人士放貸，就會吸引更多的大陸民眾民在臺灣購置不動產(chǎn)投資。

當(dāng)下，臺灣放開大陸民眾的自由行在即，近日，中國銀行也宣佈將與臺銀、兆豐銀、中信銀、合庫銀等四家銀行簽署合作備忘錄，合作涵蓋貨幣清算、資金拆借和人才培訓(xùn)等。隨著兩岸銀行的深入合作，臺灣的銀行給大陸民眾貸款也將得到解決。實際上，按照放開大陸民眾投資臺灣房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，大陸資金在臺灣地區(qū)購買不動產(chǎn)可向當(dāng)?shù)劂y行貸款，最高融資成數(shù)原則上不超過五成，但沒有實際操作。隨著大陸民眾赴臺投資配套政策的日漸成熟，臺灣會在未來幾年逐漸迎來大陸赴臺投資的高潮。

臺灣不動產(chǎn)開放進程

2002年8月

臺灣施行《大陸地區(qū)人民在臺灣地區(qū)取得設(shè)定或轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)許可辦法》，開放大陸人士在臺灣取得不動產(chǎn)，該許可辦法於2009年大幅修正，放寬大陸人士在臺灣取得不動產(chǎn)限制。

2008年4月

大陸資金在臺灣地區(qū)購買不動產(chǎn)可向當(dāng)?shù)劂y行貸款，最高融資成數(shù)原則不超過五成，取消大陸人士在臺灣購買不動產(chǎn)需交代資金來源限制，大幅簡化審計流程。

2009年1月

臺灣計畫將大陸人士在臺灣停留期限從每年一個月延長至每年三個月。

2009年7月

臺灣金融管理部門修正發(fā)佈《臺灣地區(qū)與大陸地區(qū)金融業(yè)務(wù)往來許可辦法》，宣佈多項鬆綁措施，持有臺灣地區(qū)居留證的大陸人士可比照臺灣居民辦理新臺幣與外幣融資。

2010年1月

兩岸金融監(jiān)管合作備忘錄(MOU)正式生效，臺灣逐步放寬大陸金融機構(gòu)到臺灣投資的政策。