零售賣場+商業地產 零售商擴張新引擎

租金成本高居不下，行業利潤日漸微薄，選址擴展困難重重。如此背景下，零售商如何保持業績增長?「自地自建」、「以租金養投入」，能否成為零售商的擴張新引擎?

2010年8月12日，TESCO宣佈，集團旗下地產公司簽署廈門七星「Life space樂都匯購物廣場」項目。在這之前，TESCO已在青島、秦皇島和撫順開出三家樂都匯購物廣場。

除TESCO外，百腦匯、宜家、歐尚、麥德龍、正大集團等外資零售企業在自建物業開展商業地產模式上進行諸多嘗試。而來自法國的家樂福，2010年7月與河北保龍倉成立合資公司，也將以商業地產的模式在河北發展。

自地自建零售商紛紛涉足商業地產

零售商轉戰商業地產的弦外之音是，在行業競爭日趨激烈的今天，零售企業不再滿足于經營單一的零售業務，開始學會零售與地產「兩條腿走路」。

事實上，零售商自建物業的趨勢在2009年已蔚然成風。

2009年8月15日，臺灣藍天電腦集團旗下零售通路百腦匯，在徐家匯商圈斥鉅資5.5億(人民幣，下同)，打造面積達1萬8千平方米的第三家大型IT商場——徐匯二店。「不做第一，就會挨打!徐家匯是目前上海三大IT商圈中最成熟的一個，也是大陸IT市場的一級戰區。拿下徐家匯，就是上海第一，自然就會在全大陸立於不敗之地!」上海百腦匯電子資訊有限公司華東區總經理沉其祥，在開業典禮上高調詮釋百腦匯的No.1擴張戰略。

1998年成立，12年的發展，百腦匯的IT終端模式正逐漸從專業商場向購物中心演變——異業結合，復合式經營，百腦匯廣州店在全大陸IT商場第一個引進了星巴克，還有一茶一坐、SEVEN-ELEVEN便利店等綜合商業項目。

2009年，宜家宣佈「捆綁」英特宜家進軍商業地產，雙方以49%和51%的股權關系共同投資打造英特宜家購物中心。此外，臺灣統一旗下企業歐尚超市也計畫自建購物中心作為其在大陸市場的發展模式。歐尚投資3.2億元在蘇州建設了其在大陸的第一家購物中心。其他外資零售企業包括韓國樂天瑪特、日本永旺集團等也紛紛追加投資購地自建物業。

而TESCO計畫未來一年內在大陸開出9家Life space樂都匯購物中心，其中TESCO超市承擔購物中心主力店角色，TESCO的戰略合作伙伴，如肯德基、必勝客、好利來、達芙妮、艾格、米奇、愛樂游園地、金逸院線品牌等相繼引進，最終形成集合購物、餐飲、娛樂、休閒為一體的綜合購物業態。

上述個案中，這些外資企業扮演的角色不再是單純依靠銷售商品賺錢的零售商，儼然成為涉及地產開發、運營、招商、物業管理的地產商。

以租金養投入為擴張輸血

隨著競爭不斷加劇、房租日益上漲，零售企業的盈利空間越來越小，零售商試圖通過運作商業地產來提升商業升值空間，多少也帶有一些無奈的色彩。

公開資料顯示，大陸連鎖百強企業的平均凈利潤率只有1.32%，即便是銷售額排名前十位的大陸零售商，凈利潤率也只有1.77%，這與商業地產升值空間相比，投資回報率相差甚遠。有零售企業家自嘲是「給地產商打工的」。因此，給別人打工還不如自己當「老板」是一些零售商普遍心態。

對比承租與自建，沉其祥指出，承租的租金每年遞增，儘管營收也會增加，但營收的增加常常無法與租金的遞增成正比。「比如百腦匯承租的美羅城店，我們跟美羅已經是第二次續約了;這第二個10年，每年的租金遞增幅度更大，不小於5%，每個月的租金成本是300萬起跳，最后的凈利潤相對就會被壓縮。而像我們自己蓋的徐匯店，本身只有一個裝修折舊的攤提，可能會用20~30年攤提，但沒有租金成本，從中長期角度和凈利潤角度來看，徐匯二店的潛力更大。」

沉其祥說，對於自建店，百腦匯會自己規劃商業佈局，比如下面的裙樓用作商場，塔樓做寫字樓來租或者賣，「當你賣的時候，其實你已經把下面的商場投入全部回收。商戶們在裙樓開店，我們希望他們到上面買或租辦公室，一是管理方便，二也可以把售后服務和客服中心全部搬進來，提高品牌銷售的綜合效益。」

「開發商業地產還可以帶動周邊房地產樓盤的銷售，而周邊社區入住率提高，也會增加商戶的銷售」。有業內人士認為，開發商業地產對零售商的銷售起到相互促進的作用。

此外，零售商開展商業地產在現金流方面有著得天獨厚的優勢。由於零售商給供應商結賬時至少有一個月的賬期。因此，一個月銷售商品所得的現金流如同沒有利息的貸款。以年銷售額120億元的零售企業為例，這將意味著，它平均每個月至少有數億元的現金掌握在手中。而投資回報較高的商業地產，則是很多零售企業的通行做法。

「零售商手裡有了大筆的錢，純粹用於擴大營業規模的話，往往培育期又太長。因此，有許多零售企業就選擇了零售業+地產的復合發展模式。」

投資還是投機?

儘管一些企業做的風生水起，但對於零售商進軍商業地產，有專家保持謹慎態度。

上海一級地段，平均2萬平米的單店面積，全部18家店中高達15家的自地自建，隨著大陸資產價格的不斷飆高，百腦匯也必須不斷投入更多的真金白銀。

「最早的時候圈一個商場連1億都不用;現在蓋一個商場最起碼都要2億以上;而且都是採取土地競標的方式，有時會因為沒有合適的土地釋出或價格而不得不長期等待，像重慶我們就談了3年才進去，從一定程度上減慢了開店佈點的速度。」沉其祥坦言，自地自建資金占用量非常大，因此計畫發行REITS(房地產投資信託基金)，募集一些資金。

「連鎖超市開展商業地產，難點在於招商環節。儘管一些超市與麥當勞、肯德基、味千拉麵等餐飲連鎖企業保持密切的戰略聯盟，但商業地產的招商涉及到百貨、娛樂、酒店等多種業態，需要有專業的團隊來進行操作」。一位業內人士如此表示。此外，零售企業自建物業週期較長，在一定程度上阻礙了擴張的步伐。尤其在大陸一線城市商圈日益飽和、地價飛漲，更加增添了有利商圈選址的難度。

有專家指出，零售行業涉足商業地產應該量力而行，不應該將大量的資金沉淀在購地方面，這會嚴重影響企業的擴張速度。

從操作層面，傳統零售商涉足商業地產應當謹慎。「投資一個購物中心項目動輒要上億元的資金，而零售業是『輕資產』的運作模式。零售商不可能成為地產商，購物中心項目還主要依靠專業的商業地產公司來運作」。

從短期投資角度，由於房價在漲，投資商業地產必定獲利;但長遠來看，一旦泡沫消除，將給企業帶來一定的投資風險。