房價\\政策將何去何從?

金九銀十PK新國十條

為迎接「金九銀十」的到來，開發商積極「以量補價」，據統計，大陸30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%。而作為大陸風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。成交量的大幅上漲，引發市場對下一波房價走勢的猜測:房價將報復性上漲還是迎來第二波調控政策?

當進入秋高氣爽的9月，樓市也進入了「金九銀十」的傳統銷售旺季。2010年8月份呈現出自4月份新「國十條」調控新政以來最為明顯的回暖跡象，似乎提前為樓市復蘇預熱。

上半年業績不好的開發商為了完成全年銷售目標，憋足了勁向「絕地大反彈」沖刺。積攢了四個多月的購房需求也開始蠢蠢欲動，當樓市「金九銀十」遭遇「史上最嚴厲的樓市調控」，無論會碰撞出什麼樣的火花，都決定了2010年的「金九銀十」 因為調控而顯得備受矚目，成為樓市各方的焦點。之前住建部官員所稱「調控效果將會在三季度顯現，樓價將會出現下降」的「調控成色」將受到實踐的檢驗。

「存錢化水」+ 剛性需求

有以下四個方面的原因導致目前樓市升溫:

一是目前通貨膨脹一直持續，民眾普遍擔心「存錢化水」，投資固定資產保值增值;房產的價格一直在升，強化了投資地產保持增值的觀念;

二是大陸目前缺乏好的投資渠道，比如股市現在萎靡不振，投資企業，現在成本也比較高，人工也比較高，原材料價格也在上漲，油價也比較高，導致收益不高;

三是剛性需求的客觀存在，改善性住房的需求比較強，導致購買持續不斷;

四是折價樓盤的銷售量沖高也是成交量短期上揚的主要原因。

全面回暖報復性反彈?

「購買力積壓得這麼厲害，后期肯定會有所釋放。」「隨著成交量的大幅回升，房價盤整也會加劇。一些前期高價滯銷的樓盤會降價，而本身就熱銷的樓盤價格會有所上調。」

「9月和10月可以說是開發商們在2010年年內的最后一次機會。」除了政策因素外，資金壓力與銷售任務也是導致開發商在未來兩個月降價推盤的主要原因。一旦降價幅度達到剛性需求購房者的心理價位，需求的「火花」就會釋放。

「即將到來的以『金九銀十』為代表的第三季度，開發商會增加開盤數增加供給，競爭會加劇，預計10月五花八門的房展會促銷會出現」。

市場出現回暖跡象，改善型買家和投資者都有可能入場，但不能認為樓市已進入上升通道。自7月開始至8月，廣州樓市價格穩定，成交量上升，但實際價格上漲幅度不大，價格上漲的主要是位於市區中心的高檔新樓盤，而舊樓盤價格相對平穩，個別供貨量較大的價格甚至出現5%～10%左右的回跌。但如果成交量增加到一定程度，價格將全面上漲。

但在一片看漲聲中，「2010年的金九銀十相對於2009年，只能算是鍍金、鍍銀。」與2009年相比，同比多半是下降的。但從環比看，「最壞的時候已經過去」。不過，這只是指交易量會有所回升，但價格恐怕還將繼續下調。「10月份之后，甚至就在『金九銀十』期間，一線城市房價就會開始進入下行趨勢，至少是持平。」 對於下調空間，最極端的情況是房價有可能會下調至2009年7、8月份的價格。

新政 是否再次出臺?

8月樓市提前爆發，房地產中介擔心會引來有關部門的關注，新的樓市調控政策可能出臺。新的調控手段一旦在黃金周前出臺，「黃金周」將變「灰色周」。

「此輪房地產調控的首要目的在於遏制房地產價格過快上漲。如果價格上漲明顯高於今年4月份，也就是調控開始時的水平，不排除會有更嚴厲的調控措施出臺。」

8月31日，《人民日報》發文稱，「必須繼續堅持調控不動搖，并根據市場形勢變化及時進行政策微調」，「如果調控長時間不能見效，應當適時出臺進一步的措施」。在樓市成交回暖的同時，再次調控的信號也在不斷釋放。

樓市在「黃金周」很可能獲得較為寬容的政策環境，一手開發商將獲得「喘口氣」的時機，但「黃金周」后調控將隨后而至。如果黃金周前無新政出臺，其后也將會有相關政策出臺。預測新一輪政策會在12月才出臺，而加息可能會隨時發生，只是幅度不會太大而已。

全面加息可能性較小，可能會採取「差異化加息」，即只提高貸款利率，不改變存款利率。除此之外，還有多種手段可能被用於新的調控，比如稅收政策、土地政策，遏制投資性的增值稅、房產稅、豪宅稅等。

那麼，在樓市調控政策下壓抑了四個多月，房地產市場會不會借此機會強勢翻身? 2009年「金九銀十」的好成績讓開發商對2010年的情況充滿期待，2010年的「金九銀十」，房價到底會不會有所松動?成交量的反彈能否持續?而有官員曾經表示，調控如果沒有達到預期的效果，將會出臺更嚴厲的政策，開發貸的停放傳聞，房產稅的再次被提起，無風不起浪，那麼，政策將會何去何從呢?

政府對樓市的態度和政策影響著購房者對樓價的心理預期，但供求關系仍然是決定商品價格的核心因素。