商業(yè)地產(chǎn)欲展翅高飛

2010年初，中央政府連續(xù)出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施，從“國四條”到“國十一條”，再到“國19條”，隨著國家調(diào)控政策的密集發(fā)布，樓市市場觀望情緒開始加重，各大城市樓市銷量紛紛出現(xiàn)下滑。然而，商業(yè)地產(chǎn)卻因為不受這些樓市新政的影響和良好的發(fā)展前景預(yù)期，備受投資客的關(guān)注。

商業(yè)地產(chǎn)成為香餑餑

今年4月份以來，房地產(chǎn)調(diào)控為住宅罩上了愁云慘霧，卻為商業(yè)地產(chǎn)帶來了契機。根據(jù)多家研究機構(gòu)的市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控新政一一出臺，普通住宅市場逐漸走弱，投資者以及開發(fā)商對商業(yè)類地產(chǎn)的關(guān)注度正在成倍增加。各地產(chǎn)研究機構(gòu)的一季度分析數(shù)據(jù)顯示，以北京、上海為代表的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)明顯回暖跡象。

據(jù)業(yè)內(nèi)某知名網(wǎng)站發(fā)布的研究報告顯示，在目前北京活躍的90個商業(yè)地產(chǎn)項目中，有90％的項目租售價格在國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政后提高，其中約27％的項目租售價格漲幅超過兩成，個別項目最高漲幅已超過50％。上述報告還列舉了多個實例：例如，位于朝陽區(qū)三元橋附近的某寫字樓項目，租金從新政前的5元／平方米／天，上漲至8元／平方米／天，漲幅達到60％；位于朝陽區(qū)北苑附近的某商鋪項目，售價也從新政前的12000元／平方米，5月份上漲到18000元／平方米，漲幅達到了50％。而根據(jù)我愛我家、北京寫字樓信息網(wǎng)等機構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，今年4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺前增加了約30％。

有分析人士表示，盡管各方出臺的數(shù)據(jù)存在一定差異，但在許多投資者眼中，原本被視為“雞肋”的商業(yè)地產(chǎn)，在新一輪的政策調(diào)整中確實成了“香餑餑”。

房企扎堆轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)

近一段時期以來，以萬科、保利、首創(chuàng)、華潤等為代表的不少地產(chǎn)界龍頭企業(yè)，不約而同地將其勢力版圖逐漸擴展到“商業(yè)地產(chǎn)”這一領(lǐng)地。

傳統(tǒng)老牌住宅房地產(chǎn)商萬科率先做出了轉(zhuǎn)變。據(jù)了解，目前北京萬科已經(jīng)基本確定從中信地產(chǎn)接手位于CBD核心區(qū)的贏嘉中心；就在前不久，萬科還在東莞長安拿下一個總建筑面積為25萬平方米的商業(yè)綜合體項目，其中包括一座約60層的地標(biāo)性商業(yè)建筑；同樣在西安，萬科將投資80億元建設(shè)新的國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。僅僅半個月的時間，萬科連出三招。但萬科的舉動只是近期以住宅為主業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的代表之一。

“廣東地產(chǎn)五虎”之一的合生創(chuàng)展亦不甘落后，高調(diào)宣布發(fā)力以高級商業(yè)地產(chǎn)為代表的投資型物業(yè)。合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)以及珠光集團日前聯(lián)手廣州惠潤，組建自己的商業(yè)經(jīng)營管理團隊，為進軍商業(yè)地產(chǎn)鋪路。

國內(nèi)另一家房地產(chǎn)巨頭保利房地產(chǎn)集團對未來商業(yè)地產(chǎn)的投資也是信心滿滿。4月10日，保利地產(chǎn)第一個城市綜合體項目——保利水城購物中心正式營運，這標(biāo)志著保利全面進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。同時，保利地產(chǎn)還宣稱，保利將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來的3至5年間，將持有商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30％。

首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光表示，未來3年內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)預(yù)計投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路。未來5至10年，首創(chuàng)置業(yè)在全國的奧特萊斯規(guī)模爭取增至30家。

金地集團董事長凌克和總裁張華綱表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作將成為未來金地的一個重要戰(zhàn)略規(guī)劃。據(jù)悉，金地今年土地投入的計劃中，就有20％的資金會投向商業(yè)項目。

與這些“專業(yè)”的房地產(chǎn)商相比，一些涉足商業(yè)地產(chǎn)的大牌零售企業(yè)也躍躍欲試。日前，華潤置地表示，5、6年后在企業(yè)資產(chǎn)的比例和盈利貢獻方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例可能會達到40％左右，甚至更高一點；前不久，中糧集團則宣布以“大悅城”為品牌，在全國打造“全服務(wù)鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。外資零售企業(yè)同樣在加速商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)，Tesco樂購、易買得、宜家等紛紛四處圈地。

“商住倒掛”開始扭轉(zhuǎn)

時下，“住宅黃了、商業(yè)紅了”已經(jīng)成為樓市新政下投資客們的流行語。

商業(yè)地產(chǎn)得到大力熱捧，一方面固然得益于“空前嚴厲”的住宅市場調(diào)控新政；一方面也與長期以來形成的“商住倒掛”現(xiàn)象有關(guān)。

按照一般規(guī)律來看，商業(yè)地產(chǎn)價格應(yīng)比住宅價格貴1.5-2倍，但這幾年，我國住宅市場房價飛漲，商業(yè)地產(chǎn)和住宅之間的差距越來越小，甚至在2009年出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象。以北京亦莊來看，5年前，亦莊的住宅價格與寫字樓價格相差無幾。2010年，亦莊地塊住宅產(chǎn)品普遍漲到每平方米2萬元以上，而寫字樓價格僅僅在每平方米8000元以上。歷史數(shù)據(jù)亦顯示，我國商業(yè)地產(chǎn)價格在過去20年里一直是慢牛行情，明顯落后于整個房市。長期以來，我國含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售額不到住宅地產(chǎn)的兩成，價格漲幅亦遠遠落后于住宅。

究其原因，一方面，因其特有的屬性，商業(yè)地產(chǎn)價格并未像住宅市場那樣瘋漲，“商住倒掛”的現(xiàn)狀也為商業(yè)地產(chǎn)項目的增值提供了廣闊的空間；另一方面則是由于和商業(yè)地產(chǎn)相比，以往住宅投資的門檻比較低，在銀行貸款的首付比例低，利率也有優(yōu)惠。但在不久的將來，這一狀況將發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。

今年4月份以來，我國出臺的一系列房地產(chǎn)新政旨在抑制住宅房地產(chǎn)的投資泡沫，這非但不影響商業(yè)地產(chǎn)，而且使其間接受益。例如，新政規(guī)定：個人第二套住宅的按揭首付比例上調(diào)至5成，貸款利率也上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，這使得購買第二套住宅的首付款和利率已經(jīng)等同于買商鋪。

DTZ戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆分析指出：“購買商鋪本身就是首付5成，現(xiàn)在新政對商業(yè)地產(chǎn)基本沒有影響。住宅市場遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機構(gòu)投資者和開發(fā)商的關(guān)注，未來升值潛力值得期待。”

種種跡象表明，新政出臺后，在首付、利率、投資回報率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場。而在通脹預(yù)期影響下，更多的投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。與此同時，近幾年，我國大城市形成的“商住倒掛”這一結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象也將得到根本扭轉(zhuǎn)。

機遇與風(fēng)險并存

受市場與政策雙重“利好”刺激，我國商業(yè)地產(chǎn)迎來了又一輪新的發(fā)展契機。但同時，我們也應(yīng)理性地認識到，機遇與風(fēng)險并存，我國商業(yè)地產(chǎn)步入快速發(fā)展期還面臨著很多挑戰(zhàn)。這一方面源自政策的不確定性，另一方面則是對商業(yè)地產(chǎn)商營運能力的考驗。

首先，雖然國家宏觀政策對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的正面影響已基本成為業(yè)內(nèi)共識，但這種影響產(chǎn)生的結(jié)果如何還是一個未知數(shù)。持謹慎觀點的業(yè)內(nèi)人士認為，由于目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在，一部分游資確實在覬覦商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)地，再加上很多炒作的因素，“商業(yè)地產(chǎn)”如果沒有實質(zhì)性支撐和持續(xù)發(fā)展動力，很可能成為下一個被爆炒的“蒜頭”或“綠豆”。一直在為商業(yè)地產(chǎn)搖旗吶喊的SOHO中國董事局主席潘石屹也不無憂慮地表示，“現(xiàn)在是住宅價格上漲太快，政府采用政策方式調(diào)控，這些資金就有往商業(yè)地產(chǎn)走的趨勢，因為商業(yè)地產(chǎn)沒有任何政治化的風(fēng)險，也沒有社會輿論壓著政府調(diào)控它。這種情況下資金的流動情況就反了：本來應(yīng)該是更多的資金和土地去建住房，如果現(xiàn)在的資金趨勢要回流到商業(yè)地產(chǎn)，這實際上跟宏觀調(diào)控的目的又背道而馳了。”

實際上，政府對商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險的警示或許已經(jīng)發(fā)出：近日，北京市住建委強調(diào)，土地不能隨意更改用途，禁止“商改住”。這一政策訊號傳導(dǎo)到市場上，直接導(dǎo)致了5月末多塊商業(yè)用地的遇冷。專業(yè)人士指出，對于廣大投資者而言，不要盲目地跟風(fēng)炒作其實更是一種自保。沒有市場的支撐，單純的投機行為在政策調(diào)控面前不堪一擊。

其二，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要很高的專業(yè)度和綜合實力，體現(xiàn)在財務(wù)、商業(yè)、設(shè)計、企業(yè)管理等各個方面，商業(yè)地產(chǎn)重視銷售，但更重視后續(xù)經(jīng)營和維護。“商業(yè)”和“地產(chǎn)”作為一個共生的概念，具有較強的關(guān)聯(lián)性。目前很多投資人受制于政府的限購令，想按照投資住宅一樣去買商鋪，這具有很大的盲目性。“如果單純按照地產(chǎn)的概念，只重銷售而忽視經(jīng)營，會使商鋪賣得火但無人使用，最后陷入慘淡經(jīng)營的境地，給投資者帶來巨大損失。”業(yè)內(nèi)人士指出，“整體商業(yè)氛圍的停滯不前，也是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大因素。沒有商業(yè)的需求作支撐，再旺盛的地產(chǎn)市場也只是虛火。”

在商業(yè)地產(chǎn)方面，從開發(fā)商的角度看，酒店對資金和前期的規(guī)劃要求比較高，寫字樓市場是和經(jīng)濟緊密聯(lián)系在一起的。當(dāng)經(jīng)濟向好的時候，寫字樓的租賃情況就相對要好一些；做零售百貨開發(fā)商則需要持有物業(yè)，這就不僅僅是一個開發(fā)企業(yè)，而是一個運營企業(yè)，這對企業(yè)在物業(yè)管理、商業(yè)結(jié)合、招商、經(jīng)營管理等方面的要求都很高，這對開發(fā)商來說是一個新的挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)專家建議：“開發(fā)商建立商業(yè)地產(chǎn)運營部門是未來的發(fā)展方向，企業(yè)應(yīng)投入一定資源用于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的管理，規(guī)劃長遠的資產(chǎn)配置策略，幫助企業(yè)減少風(fēng)險，達到持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目的”。

由此可見，這一輪房產(chǎn)調(diào)控政策對很多開發(fā)商來說，不僅是一次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，更是一次經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。

還需政策大力扶持

商業(yè)地產(chǎn)對于城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級、擴大就業(yè)及增加城市稅收具有重要的推動作用。商業(yè)地產(chǎn)與城市商業(yè)、寫字樓經(jīng)濟、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等諸多第三產(chǎn)業(yè)涵蓋內(nèi)容都有緊密關(guān)系。像北京、上海等一線城市，第三產(chǎn)業(yè)的比重日益提升，已達到70％以上，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也日益增強。例如，北京的金融街、CBD區(qū)域，樓宇經(jīng)濟在促進產(chǎn)業(yè)升級、培育優(yōu)質(zhì)稅源、增加城市稅收、創(chuàng)造就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用：北京朝陽區(qū)CBD區(qū)域以占全區(qū)0.85％的面積，貢獻了全區(qū)20％的稅收，2008年單國貿(mào)中心上繳稅收就達17億元，區(qū)域內(nèi)超過5億元的樓宇達到5個t作為更成熟的商務(wù)區(qū)域，金融街的作用就更為突出，金融街區(qū)域的樓宇經(jīng)濟創(chuàng)造了北京財政稅收的20％左右、西城區(qū)稅收的80％以上。

房地產(chǎn)調(diào)控的深層次意義之一，在于要將目前集中投資于房地產(chǎn)的各路資本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)資本，實現(xiàn)中國經(jīng)濟的良性循環(huán)。商業(yè)地產(chǎn)包括購物中心，社區(qū)商業(yè)、寫字樓經(jīng)濟、酒店經(jīng)濟、科技園地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，都是未來中國經(jīng)濟與社會發(fā)展指向的朝陽產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合得好，就能夠為目前巨大的資本和民間資金找到出路，將這些資本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)資本，為產(chǎn)業(yè)升級注入發(fā)展動力。從而使房地產(chǎn)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)、城市的發(fā)展實現(xiàn)共贏。

但是，長期以來，我國商業(yè)地產(chǎn)處處受到打壓，未能充分發(fā)揮其重要的功能作用，這與相關(guān)政策部門的認識和管理缺位有緊密關(guān)系。首先，長期以來，人們常常把商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)混為一談，對商業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展動力的認識嚴重不足，對商業(yè)地產(chǎn)的特點與運行規(guī)律研究不夠，管理上出臺的任何規(guī)定未能充分考慮商業(yè)地產(chǎn)的特點，致使商業(yè)地產(chǎn)長期處于放任發(fā)展、無人研究、無人管理的狀態(tài)。其次，由于認識不足，導(dǎo)致現(xiàn)行的金融政策、財政政策、稅收政策等對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有明顯的限制作用。如，在土地增值稅(商業(yè)地產(chǎn)沒有像住宅地產(chǎn)有20％的抵扣稅項)、房產(chǎn)稅(住宅不征收)、契稅(商業(yè)地產(chǎn)比住宅高)等方面，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)都受到嚴重抑制。因此，要鼓勵商業(yè)地產(chǎn)大力發(fā)展，我國相關(guān)政府部門應(yīng)從認識上、管理上及政策上做出重大調(diào)整。

第一、要把住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)相對分開，要站在促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的高度，站在改變城市土地財政、培育優(yōu)質(zhì)稅源的高度，站在增加就業(yè)，站在提升城市價值的高度來認識商業(yè)地產(chǎn)。要確立商業(yè)地產(chǎn)的主管部門及配合部門，使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和管理成為政府的主要職責(zé)。

第二、在產(chǎn)業(yè)政策上，應(yīng)積極扶持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，要在土地出讓、城市與區(qū)域規(guī)劃等環(huán)節(jié)研究出臺相關(guān)政策，鼓勵商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，尤其重點鼓勵商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和國家鼓勵和重點扶持的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，如與信息產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。要提高城市核心區(qū)域的商用土地的使用效率，重點研究單位土地的投資強度指標(biāo)、單位土地的GDP指標(biāo)、單位土地的稅收指標(biāo)，將這些指標(biāo)作為商業(yè)地產(chǎn)出讓和規(guī)劃的重要指導(dǎo)性指標(biāo)。

第三、在金融政策上，應(yīng)考慮允許商業(yè)銀行根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)狀況與運營狀況評估風(fēng)險，為持有經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商設(shè)計并提供長期貸款；同時允許商業(yè)銀行可以根據(jù)風(fēng)險狀況靈活降低商業(yè)地產(chǎn)的按揭成數(shù)，延長按揭年限，使更多長期性的資本向商業(yè)地產(chǎn)流動；加快推出信托投資基金(REITs)等投資產(chǎn)品，吸收更多的民間資本投向具有穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)，減緩對住宅的需求壓力，減緩貧富差距的擴大趨勢。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要瓶頸之一，就是缺少房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的快速發(fā)展，畢竟，在歐美等國家，商業(yè)地產(chǎn)往往通過住房信托基金來操作。據(jù)了解，在懊大利亞、美國等國，政府會給予REITs免除紅利稅等優(yōu)惠政策，而在我國的商業(yè)地產(chǎn)投資基本上是沒有優(yōu)惠的。稅收優(yōu)惠影晌較大，因為一些投資人投REITs，主要是看收益率。因此，在金融創(chuàng)新上，能否迅速構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)投資信托平臺和渠道，對于我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展影響深遠。

第四、在財政及稅收政策上，要對持有型商業(yè)地產(chǎn)研究鼓勵性政策，減免相關(guān)稅費；對文化創(chuàng)意、養(yǎng)老型的商業(yè)地產(chǎn)給予財政補貼和扶持。在商業(yè)地產(chǎn)本身已經(jīng)受到稅收嚴重打壓、發(fā)展嚴重的情形下，現(xiàn)在有的地方開始考慮對商業(yè)地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，完全是一項錯誤政策，應(yīng)該立即停止。

第五、在銷售管理上，應(yīng)禁止給商改住的項目發(fā)放銷售許可證，約定散售型商用物業(yè)必須具有一定比例的公共空間，以利于未來商用物業(yè)的經(jīng)營管理和增值保值，禁止公共面積比例過小的商用物業(yè)進入市場，鼓勵分層銷售和整售。

什么是商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等，使用年限一般在40-50年左右。

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)(如電影院)、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品。