樓市將在多方博弈之后進入降價通道

一方面是跌入冰點的成交量，一方面是堅挺的樓市價格。然而，這種并非真實市場供需形成的平衡或許不會長久。樓市在多方博弈之后真正進入降價通道，這或許將在一個月后成為現實。

樓市進入罕見觀望期

房地產調控新政策出臺至今已有兩個多月，市場觀望氣氛日漸濃厚。相關數據顯示，北京截至6月20日共有8個商品住宅項目取得預售許可證。不過這些新盤多數出現“零成交”，最好成績也不過16套，甚至不如最熱時期一天的成交量。

實際上，這種情況從4月中旬調控新政策出臺之后就已持續出現，北京5月份新取得預售證的25個新樓盤，開盤一周后14個新盤交易量為零。

根據中國指數研究院的統計數據，一線城市5月成交量減少一半，在其監測的30個城市中，成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。而從全國來看，國家統計局的數據顯示，5月份全國70個大中城市房屋銷售環比漲幅創14個月來的新低，商品房銷售面積和銷售額環比下降15.8%和25%，房價同比漲幅則是14個月來首次出現回落。

在新房遇冷的同時，二手房交易量更是直線下跌。根據中原地產監測數據顯示，5月份北京、天津、上海、廣州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度達到30%～80%，下滑至2007年以來最低點。

在中央一系列調控房地產市場的嚴厲政策影響下，買方在推遲買房，不少投資客則在考慮抽身而退。根據上海“網上房地產網”顯示，6月份前半個月里，二手房掛牌量增加10144套。而整個5月，上海二手新增存量住房掛牌量僅為9000余套。

觀望的背后，是消費者對房價降低的期待。根據央行5月中下旬在全國50個大、中、小城市進行的城鎮儲戶問卷調查顯示，對當前房價水平，72.5%的居民認為“過高，難以接受”，該比例自2009年第二季度以來逐季攀升，至本季再創新高。

房價最多再扛一個月?

但是，在遭遇歷史冰點的銷售、交易量面前，房價尤其是一線城市的房價仍未明顯下行。

“都說國家出臺政策后房價要跌了，但這一個月我常給地產公司打電話，價格都沒什么大的變化。”在北京朝陽區一家軟件公司工作的陳先生說。

與此相類似，北京多家地產媒體的報道顯示，北京目前無論是一手房還是二手房，均未出現大范圍降價形勢。而官方的數據也佐證了這一點。根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊6月17日發布的最新統計數據顯示，5月份北京市房屋銷售價格環比下降僅0.1%。

北京聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒認為，現在一些打折樓盤折前的價格大多是在3月中旬左右最高點的報價。即使按九折計算，現在的報價也并非實質上的優惠。

在許多房地產商看來，由于市場走勢不明朗，如何給新推樓盤定價正在成為難題。定高了怕賣不出去，調低了擔心引發連鎖反應，觸發消費者買漲不買落的心理。

不過，在一些業內人士看來，量跌價不跌的平衡終究不能持久。新房零成交和二手房交易量的大幅下挫，或將是房價下降的前期信號。楊少鋒明確表示，房價最多再扛一個月，到7月下旬，北京會有大幅降價的項目出現。

對于一些人認為地產開發商資金充足所以不降價的觀點，楊少鋒并不認同。“眼下房價的堅挺只是表象，各大房企其實都做好了降價的計劃，只是降多少和什么時候降價的事情。”楊少鋒說。

SOHO中國董事長潘石屹表示，2009年是中國房地產市場最火爆的一年，全年的銷售收入超過4萬億元人民幣，上市公司中有多家房地產公司擁有現金量超過100億元人民幣。“此前我曾預計在成交量低迷的情況下大部分房地產開發商的現金流能支撐一年。但這次國家和北京相繼出臺的政策對房地產企業的現金流造成了很大影響。如果市場持續一段時間的‘冰川期’，房地產商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價銷售來應對。”潘石屹認為，在這輪政府密集出臺政策的調控下，住房價格下跌幅度會在15%～20%，回到2009年年初的水平。

此外，中國銀監會日前公布的2009年年報指出，隨著房地產市場不確定性逐步增加，2010年個人住房按揭貸款業務中的不審慎行為可能加劇，房地產開發貸款的風險鏈條效應或將重現。業內人士認為，這表明監管部門對房地產行業的風險仍然非常重視，房地產貸款將進一步嚴控。

有分析機構認為，隨著第三、四季度開發商資金吃緊、新盤增加，降價促銷成交量的釋放有可能明顯增加。如果沒有新的調控政策出臺，深圳有可能將于7月中上旬形成第一輪區域性的降價潮，北京、上海及全國性的降價潮會隨后跟進。

多重手段未來可遏制房價

第二套住宅提高首付、第三套住宅停止放貸、房價上漲過快區域限制外地人貸款購房，中央和地方的一系列政策出臺，使樓市漲價狂飆終于止步。

潘石屹認為，連續出臺的這些政策很必要。在此之前，中國的房地產市場確實有點亂套，地價比房價高，租金和房價之間的關系也不正常。

一系列的政策也在顯示效果。中國房地產業協會副會長朱中一近日表示，一系列樓市調控政策出臺后，目前我國房地產市場已進入“觀望期”，并且還將延續一段時間。朱中一認為，總體來說，全國70個大中城市房價漲幅趨緩，按照抑制部分城市房價過快上漲的要求，這個目標在逐步實現。

一個共識是，政府這次對調控房地產不會走過場，如果前期政策效果不明顯，仍不排除有后續動作。潘石屹認為，今后可以出臺的政策包括多個方面，比如房產稅，比如加強對房屋銷售預收款進入監管賬戶的管理，以及停止對開發商貸款，轉而給施工單位貸款等。其中后兩條政策會對房地產開發商的現金流造成很大影響。

另一方面，大起大落的房地產市場同樣不符合中國經濟穩定健康增長的需要。所以業內人士認為，房地產行業一方面要重視已出臺政策的細化和落實，另一方面，今后出臺的措施必須高瞻遠矚，切不能頭痛醫頭，腳痛醫腳。保持政策的穩定、有效和重在長遠，是避免“越調越漲”怪圈的根本。■