樓市新政下的國內銀行業風險分析

2010年4月國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，部署遏制房價過快上漲的政策措施。在國務院發出調控房地產市場的新政之后，國家多個部委及各省市地區相繼出臺了具體的調控辦法。在嚴厲的調控政策的作用下，目前國內房地產市場成交量大幅萎縮，部分城市還出現了量價齊跌的現象。在此背景下，未來國內房地產價格波動對銀行業的影響，正在引起人們的廣泛關注。

價格波動下房貸風險基本可控

從房地產信貸規?？?，風險仍然可控

首先，房地產貸款在銀行業貸款總額中占比并不算高。根據央行提供的數據，到2009年底，我國個人住房按揭貸款余額為4.35萬億元，占整個國內銀行體系貸款總額的11%左右，占GDP的比例為13%左右(2009年底數據)。而美國在次貸危機全面爆發前的2007年6月份按揭貸款余額占全部貸款的比例最高達到34%，占GDP的比例達到71.6%。到2009年底，我國房地產開發貸款余額2.86萬億元，占整個國內銀行體系貸款總額的7%左右。而美國2007年6月份房地產開發貸款占全部貸款余額的23%。與國際水平相比，中國整個銀行業在房地產貸款方面的占比并不算高。

2009年末，全國商業性房地產貸款余額為7.21萬億元，占全國商業性銀行人民幣貸款余額的18%左右(見圖2)。而美國在次貸危機爆發前的這一比例是53%，而且美國這一數字中并不包括由非銀行金融機構發行的數以萬億美元計的抵押貸款衍生產品，而這些衍生產品在美國銀行業的投資組合中占很大比例。相比而言，我國商業銀行的房地產貸款占比并不高，而且我國也不存在房地產貸款的相關衍生產品。

另外，從國內上市銀行所批露的數據來看，2009年國內12家上市銀行累計發放貸款總額超過21萬億元，而涉及房地產的貸款為5.28萬億元，占比超過25%。其中房地產貸款占比最高的銀行超過30%，12家銀行平均占比為22%。從這個角度分析，我國商業銀行直接面對的房地產市場的風險相對是可控的。

其次，目前我國房地產貸款的不良率仍處較低水平。根據銀監會公布的數據，近年來，國內房地產貸款的不良資產仍處于雙降過程中。房地產業的不良貸款額從2005年的1088.32億元下降到2008年底的676.2億元。房地產業的不良貸款率則從2005年的9.2%下降至2008年的3.35%。其中個人按揭貸款的不良額從2007年的293億元下降到2008年的268.4億元。按揭貸款的不良率則從1.06%下降為0.91%(見圖3)，這還是在2008年國內房地產市場受到宏觀調控和全球金融危機的共同影響出現下跌之后實現的。所以，前一輪的房地產市場的調整并未對商業銀行貸款風險造成明顯影響，同時也表明目前國內商業銀行的房地產貸款資產質量仍較為良好。

最后，我國商業銀行大量抵押貸款都是以房地產及土地作為抵押物，這部分貸款將受到房地產市場調整的直接影響。當前我國商業銀行以房地產作為抵押物的貸款占總貸款的比重在65%以上。如果以2009年12月底我國人民幣貸款余額40萬億元計算，那么就有26萬億元以上的貸款處于房價下降的風險威脅之中，這種風險還是值得關注的。一般而言，銀行在發放房屋抵押貸款時最高可按評估價的七成放貸，因此，理論上而言，房價要在出現30%以上跌幅之后銀行才會受損失。但由于在實際運作過程中有部分銀行可能沒有完全按要求操作，存在人為提高評估價或提高放款成數的做法，這就有可能加大銀行的風險，當然這種做法并不普遍。

我國居民家庭的負債率并不高，居民償債能力很強

國際經驗表明，在房價下跌過程中，按揭貸款的違約率會有所上升，從1998年到2001年，中國香港房價下跌了30%，按揭違約率從0.2%上升到1.4%。在所有市場，按揭違約率上升在房價下跌及經濟下滑過程中都難以避免。但比較而言，由于我國居民家庭負債率并不高，這種風險相對可控。

首先，由于我國居民長期的儲蓄偏好，導致我國居民家庭的負債率很低。從按揭貸款占居民儲蓄的比率來看，到2009年底，我國的這一比例只有不到17%(16.7%)，遠低于韓國、新加坡和中國臺灣等國家和地區(見圖4)。

其次，中國居民除了住房按揭貸款之外，其他類型消費貸款的占比相當小。到2009年未，我國其他類型消費貸款占所有貸款的比例只有3%，占我國GDP的比例也只有3%。而在美國，到2007年6月底，除按揭貸款之外的其他類型消費貸款余額占到美國GDP的23%。相比而言，即使發生美國那樣的房價下跌風險，我國居民儲蓄規模也足以償還按揭及消費類貸款可能出現的損失，銀行不會出現流動性問題。

最后，我國住房按揭貸款有嚴格的首付占比規定。在美國許多購房者是沒有支付首付的，而且還享受到相關的利率優惠，因此導致在房價下降過程中，銀行成為最直接的風險承擔者。而相比而言，我國監管部門對按揭貸款首付比例的規定較為嚴格。而且，國內目前貸款購房的平均首付比例基本上在30%#12316;40%之間，從理論上說，房價下跌必須超過30%以上銀行才會受損失。近期國內各家商業銀行公布的房貸壓力測試結果也表明，國內商業銀行普遍都能承受房價出現30%左右下跌的風險。

調控政策將導致房地產開發貸款違約風險上升

國務院新政中專門提出要“加強對房地產開發企業購地和融資的監管”。受政策調控的影響，未來房地產開發商資金來源將受到限制，其通過證券市場融資和獲得銀行貸款的難度會增加。加上調控政策可能導致房地產市場的交易量出現明顯下降，其通過銷售回籠資金的能力也將受到限制。而近年來，在開發商的資金來源中，定金和預付款加上銀行貸款的占比接近50%(2009年這一比例為45.9%)。近期，在房地產開發投資資金來源中，除了自籌資金之外的其他資金來源增速都開始出現持續下降(見圖5)，我們預計開發商資金緊張的情況將在2010年下半年開始顯現，從而可能導致開發商貸款違約風險上升。

樓市新政影響商業銀行經營環境

房地產投資下降將直接拉低我國經濟增長速度，從而影響商業銀行經營環境

一直以來，固定資產投資都是我國經濟增長的一大拉動力量，近年來投資對GDP增長的貢獻度在40%左右。而房地產投資又占到我國固定資產投資的18%左右。因此房地產投資對GDP增長的貢獻率在7%左右(18%×40%)。因此，如果房地產投資下降20個百分點，則將導致我國GDP增速下降1百分點左右。

而經濟減速必然導致貸款需求減少，銀行盈利下降。美國1955年以來的數據顯示，貸款與經濟增長基本呈同周期變化 (相關系數0.57)。這表明如果我國房地產投資下降導致經濟增速放緩的話，銀行業貸款增長也將面臨考驗。

而且，商業銀行不良資產率與GDP增長也是密切相關的。有統計表明，銀行不良資產率對GDP增長率的彈性為0.4左右，因此，如果GDP增速下降2.5個百分點， 就可能導致不良資產率上升1%， 這意味著銀行經營風險的上升和盈利的下降。

房地產市場調整將影響我國商業銀行對房地產及相關行業信貸業務的開展，進而影響商業銀行的盈利增長

目前，國內商業銀行在房地產業的貸款大致分成房地產開發貸款、土地儲備貸款和按揭貸款三類。在房地產市場調控政策出臺之后，商業銀行這三類貸款都將面臨下降的可能。房地產市場不景氣，直接影響商業銀行對房地產及相關行業信貸業務的增長。隨著針對房地產行業的宏觀調控政策的持續，國內商業銀行為規避風險，必然會對房地產開發貸款及二套以上住房的按揭貸款進行主動收縮。與此同時，隨著國內房地產市場觀望氣氛的蔓延，房地產需求持續萎縮，交易量不斷下降，這也直接導致銀行住房按揭貸款增速的回落。另外，房地產行業的調整還將影響到建材、建筑、裝修、家庭耐用品以及機械等行業的景氣程度，因此對這些行業的信貸增長也會有抑制作用。而在國內商業銀行盈利仍主要依靠信貸業務的情況下，信貸增長的受限就意味著銀行盈利增速的放慢。

房地產市場調整將影響我國整個金融市場環境

房地產市場波動將影響資本市場穩定，進而對銀行融資環境產生影響。資產價格的下降則可能阻礙或延緩銀行業再造的步伐。因為在這樣的情況下，銀行所需要的新資本可能越來越難以從股票或債券市場上所籌集，其融資成本也會越來越高。而且，在資本市場低迷的時候，銀行業通過資本市場進行的收購兼并活動也很難開展。此外，美國次貸危機的爆發使得我國商業銀行在資產證券化方面將變得更加謹慎，這對銀行業的不良資產處置以及創新業務的發展等都有負面影響。

樓市新政下的商業銀行應對之策

在國家嚴格的調控政策作用下，短期內國內房地產市場整體面臨一定的風險，任何參與其中的金融機構都會受到影響。而且，未來新的政策還可能繼續出臺，為適應新的政策環境、應對調控政策可能對房地產市場造成的周期性波動影響，商業銀行應從如下幾個方面提高自身應對風險的能力。

繼續實行房地產業貸款的總量和占比控制。由于中國還處于城市化的初始階段，對住房的剛性需求非常巨大，長期而言，房地產市場仍有相當大的發展空間，對金融機構而言，該行業的業務發展空間仍然非常廣闊。但就當前政策環境而言，由于部分城市房價過高，房價脫離了大部分民眾的購房能力，泡沫已經有所顯現，中央控制房價過快上漲的決心是不容質疑的。因此商業銀行在房地產貸款方面的政策應該堅持謹慎，繼續實行總量和占比控制。對房地產貸款按照區別對待原則，一方面，積極進入一些優質項目，另一方面要減退風險項目，特別是對于主業非房地產的央企項目要及時減退。

堅持以個人按揭貸款業務為重點，實行更嚴格的差別化住房信貸政策支持首套自住型購房需求。雖然房地產面臨調控，但從按揭業務的發展空間和低風險特征看，在目前和未來相當一段長時間按揭業務都是商業銀行個人貸款業務發展的主要業務品種。商業銀行發展此業務要嚴格遵守監管機構的政策要求和房貸政策體現的“區別對待”原則。

進一步完善房地產開發和土地儲備信貸的管理制度和方法，防范房地產行業信貸風險。首先，對于房地產開發貸款和土地儲備貸款明確“三不貸”和“三掛鉤”。其次，在辦理房地產開發貸款時，應嚴格項目審批，以確保該項目符合國家房地產發展總體方向，確認項目的合法性、合規性、可行性。密切監控放款后資金流向，防止貸款挪用。房地產開發貸款與個人按揭貸款要有機銜接，實現資金的體內循環，從而降低風險。不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。第三，要建立抵押物價值動態管理機制。定期對抵押物進行價值重估，確保抵押率充足。第四，要引入房地產貸款預警機制。通過壓力測試等技術手段實現對房地產貸款風險的前瞻性管理。

積極響應國家支持保障性安居工程建設的政策舉措，加大對保障性住房的信貸支持。此次的國務院10號文件再次強調要“加快保障性安居工程建設”，明確提出要確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。并要求抓緊制訂2010#12316;2012年保障性住房建設規劃，并在2010年7月底前向全社會公布。因此，未來加強保障性安居工程建議將成為國家調節房地產市場供求結構的一項長期政策。為順應國家的政策方向，積極支持并開拓對于保障性安居工程和廉租房建設的信貸業務，應該成為商業銀行進一步拓展房地產信貸的戰略重點。同時，這一業務因涉及到政府投資與購買，因而風險也相對較小，因此將成為商業銀行的一項優質業務來開展。

(作者單位:交通銀行金融研究中心)