解讀房地產“四月新政”

四月以來房地產調控政策比較分析

自2009年12月開始的房地產調控政策沒有像地產商們預期的那樣由“調控”變成“空調”，而是重拳頻出，國務院4月17日出臺的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)更是被稱為史上最嚴厲的房地產調控政策，其對投資性、投機性購房的遏制力度比之前頒布的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(簡稱“國十一條”)、《研究完善促進房地產市場健康發展政策措施》(簡稱“國四條”)明顯加大。與此同時，一些地方政府也出臺了貫徹落實國務院堅決遏制房價過快上漲的地方房地產政策，本輪中央、地方的調控政策被媒體稱為樓市“四月新政”，它較以前的調控政策有何不同?

調控意圖有所不同。國務院4月出臺的“國十條”與之前的“國四條”、“國十一條”政策意圖從文件名稱上已表現出其差異:“國四條”、“國十一條”旨在“促進房地產市場平穩健康發展”，而“國十條”則要求“堅決遏制部分城市房價過快上漲”。盡管可以將“遏制房價過快上漲”理解為促進房地產市場平穩健康發展的舉措之一，但政策重心已明顯不同。“促進房地產市場平穩健康發展”的調控政策表明政府對房地產業在保增長中作用的重視，雖然政府想調控房價，但又擔心房地產業增長放緩對GDP造成負面影響，希望實現穩定市場預期、房地產市場健康發展和經濟增長的三重目標;而“遏制部分城市房價過快上漲”的調控政策，旨在“遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展”，表明政府將遏制房價過快上漲、促進民生改善置于經濟發展之前，可能愿意以承擔經濟增長放緩的代價實現遏制房價過快上漲。另外，政府也可通過擴大內需，調整產業結構，實施區域發展規劃等方式彌補房地產及相關行業增長放緩對經濟的不利影響。

抑制投資投機性購房的政策更為嚴厲。相對1月份的“國十一條”中“申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價”的規定，4月份的“國十條”對投資投機性不合理住房需求抑制的范圍更廣，政策更為嚴厲:對購買建筑面積在90平方米以上的首套自住房家庭，貸款首付比例由20%提高至30%;對貸款購買第二套住房的家庭首付款比例由之前的40%提高至50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的家庭，首付款比例和利率應大幅提高。同時規定商業銀行可以根據風險狀況暫停發放第三套及以上住房貸款，以及對不能提供1年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放貸款，地方政府可以根據實際情況采取臨時措施限定購房套數。

部分地方政府相繼出臺地方版“國十條”。由于“國十條”目的在于遏制部分城市房價過快上漲，但部分城市是指哪些城市，文件并沒有明確指出，也沒有給出“房價過快上漲”的定義，因此，人們推測北京、上海、深圳等一線城市應當屬于需要遏制房價過快上漲的城市之列，當然其他城市如果愿意將自己列入“部分城市”之列也并無不可，如重慶、海南。截至目前，北京、廣州、浙江、深圳、重慶、海南各地政府相繼出臺的地方版的“國十條”，其中北京版的調控政策嚴厲程度超過了中央，其他地方政府的房地產調控政策則相對溫和，所有地方政府調控政策中都沒涉及牽動市場神經的房產稅。

首次提出發揮稅收政策的調節作用。4月份的“國十條”第四條規定提出“發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用”，同時要求財政部、稅務總局加快制訂引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策，稅務部門認真做好土地增值稅的征收管理工作。而1月份的“國十一條”第四條規定“繼續實施差別化的住房稅收政策。加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念”。通過對比可以發現，中央政府對住房消費和房地產收益進行征稅的可能性加大，這使市場敏感地聯想到物業稅的征收。

在中國當前分稅制下，國稅占到了總稅收的70%，地方稅僅占30%，目前土地出讓金已成為地方政府最主要的收入來源，形成了具有中國特色的土地財政。物業稅的開征及稅率確定權力在中央政府，是歸于國稅還是地稅仍沒有定論。物業稅的開征可有效緩解地方政府對土地出讓金的依賴，但啟動程序復雜，如何協調物業稅與土地出讓金之間的矛盾也是一個難題。

“四月新政”如何影響樓市

盡管“國十條”被稱為有史以來最嚴厲的房地產調控政策，但之前的“國四條”、“國十一條”才出臺數月就被新政策取代，這種以國務院“通知”形式而不是以法律法規形式出臺的政策的有效期有多久，何時退出，市場難以判斷。另外，“國十條”政策目標并不明確，“堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題”的意圖并沒有量化指標，在目前房價已漲幅巨大的情形下，對“堅決遏制部分城市房價過快上漲”可以有多種解讀:其一是使一線城市房價由過快上漲轉變為緩慢上漲，比如由年漲幅50%降至5%;其二是使一線城市房價回歸至合理水平，但對于房價的合理水平，市場分歧仍很大，認為從高位回落幅度15%、 20%、30%、50%不等。各地方政府對房地產調控政策目標理解的差異，導致其對投資投機性住房需求的態度也不相同。在房地產調控政策目標不是十分明確之時，市場對房價預期和后續政策的判斷存在著較大分歧。

房地產新政直指過快上漲的房價，但由于2008年以來一線城市房價的瘋狂上漲與政府過度寬松的房地產信貸和財稅政策有一定關系，因此，市場對政府是否要真正遏制房價上漲持有疑慮，尤其是房地產開發商認為政府并不希望房價真正下跌。在這種不確定的預期之下，我們認為新政對房地產市場影響如下:

短期新房價格仍將在高位震蕩，二手房價開始小幅回落，交易量將大幅萎縮。從4月房地產新政實施以來，以北京為代表的一線城市房價并沒有明顯下降，甚至一些新開樓盤還逆勢小幅上漲，目前房地產市場被稱之為“混沌期”。一線城市之所以出現房地產市場高位盤整格局，主要出于以下原因:第一，操控房地產一手房價格的開發商目前資金相對充裕，尚不需要通過降低促銷獲取資金;第二，房地產開發商根據政策調控的歷史經驗，預期未來房價仍將上漲，更嚴重的是，如果大幅降價，根據中國市場買漲不買跌的經驗，銷售不但不會增加反而引發中國特色的“退房潮”，因此房地產開發商堅定地不降價;第三，抑制投資投機性住房需求的房貸政策和需求方對房價下降的預期減少了住房市場的需求，加之住房供給價格的高企，最終導致成交量的大幅萎縮。北京5月住房成交量降幅已超過50%，雖然4月份恒大地產宣稱對其全國樓盤8.5折銷售，但已被證明是“假摔”。

中長期看，一線城市房價降幅將超過30%。住房因地理位置、環境和結構的差異屬于非同質產品，加之定價機制不透明，存在一定程度的操縱和壟斷，部分房產中介通過合謀哄抬二手房價，因此中國房地產市場競爭程度遠不及汽車、家電、手機等市場。住房價格、數量等真實信息的缺失，使市場參與者對住房的均衡價格難以判斷。根據北京二手住房交易價與五年前新房開盤價格對比發現，北京近五年房價漲幅在3倍以上。目前一線城市房價收入比約為15#12316;20倍，是美國次貸危機前平均5.4倍的3#12316;4倍，即使目前房價收入比回落至10倍這一中國消費者長期承受極限，一線城市房價將下降30%#12316;50%;如果房價收入比回落至國際公認的5倍的上限(或者美國次貸危機前的水平)，那么一線城市房價下降幅度將超過50%。但由于中國政府傾向于維持寬松貨幣政策和積極的財政政策，持續增長的外匯儲備導致外匯占款的快速上升使市場的通脹預期不斷強化，而國內不合理的CPI指數設計使資產泡沫、物價上漲的程度表面上得以弱化，高儲蓄率、低最終消費率和政府主導的市場機制使中國消費者可以承受更高的價格水平，因此，一線城市房價回落幅度可能會低于理論分析，地產新政只有長期化才可能影響市場預期，真正發揮其調節房價的作用。

(作者單位:中國民生銀行)