論商品房預售制度的存廢

摘要商品房預售，推動了商品房的銷售，進而極大地推動了房地產市場的發展，改善了城市居民的住房條件。然而，隨著社會經濟的不斷發展和房地產行業的不斷變化，加之相關制度的不完善和誠信的缺失，商品房預售的負面影響也漸漸顯現，引發了一場商品房預售制度的存廢之爭。

關鍵詞商品房 預售制度 房地產開發經營企業

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

1 商品房預售制度概述

商品房預售，是與商品房現售相對應的一種商品房買賣形式，是由香港立信置業公司于1954年首創的。20世紀50年代初，香港人口劇增，住房嚴重不足，形成對土地和樓宇的龐大需求，于是，立信置業有限公司依據當時情勢最先推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式。由于預售時通常將房屋分間分室、分期分批地出售給購房者，猶如片片飄落的花一樣，故又被稱為“賣樓花”。這種銷售方式大大改變了以往的房地產經銷策略，成為香港房地產市場的一大經營特色，盛行一時。

商品房預售是指房地產開發經營企業將正在建設而尚未竣工的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或購房款，并約定樓宇竣工可以交付過戶時，由房地產開發經營企業交付給承購人的法律行為。商品房預售制度的出現，一方面減輕了預購人一次性支付全部購房款的壓力;另一方面，為房地產開發經營企業開創了新的有效融資渠道，解決了房地產開發經營企業建設資金不足的問題，極大地推動了商品房的銷售，進而極大地推動了房地產市場的發展，改善了城市居民的住房條件，成為房地產轉讓的一種最主要的售房方式。然而，隨著社會經濟的不斷發展和房地產行業的不斷變化，加之相關制度的不完善和誠信的缺失，商品房預售的負面影響也漸漸顯現，在給房地產開發經營企業帶來便利、提高資金使用效率的同時，卻將房地產市場行情變化的風險都轉嫁到銀行和購房者身上，顯得不適時宜，引發了一場商品房預售制度的存廢之爭。

2 歷次取消商品房預售制度的呼聲

取消商品房預售制度的最早倡議者是廣東省人大代表朱永平，2003年10月，朱永平向廣州市國土房管局指出商品房預售制度的五大弊端，建議廢除商品房預售制度。

2005年7月31日，在中國土地學會和中國土地勘測規劃院聯合舉辦的“《物權法(草案)》土地問題座談會”上，國土資源部土地利用管理司司長廖永林再次建議完全取消商品房預售，從而引發了延續至今的是否取消商品房預售制度的爭辯。

2005年8月，央行發布《2004中國房地產金融報告》建議取消商品房預售制度。

2006年，在十屆全國人大四次會議上，全國人大代表白鶴祥聯合33位代表建議修改城市房地產管理法，取消房地產商品房預售制度。

隨后，在2007年“兩會”期間，全國人大代表洪可柱提案指出，房地產市場惡性膨脹，房價迅速上漲，是由于“低比例首付”和“商品房預售制度”推波助瀾。

2008年“兩會”期間，代表們認為，商品房預售制度已是推動房價“居高不下”的重要原因之一，嚴重損害了消費者權益，是一個不公平的制度，應盡快取消商品房預售制度，遏制部分房地產開發經營企業“空手套白狼”的行為。

2009年“兩會”期間，商品房預售制度再次成為大家關注的焦點，民革中央向政協會議提交集體提案，指出商品房預售制度已成為房地產市場不規范的主要根源之一，并建議加快修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》，全面取消商品房預售制度，建立商品房竣工入市銷售制度。

3 取消商品房預售制度之利弊分析

3.1 取消商品房預售制度之利

3.1.1 降低金融風險

房地產業從投資到產出具有很長的周期，同時房地產業還具有投資大的特征，投資數額少則數百萬元，多則上千萬元，甚至上億元。另外，房地產業容易受國家政策、供求關系、建材價格等因素的影響，具有很大的風險。這無異于為房地產業設置了過高的門檻。因此，長期以來，房地產開發經營企業以銀行貸款為主，以預售為輔進行房地產開發建設?？梢哉f，在目前的市場條件下房地產開發經營企業將自身的風險轉嫁了出去，一旦企業自有資本金不足、負債率高、產品質量差、經營不規范，都會在一定程度上加大銀行信貸的風險?，F實更是殘酷，預售商品房中出現的“假按揭”、“一房多售”、“爛尾樓”、攜預售款潛逃的現象屢見不鮮，由此帶來的金融風險也往往有目共睹。當商品房預售制度取消，房地產開發經營企業只能賣現房不能預售商品房時，一些無資質或者資質差的房地產開發經營企業就會被淘汰出房地產市場，房地產投資規?？s小，房地產開發經營企業的資金成本，尤其是自有、自籌資金必然增加，這樣可以防止房地產開發經營企業在預售的過程中把尚未完成的項目資金轉移到另一個項目上，進而從一定程度上杜絕抽逃資金和爛尾樓的發生。同時，預售商品房的取消使得房地產開發經營企業不再能夠通過預售提前使用銀行貸款，大大降低了銀行貸款的風險。

3.1.2 降低購房風險

首先，房地產開發經營企業為了賣出更多的商品房，更快融資，經常將商品房打折出售，這在房價上漲時對購房者來說當然是好事，但在房價波動或下降時對購房者而言風險較大。因此，現房購買對消費者而言便于把握市場，降低風險。

其次，在商品房預售制度下，購房者需在建房初期支付房款，而從預售到正式交房有一年甚至更多的時間差。也就是說，在預售制下房地產開發經營企業可以不付、少付成本，合法使用購房者的購房款來解決建設資金不足的問題，而購房者還要額外支付這一年甚至更長時間內產生的貸款利息。因此，取消商品房預售，購房者所額外承擔的貸款利息和非市場性風險將不存在。

再次，由于預售時工程還未竣工，購房者只能看到房屋的主體框架，至于具體配套設施等只能看模型想象，而且他們看到的廣告和宣傳資料上關于房屋的描繪虛假成分很多，等到交付房屋時，會出現很多問題，比如:現房與廣告宣傳、設計規劃不符，空頭許諾等。有的房地產開發經營企業甚至利用購房者缺乏相關知識和法律意識，在預售過程中設立各種陷阱，如無法拿到房產證、新房被抵押、延期交房、面積縮水、偷工減料、不平等條款等，使購房者防不勝防。更有甚者，把已經抵押的房屋進行再次預售，把已預售的房屋再次抵押，或者進行房屋重復預售，收到預售款后留下“爛尾樓”。以上現象在商品房預售中屢見不鮮，預售中的欺詐行為無疑損害了購房者的利益，最后往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需要的住房。當實行現房銷售時房地產變為實物產品，上述弊端將不復存在。

3.1.3 優化房地產市場結構

當前我國房地產開發企業良莠不齊，實力差距較大，取消商品房預售制度可以提高產業的進入門檻，使那些無資質或者資質差的房地產開發經營企業淘汰出房地產市場，有利于房地產市場運作的規范進行。另外，我國房地產項目的運作方式與國外存在著很大的差異，取消這種制度后就可以在項目管理和融資等方面更好地與國際市場接軌，進而有利于房地產市場開發經營與國際市場迅速接軌。而且在當前房地產市場秩序失去規范的現實條件下，取消房屋預售制度有利于加速整個市場的整合，推動整個房地產業的理性回歸。此外，因商品房不再在房地產市場上流通，避免了商品房到現房階段其他投資者惡意“炒樓花”現象的屢屢發生。

3.2 取消商品房預售之弊

3.2.1 對房地產行業的影響

在房地產開發中，房地產開發經營企業只在獲取土地和進行規劃等少數環節上動用自籌資金，其他環節所需資金往往由建筑承包商帶資墊付。一旦房屋結構封頂，取得預售許可證，開發商即可先后收取定金、預收款、首付款和全部購房款。而這些款項恰恰是房地產開發經營企業主要資金來源。因此，取消商品房預售，對房地產開發經營企業自有資金的要求將大大提高，那些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的小企業或項目公司將被淘汰出局或者投靠有實力的房地產開發經營企業，房地產開發經營企業將面臨重新整合。同時，取消房地產預售，實力稍弱，但發展前景看好的企業將苦于手中沒有資金來源，無法開發工程項目，只有進行轉讓或合并，最終導致資金和土地集中在少數開發商手中，造成行業壟斷的出現，對房地產行業發展并非有利。

3.2.2 對購房者的影響

上文講到，取消商品房預售制度，房地產企業數量減少，房地產投資也會有所下降。而樓盤從土地開發到交房都有一個周期，沒有預售期，商品房不能進入流通領域，市場上流通的全是現房，市場會出現房屋空檔期，在一定時間內會出現供小于求的現象，帶來的直接后果就是房價上漲。同時取消商品房預售加大的投資成本，會轉嫁到房價上，最終讓消費者買單。此外，某些房地產開發經營企業也會故意囤積樓盤，從而造成房價上漲。這些對于普通購房者來說，無疑是一個很大的負擔。更為甚者，行業壟斷使得交易雙方失去了公平性，壟斷企業可以隨意制定霸王條款，對購房者而言也是十分不利的。此外，由于停止預售商品房，開發企業融資渠道不暢，會直接影響企業的開發能力，住房供給的下降在需求不變甚至增加的情況下會推動房價的上揚，使政府宏觀調控目標落空。

4 取消商品房預售制度尚需時日

從上文可以看出，取消商品房預售制度是把雙刃劍，雖然從長遠來看，商品房預售制度取消后具有非常積極的影響，是大勢所趨。但是，目前，我國的房地產市場還不成熟，不少開發商資金實力不夠，取消商品房預售制度，并嚴格禁止土地抵押貸款的話，開發商的融資渠道將變得十分狹窄，會對開發商造成比較大的影響。對于整個房地產來說，就意味著提高了開發商的市場準入門檻，導致行業開發規模下降，將促使市場洗牌。另一方面，期房也有它存在的合理性。當前，不少對開發商信譽有信心的市民都會選擇購買期樓，取消商品房預售制度，無疑會減少市民購房的選擇多樣性。再者，現在的房地產市場也并非無法可依，此前早有許多政策對商品房的銷售條件做了規定。所以，可以說在短期內還不會取消商品房預售制度。即便將來要取消，還需要考慮到市場現狀、對市場的沖擊力和大多數開發商的承受力，給房地產行業和大多數開發商一個調整期，更需要修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》，在法律建設和行業管理上進行配套，這也需要一個過渡過程。

因此，在房地產建設資金緊缺的情況下，用“一刀切”的方式取消商品房預售是不明智的，其負面影響將遠遠大于其正面影響。當前的著力點應當放在從制度、法律法規上嚴格規定預售條件，加大預售執行力度以及對預售制度進行相應的創新，而不是簡單取消期房銷售制度。

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