淺析房地產企業績效評價指標體系

摘 要：在績效考核方法方面，有諸如目標管理法、360度考核法、平衡計分卡等眾多科學有效的方法。本文以財政部公布的《2009年企業效績評價標準值》中房地產開發企業標準值作為參考，并在此基礎上對指標體系進行科學處理，使評價指標更加合理、科學，可為房地產企業績效測評作一個參考。

關鍵詞：企業績效指標財務指標管理績效指標

一、引言

房地產業在國民經濟體系中處于先導性、基礎性、支柱性地位。房地產業的健康發展是近年學界和業界關注的一個焦點， 對房地產企業的績效考核也日益得到重視，學術界對績效考核的研究也不斷深入，滿足多元評價主體的需要，促進企業業績評價理論的發展。因此，必須建立一套合理的符合房地產企業實際情況的企業業績評價指標體系，科學評價企業業績，以滿足企業所有者（股東）、債權人、政府等評價主體客觀、公正地衡量企業經營管理活動，并為企業高層經營管理者的決策提供支持，正確引導企業經營行為走可持續發展之路，擔負起企業的社會責任。

目前績效分析方法有很多，現有的關于企業績效研究方法的不足在于績效指標的多維化。這種指標的多元化一方面降低了不同文獻之間結論的可比性，另一方面使得采用多種指標分別作為績效代理變量進行實證的文獻的自身結論變得混合。因此，應該對多個能分別反映企業價值增值能力、盈利能力、成長能力、償債能力等方面績效的指標進行融合，從中提煉出一個能較全面反映企業綜合業績的指標。

二、房地產企業績效指標體系的選取

國務院國資委統計評價局根據《中央企業綜合績效評價管理暫行辦法》（國務院國資委令第14號）等文件規定，以全國國有企業財務狀況、經營成果等數據資料為依據，并參照國家統計局工業與流通企業月報數據及其他相關統計資料，對上年度國有經濟各行業運行狀況進行客觀分析和判斷的基礎上，運用數理統計方法測算制定了企業績效評價標準。

該標準給出了各個行業績效水平的參考值（優秀值、良好值、平均值、較低值、較差值），為國內最權威、最全面的衡量企業管理運營水平評價標準。

本文在綜合考慮了國內外業績評價的研究成果后，從償債能力、營運能力、盈利能力和發展能力4個方面，參照選取參照國家財政部發布的《2009年企業效績評價標準值》中房地產開發企業標準值作為參考評價標準，選取了27個指標，作為公司業績的替代指標。綜合業績就是以多項財務指標為基礎，采用科學的賦權方法所形成的、對公司業績的綜合衡量標準。

績效綜合評價指標體系

三、國資委績效評價指標體系評析

結合我國現行的財務會計制度，設計出全面反映企業績效的評價內容和指標體系。該指標體系突破了以往綜合評價指標中注重財務指標的傳統，首先在我國構建出了財務指標和管理績效指標相結合的企業績效綜合評價指標體系。

四、房地產企業績效指標的處理

(一)定性數據的處理

根據國外企業績效評價的經驗，定性數據的處理方法是采用問卷調研法。因此，對指標體系中的定性數據需要設計調研問卷。為避免主觀判斷所引起的失誤，增加定性指標的準確性，可采用隸屬度賦值方法，將定性指標分成5個檔次(優秀、良好、平均、較低、較差)，分別對應5-1分。5—1表示不同的等級，等級之間只是對指標看法的程度不同。由于在賦值判斷過程中已內含標準，可以直接計算評價值，對所有定性指標分值匯總，用加權平均的方法對調查結果進行計算， 即 。最后根據得出的平均分值確定該企業定性指標檔次。

（二）定量數據的處理：指標標準化

綜合評價指標的標準化是通過一定的數學變換消除指標類型與量綱影響的方法，即把性質、量綱各變異的指標轉化為可以綜合的一個相對數——標準化值。

多指標綜合評價中，由于各個指標的度量單位、內在屬性、數量級存在差異，不能直接進行綜合和比較。因此，為統一標準，必須首先對所有指標進行標準化處理，以消除量綱，將其轉化為無量綱、無數量級單位、方向一致的標準指標值，然后再進行綜合評價。

根據指標性質和表現形式的不同，房地產開發企業的績效綜合評價指標可分為3種類型：正指標、逆指標和適度指標。指標標準化過程包括兩個方面，即指標類型一致化和指標無量綱化。

1.指標一致化方法。這里以正指標（即指標值越大越好）為評價基礎，則指標的一致化處理只針對逆指標和適度指標。

（1）逆指標的一致化處理方法。逆指標這里通過“倒數”變換y=1/x (x>0)轉化為正指標。

（2）適度指標的一致化處理方法。對于適度性指標的指標值x，假設最合適的值是a，則離a偏差越大越不好，因此， 就反應了該指標不好的程度，它就相當于一個逆指標，于是可通過倒數變換y=1/ 轉化為正指標。

2.無量綱方法。從理論上說，指標無量綱化方法包括線性無量綱化和非線性無量綱化。非線性無量綱化函數種類繁多，非線性無量綱化方法極為復雜，并且根據不同的對象有不同的處理方法，所以本文采用線性無量綱化。線性無量綱化方法是假定指標實際值與轉化后的指標評價值之間呈線性關系，指標實際值的變化引起指標標準化值的一個相應比例的變化，其最大特點是簡單、直觀。常用的線性無量綱化方法有Z-Score法、極差化、比重化、秩次化等。本文采用Z-Score法。

Z-Score法是無量綱化常用的方法，即令

式中，x 、s分別是指標觀測值x的樣本平均值和樣本標準差。

五、各級指標權重的確定

同層次單權重表示本層次諸因素之間相對上一層次某單因素的相對重要性，同時又是計算各層次的諸因素相對于總目標的組合權重的基礎。

(一)三級指標權重的確定可采用熵值法。三級指標包含有多個標，這些指標之間往往存在著較大的相關性。為了避免這種相關性造成的影響，同時為了分析結論的真實性和可靠性，我們根據指標自身的變異程度進行賦權，指標值變異程度大的就賦予較大的權重，指標值變異程度小的就賦予較小的權重，熵值法就是這樣的一種方法。

（二）一、二級指標權重的確定可采用層次分析法AHP。層次分析法(The Analvtic Hierarchy Process，簡稱AHP)是美國匹茲堡大學教授薩泰（A．L．Saaty ）提出的。它是一種定性與定量相結合的多目標決策分析方法。

六、企業整體績效的確定

在確定了各項權重值和定性、定量數據值后，采用逆序法對數據進行綜合處理，每個層次指標的單項得分可通過線性加權和法求得，計算公式為：

式中 為第n層，第q個指標的評估分值；

為 （n+1）層，第i個指標對應于第n層第q個指標的權重（當i與q無關時， =0，

本文設定q只與由其自身分解的指標相關，其余為0）；

為第（n+1）層，第i個指標的評估分值;

m為第（n+1）層的指標總數。

本文先求C層指標值，再求B層指標值，最后得到A層指標即企業總體績效。

(一)C層指標值：將上述求得C層定性和定量指標值與C層對應的指標權重相乘，得到C層指標值。

(二)B層指標值：將上述求得C層指標值與B層對應的指標權重相乘，得到B層指標值。

(三)A層指標值(企業總體績效)：將上述求得B層指標值與B層對應的指標權重相乘，得到A層指標值，也就是企業總體績效值。

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