從寧波房地產(chǎn)市場看稅收政策的影響

[摘 要] 美國次貸危機引發(fā)的金融海嘯影響了全球，也削弱了寧波這個外貿(mào)份額占據(jù)很大比例城市的房地產(chǎn)市場的購買力。隨著國家救市政策和寧波市政府《關于加強住房保障促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》26條房地產(chǎn)新政細則的出臺，目前市場上已有一定比例的剛性需求入市。本文首先通過稅收政策對購房者決策的影響進行市場調(diào)查，然后研究分析稅收政策出臺后寧波房地產(chǎn)市場狀況，最后得出結(jié)論:稅收政策對于房地產(chǎn)市場的作用是有限的，分析房地產(chǎn)市場的主要落腳點還是在政府的行為以及宏觀經(jīng)濟的走勢上。

[關鍵詞] 房地產(chǎn);稅收;寧波

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2010 . 07 . 025

[中圖分類號]F810.422 [文獻標識碼]A [文章編號]1673 - 0194(2010)07- 0053- 03

美國次貸危機引發(fā)的金融海嘯影響了全球，也削弱了寧波這個外貿(mào)份額占據(jù)很大比例城市的房地產(chǎn)市場的購買力。隨著國家救市政策和寧波市政府《關于加強住房保障促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》26條房地產(chǎn)新政細則的出臺，目前市場上已有一定比例的剛性需求入市，但是稅收政策對于房地產(chǎn)市場的的刺激作用究竟有多大?本文通過市場調(diào)查、研究分析后得出結(jié)論。

目前房地產(chǎn)市場的稅費主要集中在交易環(huán)節(jié)，這些稅種包括營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅、土地增值稅等。以營業(yè)稅、個人所得稅為例，這類費用一般應由賣方承擔，但依照寧波的行情，在實際操作中，這些費用變相加在了房價上，而新政的出臺可以適當減輕購買者的負擔，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

一、稅收政策解讀

1. 關于營業(yè)稅

依據(jù)《關于加強住房保障促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》，減免住房交易營業(yè)稅。從2008年12月31日起至2009年12月31日止，個人將購買的普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅;個人將購買的普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人將購買的非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人將購買的非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。個人購房時間，以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間按孰先原則確定。而在此前，個人將購買的普通住房必須要滿5年轉(zhuǎn)讓才可以免征營業(yè)稅，不足5年轉(zhuǎn)讓的要按轉(zhuǎn)讓收入全額納稅，而不是向現(xiàn)在規(guī)定的按轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額納稅。5年轉(zhuǎn)2年促進了大量滿2年不滿5年的較新的二手房入市交易，激發(fā)了部分購房者的熱情;住房交易營業(yè)稅本應由賣方承擔，但是在實際操作中，變相加在了房價上由買方承擔，減免住房交易營業(yè)稅，降低了購房者的成本，有利于激活二手房市場交易量，二手房的流通也將會帶動一手房的消費。

2. 關于個人所得稅

實行住房交易個人所得稅補貼。從2008年12月31日起至2009年12月31日止，個人將取得房屋所有權證后超過2年(含2年)的普通住房轉(zhuǎn)讓的，繳納的個人所得稅按40%給予補貼;對出售自住普通住房，并在售房前后1年內(nèi)新購房的納稅人，不再收取個人所得稅納稅保證金。個人所得稅本應由賣方支付，但是在實際操作中，也變相加在了房價上由買方承擔，給予個人所得稅補貼后，減輕了購房者的負擔，對二手房的成交起到一定的促進作用。

3. 關于契稅補貼

實行購買住房契稅補貼。從2008年12月31日起至2009年12月31日止，個人首次購買90平方米及以下普通住房，繳納的契稅給予全額補貼;個人首次購買90平方米以上普通住房，繳納的契稅給予50%補貼。商品住房購買時間以經(jīng)備案登記的商品住房買賣合同簽訂的日期為準，二手住房購買時間以房地產(chǎn)交易機構受理之日為準。契稅補貼針對的是普通住房，不論二手房或一手房只要是普通住房都可以享受契稅補貼，實行契稅補貼后，減少了購房支出，促進了普通住房的成交。

4. 關于印花稅、土地增值稅

暫免征收住房交易印花稅、土地增值稅。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，降低了被轉(zhuǎn)嫁的或原本就應由購房者承擔的成本，對于二手房或一手房市場具有刺激作用;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，則降低了被轉(zhuǎn)嫁的現(xiàn)由購房者承擔的成本，有利于二手房的周轉(zhuǎn)。

5. 關于房產(chǎn)登記費

暫停收取房產(chǎn)登記費等相關收費。從2008年12月31日至2009年12月31日止，暫停收取普通住房交易個人繳納的房屋所有權登記費、住房交易手續(xù)費和房屋所有權證工本費3項行政事業(yè)(服務)性收費。暫停收取房產(chǎn)登記費等相關費用針對的是普通住房，不論二手房或一手房只要是普通住房都可以免收房產(chǎn)登記費等相關費用，減少了購房費用，對于普通住房消費有一定的促進作用。

例:某人首次購房，計劃購買80平方米，單價1萬元/平方米的二手房，該房剛滿2年。在房地產(chǎn)新政出臺前后應交稅費對比如下:

營業(yè)稅(本應由賣方承擔的稅費被轉(zhuǎn)嫁到買方):

新政出臺前應交:80×5%=4(萬元)

新政出臺后此房無需繳納營業(yè)稅，節(jié)約4萬元;

個人所得稅(本應由賣方承擔的稅費被轉(zhuǎn)嫁到買方):

新政出臺前應交:80×1%=0.8(萬元)

新政出臺后應交:80×0.6%=0.48(萬元)，節(jié)約0.32萬元;

契稅:

新政出臺前應交:80×1.5%=1.2(萬元)

新政出臺后享受全額契稅補貼，節(jié)約1.2(萬元);

印花稅(買賣雙方均需交納，但本應由賣方承擔的部分被轉(zhuǎn)嫁到買方):

新政出臺前應交:80×1‰=0.08(萬元)

新政出臺后此房無需交納印花稅，節(jié)約0.08萬元。

綜上所述，新政出臺前購買該住房營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅應交納6.08萬元，新政出臺后購買該住房營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅只需交納0.48萬元，可節(jié)約5.6萬元。按計算值，稅收政策出臺后，購房實際支出由86.1萬元降低至80.5萬元，這必須是在房價維持不變的情況下。但在實際交易過程中，由于稅收帶來的節(jié)約好處，不可能只由買方享有，會由買賣雙方進行利益分成，雙方會對房價進行再談判，真正買房者的節(jié)約應該比上述計算值要少一些。

二、社會調(diào)查:稅收惠民政策對市民購房決策的影響

寧波市政府《關于加強住房保障促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》26條房地產(chǎn)新政細則的出臺后，筆者在寧波進行房地產(chǎn)稅收方面的惠民政策及實施效果調(diào)查。選擇600份樣本，100份在寧波房地產(chǎn)交易大廳調(diào)查，300份在寧波房產(chǎn)中介調(diào)查，200份在寧波市區(qū)隨機發(fā)放。回收調(diào)查問卷572份，其中有效問卷487份。

在調(diào)查問卷中針對房地產(chǎn)稅收方面的惠民政策及實施效果提出一些問題，對于“政府稅費減免政策陸續(xù)出臺，您是否有購房打算”這個問題，3.08%的人表示不關心;18.89%的人準備購房;沒打算購房的占22.38%;55.65%的人打算再等等看。一半以上的人群還持觀望態(tài)度。

對于“您購房首先考慮的因素是什么”這個問題，5.75%的人考慮配套情況;39.43%的人考慮房屋單價;11.5%的人考慮交通的便利性;38.6%的人考慮房屋總價;3.9%的人考慮戶型;其他占0.82%。近八成的被調(diào)查者購房首先考慮的因素是房屋的價格。

對于“央行降息會降低購房成本，會對您買房決策產(chǎn)生影響嗎?”這一問題，58.32%的人表示關注樓市，積極看房等待時機;31.83%的人表示不關心樓市;9.85%的人表示抓住機會準備買房。近七成的被調(diào)查者對央行降息的反應比較積極。

三、房地產(chǎn)市場狀況及稅收因素影響分析

2009年初以來，在國家與地方一系列政策出臺之后，寧波樓市開始回暖，第一季度成交量迅速增大，部分地區(qū)房價迅速上升。這一點與全國一些主要城市商品住宅成交量上漲的趨勢基本相同。從調(diào)查問卷結(jié)果來看，對于稅收政策出臺之后的樓市有一半以上的人群還持觀望態(tài)度;而近八成的被調(diào)查者購房首先考慮的因素是房屋的價格;近七成的被調(diào)查者對央行降息的反映比較積極。也就是說，稅收政策出臺后更多人在判斷整體市場走勢，在這一階段稅收政策使購房成本下調(diào)，主要是針對二手房市場，對成交量有一定的影響，但起到的作用有限，只是一種促進因素，更主要的原因是2008年累積消費的爆發(fā)，也就是剛性需求，即不得不買房的群體觀望推遲之后的需求釋放。央行降息、提高公積金貸款額度等使購房者實際利息支出減少，間接減少購房支出，這對二手房、一手房市場都有影響。稅收政策、央行降息、提高公積金貸款額度等一系列新政對購房成本都會產(chǎn)生影響，但執(zhí)行上述新政帶來的成本節(jié)約額占購房成本中的比重遠遠無法與房價占購房成本中的比重相比，房價的高低才是人們購房首先考慮的因素，也是決定因素。這與調(diào)查問卷的結(jié)果完全相符，即近八成的被調(diào)查者購房首先考慮的因素是房屋的價格。

第二季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)商暴露出金融危機下房地產(chǎn)企業(yè)在資金上的一些問題，許多開發(fā)商對于滯銷房產(chǎn)，瞄準了銀行貸款，通過房產(chǎn)抵押的方式，以擺脫資金困難的局面。金融危機之下，無法以其他名義從銀行取得金融支持的開發(fā)商，只能求助于相比之下極為寬松的個人按揭。這在程序上完全合乎法律，較之高利貸更是穩(wěn)妥得多，于是地產(chǎn)商們競相效仿，成為地產(chǎn)圈內(nèi)公開的秘密。從這一點上來看，稅收政策并沒有對新樓盤起到促銷的作用，對滯銷房產(chǎn)的作用非常有限，而更多的是推動二手房市場，只是間接地維持了一手房的價格。

第二季度的中期，大批的投資客戶出現(xiàn)在房產(chǎn)市場，這令開發(fā)商始料不及，也可能令很多方面始料不及。從資金流入到房產(chǎn)市場這一信息來看，代表著有些投資者對中國經(jīng)濟率先復蘇的信心和對率先通脹的擔憂，房產(chǎn)無疑成為保值與增值的選擇方案。從這一點來看，稅收政策基本上不是這些投資客戶考慮的因素，甚至銀行利率的作用也是有限的，更多的是對整體宏觀經(jīng)濟走勢的判斷進而做出的決策。

四、總 結(jié)

對于2009年前兩個季度的樓市走強因素進行分析，可以得出結(jié)論:稅收政策對于房地產(chǎn)市場的作用是有限的，起到的促進作用并沒有抵消人們的購房猶豫心理。與銀行降息、提高公積金貸款額度相比，稅收政策對于一手房起到的作用僅僅是通過推動了二手房的交易而間接維持市場價格，而沒有起到實質(zhì)的推動作用，這一點從很多的房地產(chǎn)公司對于銀行貸款的反應與操作中就能得到答案。通過分析稅收政策對于房地產(chǎn)的影響，我們看到，相對于稅收政策的作用，分析房地產(chǎn)市場的主要落腳點還是在政府的行為以及宏觀經(jīng)濟的走勢上。

主要參考文獻

[1]寧波市政府.關于加強住房保障促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見[Z].2008.

[2]國家稅務局.中國稅務年鑒[M].北京:中國稅務出版社，2007.

[3]劉 佐.中國稅制概覽[M].北京:經(jīng)濟科學出版社，2006.