京滬穗深又見“退房潮”

“9#8226;29”二次調控出臺至今，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、三亞、海口、溫州、天津、南京、廣州和大連相繼出臺了“限購令”，加上4月30日最早推出“限購令”的北京，目前全國已經有14座城市限購，這也使得本來是非常規的“限購令”已成為常見的調控手段。

而14座城市的“限購令”細則寬嚴程度則有所不同。其中，深圳、南京直接對第三套房“限購”，被稱為“嚴厲版”的限購令;而上海、杭州、廈門等其他城市對原有住房既往不咎，每個居民家庭仍可再購一套新房，由此被稱為“溫柔版”限購令。“嚴厲版”和“溫柔版”限購令目前產生的調控效果已開始出現分化，深圳、南京成交量銳減，退房潮涌動，投資客幾乎銷聲匿跡;而上海、杭州等地仍波瀾不驚，偶有退房現象但未必成“潮”。

北京:一朝成風

國慶后的北京引發退房潮，這源于“9#8226;29新政”。今年國慶前，國家有關部委出臺遏制部分城市房價過快上漲的五項措施，其中包括“政策落實不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責任”這一條。來自北京房地產交易管理網統計數據顯示，國慶以后的16天住宅交易總量為9986套，相比9月前16天下降了近32%。值得注意的是，北京房地產中介行業協會網站的數據顯示，從十一長假后的第一個工作日10月8日到10月20日，北京共計退掉了1181套二手房，退房量環比新政前增加了20%，平均每天退房近150套。

北京附近的燕郊、香河，因為投資投機盛行，針對外地購房者的限貸政策出臺后，已經出現退房糾紛。10月15日，北京著名的豪宅項目——盤古大觀更是涌現出十多套退房，成為新政后退房最多的項目。

國慶前實行半年限購令的北京房價仍然上漲過快，而且沒有明顯退房現象，意味著北京之前的限購令執行并不到位。事實上，規避限購的方式很多。北京多家中介機構透露，租借他人身份證規避限購令，如借用親戚朋友或者企業員工的身份證買房，作為回報會給予提供證件者一次性5000-10000元的報酬;或者，補社保證明或稅款規避“限外條款”，甚至辦理假離婚，對中介來說都是可以輕車熟路操作的路徑。另一方面，“9#8226;29新政”中“全國暫停三套房貸款用于購房”這一條款，比4月的首輪調控更為嚴厲。這些都讓國慶后的北京退房成風。

此外，因為商品房批貸時間與預售時間相比要晚很多，一般期房能夠獲得貸款最少需要2個月左右，最長的甚至需要半年。因此北京中原地產三級市場研究部總監張大偉估計，按照最近3個月合計2萬套商品房期房成交中50%為首套房計算，最少有5000套以上購房者需要補交一成首付，中小套型需要補交接近20萬。對房價總額偏高的北京而言，壓力將使不少買房者作出退房決定，所以市場很可能在四季度出現商品房期房的退房潮。

即使豪宅也未能幸免，數據顯示，9月29日-10月16日，北京在三季度銷售價格最高的30個項目出現零簽約，部分項目出現退訂。而在三季度，北京豪宅累計簽約352套。

深圳:退房潮涌

深圳是繼北京之后，今年第二個實行限購令的城市。雖然深圳在今年9月30日才出臺限購令，但這座移民城市在今年4月樓市新政后就曾出現過一陣退房潮，當時由于樓市調控導致購房者預期房價下降而出現的恐慌性退房現象。而國慶后的新一波退房糾紛主要是因為行政指令不準買房造成的。一方面，套數限購政策讓一部分有能力購房的人群也無法再購置新房，退房成為唯一選擇。另一方面，目前按揭貸款門檻提高，迫使不少購房者因為資金壓力而考慮退房。

新政對深圳豪宅市場影響很大，以前深圳購買第三套、四套的豪宅，也依然可以獲得銀行貸款。而現在各家銀行開始嚴格執行三套房停貸，以及完全禁止購買第三套房，原來計劃買豪宅投資的人就放棄了定購。

深圳細則出臺后的樓市成交數據更直觀地體現出政策效果。世聯地產10月18日發布的10月11日至17日成交數據顯示，深圳一手房市場共成交507套，與前周相比繼續大幅下滑，環比大跌63.8%;成交均價為19275元/平方米，結束了連續4周的上漲步伐，環比下跌13.9%;二手房市場共成交1399套，是近26周來成交的最低值。

根據深圳中原地產市場部總監王世界的推算，因限購令而被困的房產大約占總成交量的兩成，9月深圳二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計算，深圳一、二手被限房產總量將超過3000套，約占年度成交總量的1/10。

雖然此次深圳限購令完全沒有給市場留出緩沖空間，但是退房潮在深圳曾多次上演。早在幾年前，深圳就發生過購房團退房事件和小產權房事件，當時在全國鬧得沸沸揚揚。此次有多少退房糾紛會訴諸法律還不得而知，但深圳已經開始做準備。據悉，深圳市中級人民法院《關于審理房地產糾紛案件若干問題的指導意見(征求意見稿)》已于近日開始征求意見。這一舉措值得其他實行限購令的城市學習。

廣州:逐漸顯現

廣州的退房現象也在逐漸體現。據廣州陽光家緣網簽數據顯示，“9#8226;29”樓市新政出臺的近三周時間以來，廣州已經有69次退房記錄。而限購令10月15日“橫空出世”，導致出現一批“半拉子”房地產交易。由于房產交易要經歷交定金、贖樓、貸款等環節，有的是買方已交納定金，并簽訂認購合同，但尚未在10月15日之前完成網簽，也有的是買二手房但還沒有到房地產登記部門登記。在“限購令”出臺的當天，廣州退房就有12起，而此后每天都有20多起。

10月15日至今，廣州房地產整體成交量下降三成左右，部分地區跌幅達50%;業主惜售趨勢嚴重，買家入市遲疑，預計未來一段時間成交量會有所下滑。而當地律師最近接到最多的電話都和能否退房退定有關。

為此，廣州市國土房管局相關負責人表示，因為政策原因而退定，開發商扣除購房者繳納的訂金是不合理的。大部分房地產律師也認為，因限購令導致失去購房資格的退房糾紛，賣家應該退還訂金。也有律師指出，政府出臺住房“限購令”，雖具有一定強制性，但對買賣雙方履行合同來說，只能起到參考作用，不能成為雙方撕毀合約的理由。所以，若雙方未約定此項內容，雙方仍按合同約定來辦，總體來說對買家較為不利。建議雙方協商解決此糾紛，可考慮退部分訂金等“中間方案”。

上海:波瀾不驚

和北京、深圳和廣州相比，上海的退房現象暫不明顯。

中國房地產信息集團分析師薛建雄表示，上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套，其中大部分是在10月1日-7日認購的，但并未簽約。這些交易中，有約5%屬于二套及以上購房。他推斷目前上海可能發生的退房比例大概在5%左右，退房可能會有400套。

但美聯物業的分析并不樂觀。美聯物業的分析人士對《金融理財》表示，上海的退房數大致占同期簽約數的三成以上，并有進一步擴大的趨勢。投資客退房主要是因為受到限購令及部分人對市場后市的觀望形成的，而改善型及剛性購房者退房則多是因為新政及加息一系列調控政策的疊加作用下的影響。二手市場退房率估計會增加到20%左右。

此前一度高調表示“開盤熱銷”的豪宅中，不少項目簽約率僅50%左右，許多原本預訂的客戶最終選擇了放棄簽約。除了豪宅和高端項目，普通公寓的合同撤銷率也在逐步走高。

上海中原地產研究咨詢部在跟蹤一、二手多個交易案例后發現，“限購令”在局部市場上加劇了惜售心態。部分業主因未來可能無法購入更多房源而珍惜交易機會，提出更高的掛牌報價。因此，在上海新政出臺后二手房市場不但沒有出現業主恐慌性拋盤的現象，甚至不少業主撤牌惜售或者調高售價。

同樣是觀望與僵持，當前的情況與4月份“新國十條”剛出臺時遠遠不同。據上海各大二手房中介反映，此次新政出臺后，交易中的業主很少取消交易談判，而是拖延談判，靜觀市場變化。一旦整體市場動向明朗，交易仍會迅速達成。這將縮短眼下調控風潮持續的時間，交易熱潮的余波可能不久就會釋放出來。

資深地產評論人顧海波認為，因為市場和一些民眾對政府的調控已經不相信，同時對政府的“托市”又“很相信”，或者不如說是恐懼和無奈，因此限購令的執行力度還很難說，那些已經買房的人就更沒有必要退房了。