淺析我國保險資金投資房地產市場的影響

　　摘要：本文從我國保險資金投資房地產的有關規定及投資現狀出發，對保險資金投資房地產對保險公司自身及其他方面的影響分別加以分析，得出保險資金投資房地產利大于弊的觀點。
　　關鍵詞：保險資金房地產資產錯配
　　
　　一、我國保險資金投資房地產的有關規定及投資現狀
　　
　　2009年10月1日開始實施的《保險法》第一百零六條規定：“保險公司資金運用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產；(四)國務院規定的其他資金運用形式。”與之前的有關規定相比，明確了保險資金“可投資不動產”。不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。按照保險行業內部的理解。不動產包括基礎設施和房地產。
　　新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據《保險資金運用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產試點管理辦法》的有關規定進行。
　　作為保險資金運用法規的基礎性總綱，已交保監會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹慎，尤其是對險資投資不動產，無論從數量占比還是投資方式，都更加嚴格。其中，與人們普遍預計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業房地產以及參與房地產開發。在此法規出臺之后，涉及險資投資不動產細則的《保險資金投資不動產試點管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調控的需要和產業政策的規定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進行具體規范，同時確定業務流程和操作程序，強化信息披露。
　　與保監會的審慎態度不同的是，多家保險公司對投資不動產持積極態度：在實踐層面，多家保險公司已經開始積極行動，提早布局。雖然由于細則尚未出臺，險資投資房地產仍然在外圍運轉，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業區一帶，帶著保險公司標志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產研究中心的數據顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產投資領域。僅在2008年。保險公司購買的物業就累計達20萬平方米，以自用名義購入投資性物業成為保險公司曲線進軍房地產的主要方式。
　　此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認購遠洋地產股票，成為遠地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍光等分別簽訂信托投資協議，承諾對上述房企的具體項目設計股權信托計劃，共同投資優質項目以及城市綜合體項目。
　　
　　二、保險資金投資房地產對保險公司自身的影響
　　
　　(一)有助于進一步拓寬投資渠道，分散投資
　　與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權)9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數據顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達到10.9％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現基本契合。而不動產投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REITS)投資不動產，都可以使原有資產組合因資產種類和數目的增加而獲得分散投資在降低非系統風險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。
　　
　　(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力
　　在高通脹環境下，不動產投資是對沖通脹的一個重要手段。目前，保險企業的資產組合中大約80％的保險資金配置在固息產品上。由于保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風險的情況下，大量固息產品在通脹來臨時會面臨浮虧風險。因此，在當前通脹預期上升的環境下，投資包括房地產在內的實物資產，不失為對沖通脹的一種可行手段。
　　
　　(三)有助于提高投資收益
　　一方面，在低通脹的環境下，不動產投資可以作為固息產品的一種替代工具。提高投資收益率。以商業地產投資為例，如果不考慮房價本身變化。現在國內一線城市中商業地產的租金收益率大概在5％-7％之間，它的收益率就要比大多數固息產品好。另一方面，保險資金投資保監會規定的房地產項目，特別是廉租房、養老實體等國家重點支持的項目，既能得到國家的支持，風險相對比較小，又能獲得可觀的收益，可以說是一個雙贏的合作。
　　
　　(四)有助于改善保險資產錯配風險
　　保險企業通過投資房地產，不僅可以拓寬保險資金的投資范圍，更重要的是有助于保險資產的優化配置。從目前來看，保險企業在總體上還缺乏與其負債相匹配的資產，可以匹配長期負債的資產主要為金融機構的長期金融債券，但這類金融債券的規模有限且流動性不高，因此，長期性負債就有了資產匹配多元化的要求。包括房地產在內的不動產投資所具有的投資周期較長、抵御通脹風險的特點，與保險資金的資金需求較為契合，在一定程度上有助于解決保險公司資產錯配的風險，可以成為一種匹配長期負債的新選擇。
　　
　　三、保險資金投資房地產對其他方面的影響
　　
　　(一)對于居民住宅市場價格影響微乎其微
　　鑒于保險公司在房地產投資領域的生疏和缺乏專業人員的現實，證監會在制度建設上一切以有效防范和控制風險為前提，對投資主體、投資方向、保險資金可以投資不動產的比例以及投資模式等都將做出明確規定。在投資比例上，5％的最高限中不僅包括房地產，還包括基礎設施建設投資，而在房地產過熱經成為現實的情況下，以安全、謹慎投資為宗旨的保險資金，實際用于投資房地產的資金數量比理論上可以投資的數量還會少得多。在具體的投資方向上，盡管《保險資金投資不動產試點管理辦法》尚未出臺，保監會有關負責人已多次在公開場合表示，保險機構投資不動產主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等。保險資金不允許投資住宅類物業也就是居民住房、不允許直接投資商業房地產、不允許參與房地產開發，即“三不原則”，和媒體熱炒的“保險資金進樓市”完全是兩碼事。很顯然，在《管理辦法》指導下的保險資金投資房地產對房地產價格特別是人民普遍擔憂的居民住房價格的影響微乎其微，更多的可能只是心理層面的影響。
　　當然，面對暴利的房地產開發和炒樓領域，各大保險公司會受到誘惑。因此對于保監會而言，除了出臺管理辦法，更重要的是在其出臺之后，嚴格執行投資比例和投資方向的限制，特別是要防止保險公司通過各種方式規避監管，變相參與房地產開發和炒樓。
　　
　　(二)拓寬了國家建設經濟適用房、廉租房、養老實體的融資渠道
　　國家政策鼓勵建設經濟適用房、廉租房，發展老年實體，但資金投入一直不足。2006-2007年，房地產開發投資項目中經濟適用房的投資占全年總投資的比例僅為1.4％，與其他房地產的投資項目相比，經濟適用房的投資相差很大。
　　為了滿足百姓的住房需求，國家需要調整房地產投資項目的比例，加大對經濟適用房、廉租房的資金投入，而保險資金巨大的資金源正好解決了融資這一難題。如果保險公司抓住這個機會，資金的安全性得到了國家的保障，同時收益也有提高。從國家的角度講，保險資金投資這些項目，解決了國家籌集資金的問題，同時也穩定了社會秩序，為和諧社會的建設做出了貢獻。
　　
　　(三)減輕了銀行的貸款風險
　　我國房地產開發的資金來源主要有國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、其他資金來源這五種渠道；其中，國內貸款占了很大比重。國家統計局7月12日公布的《2010年上半年全國房地產市場運行情況》顯示，2010年上半年房地產開發企業本年資金來源33719億元，其中國內貸款6573億元，占比將近20％。2009年全國房地產開發貸款增速明顯加快，央行1月20日發布的《2009年金融機構貸款投向統計報告》顯示，當年房地產開發人民幣貸款累計新增5764億元，同比大增逾3成，新增個人住房貸款亦達14萬億元。
　　海量的貸款投向房地產，給銀行帶來的不確定因素風險增加。如果房價一旦下跌，銀行的不良貸款就會上升，對整個金融機構的影響是深遠的。如果保險資金進入房地產，不但緩解了開發商融資渠道單一的問題，對于銀行來說，也降低了風險。
　　
　　(四)帶動房地產相關產業鏈的發展
　　從社會福利的角度看，保險資金投資房地產是一項惠民工程。保險資金投資廉租房，可以幫助解決低收入家庭的住房問題；投資養老實體、養老社區，有助于滿足中國日益增加的養老需求。據悉。目前已有多家保險公司把投資養老產業作為其戰略規劃的一部分。例如，2009年末，泰康人壽專門成立了“泰康之家投資有限公司”。計劃在北京、上海等地興建新型健康養老院：中國人壽也計劃在河北廊坊、海南等地籌建養老社區。這些投資不僅可以增加養老機構及服務的供給，同時將帶動相關產業的發展，拉動內需，促進上下游相關行業就業人員的增長，實現經濟發展的良性循環。
　　
　　參考文獻：
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　　[2]丁元昊，我國保險資金投向不動產問題分析，保險職業學院學報，2009(3).
　　[3]陳成，宋建明，保險資金不動產投資模式研究，保險研究，2009(10