探析房產稅

黃前柏

這是個有趣的故事。

一個城市里有三個人，甲有5套房，不上班，靠收房租生活；乙有一套房，上班賺工資；丙租房，在菜場賣菜。

忽然有天要收房產稅了，丙說：“太好了，我沒房，收那幫炒房人的稅，我全力支持，房價大跌了，我就可以買房了。”；乙說：“沒關系，我只有一套，收那幫炒房人的稅，我支持，房價大跌了，我可以再買一套。”；甲說：“哦，房產稅收多少？1%對吧，下個月房租漲5%。”

房租上漲了，丙很郁悶，想換個房子，發現大家房租都漲了，只好忍。不過也不能吃虧，明天菜價也漲5%，恩，就這么干。乙和甲去買菜，發現菜價漲了，很郁悶，想換個菜場，發現菜價都漲了，只好少吃點了。

于是乎，生活水平就這樣下降了，CPI就這樣升高了。

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這不是個簡單的故事。關于房產稅出臺的猜測和博弈，究竟將會給我們帶來什么樣的影響？

進入11月，房產稅漸行漸遠。財政部財政科學研究所所長賈康“房產稅出臺‘按月計算，離推出最終時間不會超過一年”的言論更是讓市場充滿了猜想。

時機窗口

“房產稅出臺腳步越來越快，但是我們首先要搞清楚它的大背景，房產稅出臺是我國稅制改革的基本趨勢。”知名財稅專家、中央財經大學稅務學院副院長劉桓告訴記者。

劉桓認為，從各國稅制來看，主要由三個稅種支撐，包括流轉稅、所得稅和財產稅。從財產稅來看，主要包括遺產稅和房產稅，遺產稅開征目前條件不成熟，毫無疑問，房產稅將是“十二五”稅改的重點。

從最近這些年的房地產市場調控來看，存在著“越調控房價越漲”的怪現象。之前的調控也動用過稅收工具，提高二手房轉售環節的營業稅、契稅、所得稅等，但這些多增的稅收基本上都被轉嫁到了買家頭上。業內人士認為，其中重要原因在于房地產稅制流通環節畸重、保有環節畸輕的現狀。

今年4月份，號稱“史上最強”房地產調控的“新國十條”出臺，多少還是讓亢奮的房地產市場有了稍許冷卻，部分一線城市出現“價量齊跌”的現象。

但值得注意的是，9月份全國70個大中城市房價同比上漲9.1%，環比上漲0.5%，停止了連續3個月的環比下降，開始轉漲。北京告別負增長，房價環比上漲0.2%，房價上漲壓力還在加大。

“房產稅出臺時機主要看此次房地產調控的效果，如果房價繼續上漲，管理層將不惜一切代價出重拳，不排除房產稅會提前出臺。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為。

這樣又回到一個問題：當前出臺房產稅到底是調控房價還是為地方財政構建穩定的財源？

“從長遠來看，是讓地方政府有一個穩定的主體稅種，逐步取代廣為詬病的土地財政，但從短期來看，調控房價的因素更多一些，而且我堅信對房價調控一定有用，對投機者來說一定會帶來沖擊。”劉桓說。

然而，財科所副所長劉尚希卻不這么認為，“在房價上漲的情況下，房產稅百分之百都可以轉嫁，房產稅對住房消費有一定的調節作用，但對住房投機，幾乎沒有調節作用。”

繞不過的立法

對于房產稅的開征，普通百姓的第一感覺就是怎么又要征稅？

一位專家告訴記者，“房產稅比較復雜，如果開征，相關部門首先要做的工作就是讓公眾慢慢熟悉它，接受它。現在輿論天天熱炒房產稅，或許就是相關部門在有意識地做好輿論引導工作。”

該專家解釋，房產稅是直接稅，而且是直接稅里面最直接的稅。個人所得稅還可以通過代扣代繳的形式，不是你自己從口袋里掏錢交稅，而直接交稅感覺是不太一樣的。

據初步統計，我國現階段涉及房地產的稅種有12項，涉及房地產的收費多大50項，加起來就是60多項。另據一位房地產人士算過的一筆賬，開發商所承擔的稅費包括：土地費用在內的各種稅費，對住宅總體開發成本、銷售價格的影響較大的項目依次為土地費用（約30%），稅收（約10%），其他各種合理和不合理費用（約15%-20%），政府通過稅收、土地、各項收費共拿走了房價的55%左右。

而且，房產稅開征還存在重復征稅的問題。對于買房者來說，已經攤了土地出讓金，相當于攤了70年的租金，如果再付土地持有環節的房產稅，就存在二次征稅的嫌疑。

從2010年開始，老百姓會發現，“房產稅”這個詞出現得越來越多，漸漸取代了原來官方“物業稅”的提法。

其實早在1986年，中國就已經有了房產稅，1986年國務院出臺的《房產稅暫行條例》，征收范圍是城鎮經營性房產。1985年，全國人大授權國務院對于有關經濟體制改革和對外開放方面的有關問題，必要時可以根據憲法制定暫行的規定或者條例，這是當時《房產稅暫行條例》出臺的特殊背景。

“既然中國已經有了房產稅，就沒必要新開一個稅種，根據憲法，新開一個稅種需要人大審批。”上述專家認為，官方現在頻繁提到房產稅，可能是管理層希望繞過復雜的立法程序，盡快推動房產稅的出臺。

但在一些業內人士看來，這樣的做法顯然不合適。劉桓認為，房產稅要出臺根本上還是要立法，以法律作保障。但遺憾的是，在中國現有的二十余個主要稅種中，目前只有企業所得稅和個人所得稅是通過人大立法開始征收的。

“據了解，房產稅方面的相關法律已經‘上會到人大，年底就應該會出臺一些意見”劉桓透露。

合理邊界

目前，包括上海、重慶、深圳等幾個城市已經在著手準備房產稅的試點。從這些城市流傳的版本來看，爭議比較大的地方還是稅率、稅基等幾個方面。

首先就稅率來看。楊紅旭認為，0.3%～0.8%是可以接受的范圍。從上海版本來看，房產稅試點征收稅率可能為0.3%-0.4%。照此計算，一套總價220萬元的住宅，年繳房地產稅約8800元。

有業內人士分析稱，一些多套房產擁有者，預期房價上漲的得益，會遠超放棄租金或征收房地產稅帶來的損失。假設房地產稅征收稅率小于1%，那么房價年漲幅超過1%就足以抵消其帶來的持有成本增加，而近幾年一線城市實際房價年漲幅均超過了兩位數。這樣的話，房產稅可能還不足以有動力促使空置房投入流轉。

另外，累進稅率也被提及。據悉，重慶市可能采取“套數越多、面積越大”—稅率逐級提高的累進稅率計算方式，其原理與個人所得稅的累進稅率相同。

在這種方式之下，個人被征收房地產稅的稅率，可能因個人名下擁有住房的套數、面積的不同而不同。對于別墅和面積超過200平方米以上的大戶型住宅物業，將首先被直接征收房地產稅。同時，對于評估價格超過重慶主城區平均價格三倍以上的住宅，亦將被開征房地產稅。在此過程中，依據面積，劃定檔次，而后依據已劃定的檔次，逐級調高稅率。

除此之外，在重慶，如果一人或一戶擁有四套及以上住宅，將直接被征收房地產稅，并直接課以累進稅率。以控制個人或者家庭，占有“過多的、非自住”的住房資源，從而實現房產的“去投資化”目的。

但也有專家認為，如果采用累進稅率，則其抑制投資性需求和奢侈性需求的作用都將增強。但累進稅率存在累進級距不易把握、計算較復雜、征稅成本相對較高、有可能打擊納稅人生產經營積極性的缺點，還需進一步深入探討。

第二就是稅基。楊旭紅分析，根據重慶房產稅方案的基本思路是，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。重慶方案最有可能的選擇就是“面積＋套數”的辦法。

具體來說，超過免稅面積落在前兩套房的部分，稅率為1.5%；超過免稅面積落在第三套的部分，稅率為3%；超過免稅面積落在第四套的部分，稅率為5%；超過免稅面積落在第五套的部分，稅率為10%；超過免稅面積落在第六套或以上的部分，稅率為20%。此外，計稅時點定為上一年度12月31日，房產數據和申報的家庭成員，皆以此為準。

而從上海房產稅方案來看，據復旦大學金融資本市場研究中心主任謝百三介紹，上海房產稅可能最新出臺的第四套方案實施，即對原來（新稅出臺前）的存量舊房（無論幾套）均不征稅，對新稅出臺后的增量（新買的住房）征稅，而且如果新房未達到規定面積的也不征稅。

謝百三介紹，第四套方案也是對原來第二套方案的再修改，只對新房超面積的部分征稅，但原來的存量舊房，也就是居民們原來已買的住房和新買的二手房都不用再征房產稅。這種方法對普通居民的原有財產不會造成什么傷害，已買了房的人都不用擔心被征稅，估計實施起來社會阻力會小一些，但是對房價的調控效果將較為有限。

這與賈康最近的“舊房舊辦法，新房新辦法”的觀點不謀而合。

值得注意的是，此次房產稅改革，決策層傾向于以房地產的市場評估價值為計稅依據，而不是此前規定的房產原值。按照原值征收房產稅難以體現房價波動，但按市場評估值征稅，意味著房產稅稅負將隨房產價格的上升而“水漲船高”。

另外，業內認為，房產稅遲遲不出臺還有一個重要的原因是相關技術不完善。劉桓介紹，這方面問題主要有：房產登記不完善、由于歷史原因產權混亂、數字不準確、異地置業統計難、沒有公信力的評估機構等等，現在各地的稅務部門也在加快推進，為房產稅出臺創造條件。

“雖然房產稅出臺還面臨很多難題，但不代表不能推進，我個人一直很主張房產稅早日出臺，但是一定要有步驟。”劉桓認為，首先是要先易后難。重點地區重點推進，不搞一刀切，也可以為其他地方積累經驗；可以先征收豪宅然后向普通住宅推行；其次是逐步過渡。有步驟地推進房產稅，不能讓老百姓突然感受到稅收帶來的壓力。

“一定要保障老百姓住房的權利，我堅決主張第一套基本住宅不征稅。”劉桓說。