房地產市場需要全國普查——對話北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春

文︱本刊記者 鄂

對于全國范圍內的房地產市場，也應該普查、摸清底數，才能以此去調控市場，確定一手房市場規模多大，二手房市場如何流動，整個房地產市場就盤活了

漲幅不應該像去年那么大

《小康》：2009年全國樓市銷售火爆有目共睹，據您預測，2010年的房地產市場總體走勢是怎樣的，量價都會繼續上漲嗎？如果繼續上漲，漲幅與2009年相比會是怎樣的？

馮長春：我認為2010年的房地產市場從量和價上都會保持一個向上的總體趨勢，房子的供應量會增加，但不會增加得太快，價格也仍然會上漲，但不會出現像2009年那么大的漲幅。總的趨勢是平穩上漲。

從量上來講，我們可以看到，今年政府在加大保障性住房的建設力度，雖然從施工層面上投入建設的總量還在增加，但現房的供應量估計不會增長的太快。因為房地產都有一個建設的周期，那些保障性住房至少也要一年后才能上市。而對于商品房來說，在今年政策的調整下，原來拿地的那些開發商，可能有的當時拿地的價格很高，如果今年的房價比他預期的低，他就會放慢開發速度觀望一段時間，這也會影響這部分商品房建設以及投入市場的速度，使供應量的增長幅度降下來。

從價格上來講，我認為總體趨勢還將處于一個漲的過程，一是因為需求的剛性，二是因為土地的稀缺。只是漲幅應該不會像去年那么大了。

《小康》：有人提出疑問，2009年在金融危機的影響波及下，像美國這樣的一些國家房地產市場都不行了，而我們卻在逆勢上漲，而且漲得更高更兇了，原因是什么？

馮長春：我想可能與多方面有關。主要有：一是和我們國家寬松的貨幣政策有關，搞房地產完全靠自有資金是不可能的，沒有哪個開發商能有那么多錢。在寬松的貨幣政策下，銀行給開發商貸款，開發商手里有錢了，肯定就敢往市場里投資了；二是國家為了促進房地產市場發展還出臺了一些優惠政策，比如減免稅收、降低首付比例等，增強了民眾的購買力，又促使房價進一步上漲；三是消費心理，大家看到房價猛漲就覺得自己也趕緊買吧。

房價為什么一直漲

《小康》：按照您的說法，房價上漲是一個多種因素綜合作用的結果？

馮長春：是的，房價的上漲不可能是單一因素就能決定的。有人提出地價上漲了，成本提高了，房價就會跟著上漲，我認為那只是一個因素。我常常反問他們，如果地價降下來房價就會降下來嗎？房價主要還是由市場供需決定的。除此之外還有其他原因，例如城鎮化、人口不斷向大城市流動，以及建筑物材料價格的上漲、人工費用的上漲等等，都會共同作用促使房價上漲。

房地產市場是個周期性的市場，房價一旦漲得太快太高，民眾覺得承受能力有限時，就會開始抱怨，老百姓意見大了，社會輿論增加了，政府關注度也會相應增加，然后就會出臺相應政策來調控，房地產市場就會進入一個調整時期，原來達到波峰的房價就會慢慢降下來，進入新一輪的攀升上漲期。所以我認為，在我們國家政策對于房地產市場的影響比較大。我研究過北京1986年至2007年的房地產市場，在這20多年里房地產市場的每一次波動都與出臺的政策相關性較大，例如土地供應收緊、貸款利率調整等，但值得注意的是，雖然在波動，但這20多年房價是在波動中曲線上漲的。在目前住房存在二元結構的情況下，調控是必要的。但政策的連續性和長遠性考慮很重要。住房政策應該加強保障性住房，商品房市場應通過金融、稅收等杠桿去調節和引導，政府已經意識到，一直向這個方向去努力。

房價還受區位的影響，比如現在北京二環、三環以內好的樓盤新開盤的幾乎很少了，這些地段房子的價格是不會降下來的。我估計，在周期波動不景氣的情況下，大城市的一些開發商表面上給出的房價還是會很高，可能在成交的過程中會讓一些利，這就要看實際情況。

《小康》：您能具體評價一下今年國家出臺的調控政策對于房地產市場的影響嗎？

馮長春：像今年出臺的取消營業稅的減免、提高二套房貸款首付比例等政策，我覺得肯定會影響房地產市場的需求，尤其對于抑制房地產市場的投機行為肯定會發揮積極作用。在這里我想提一下有些人關于投資和投機之間概念的混淆，兩者是有區別的。例如你花錢買了好幾套房子，等到房價上漲就把它賣出去從中賺差價，這就屬于投機行為。而投資指的是，你花錢買了這套房子，并不會把它賣了，而是把它租出去，或者自己開個商店經營，或者把它抵押出去貸款再投資別的經營活動，這都屬于投資行為，房地產在這里屬于你的不動產。一旦政策調整了，投機的成本增加，肯定會對其產生抑制作用。

地王的出現只是一個過渡現象

地王 2010年3月15日，北京國土局交易大廳，央企頻頻舉牌一日誕生了三個“地王”。

《小康》：在目前經濟回暖的情況下，有人提出了一個“保增長還是保民生”的問題，對于房地產這一拉動經濟增長的支柱產業，國家的態度會不會依然曖昧，是解決百姓住房還是促進經濟發展？二者是否矛盾？如何協調二者關系？

馮長春：其實就算法來講，房地產按照其對于經濟增長的貢獻率來看，還達不到支柱產業的標準，但是說房地產是支柱產業也有它的道理，它拉動了別的行業像建材、冶金、家裝、電器等行業的發展，同時解決了就業等問題。目前在我們國家，投資還是拉動經濟增長的主要因素，消費作為經濟增長拉動因素還是有些欠缺，美國70%的經濟增長是消費拉動的，而我們70%是固定資產投資拉動，包括基礎設施建設、房地產建設。

實際上保民生和保發展之間不該是矛盾的，應該可以協調。這里凸顯出一個問題，一個是在制定政策時對一些問題分析不夠透徹，針對一個現象馬上出臺一個政策，但卻不是從長遠的可持續發展的角度全盤考慮的。對于全國范圍內的房地產市場，我們的底數不清，沒有一個普查的機制。我認為，我們做人口普查、經濟普查，房屋也應該普查，摸清底數，這樣才能知道目前存量是多少，以此去調控市場，確定一手房市場規模多大，二手房市場如何流動，整個房地產市場就盤活了。要制定保障性住房的政策就必須要了解多少人是中低收入人群，我們一共要建多少保障性住房，根據我們資金計劃投入多少去制定計劃。當然，我們國家太大，要做到這么細致還不太可能，但對于城市來說，應該還是有可操作性的。

《小康》：2009年不斷涌現出的“地王”成為抬高房價的一大推手，2010年“兩會”一結束，北京土地市場就一天涌現三個新“地王”，并全部由央企制造，您怎樣看待這個現象？土地市場的熱鬧局面是否會持續？

馮長春：對于央企制造“地王”的說法，在中國發展高層論壇上國資委有官員針對國企進軍房地產行業受質疑的現象表示：“如果將國企定位為經濟組織，國企進入利潤較高的房地產行業，無可厚非；如果將國企定位為社會公共服務組織，那么應該給與相應的支持。” 他呼吁全國人大明確國企的定位。國務院發展研究中心研究員、著名經濟學家吳敬璉先生表示，事實上中央十五屆四中全會對國企的定位早就有過明確表述，這個問題不需要再討論。“國企地王頻現，我們無法指責國企，這個問題關鍵在于誰給了國企那么多錢？去年9.5萬億的貸款國企得到了大量的資金。國企有了那么多錢，勢必要尋找合適的投資渠道。”可見“地王”出現的原因。主要是貨幣政策放寬后，開發商貸款變得很容易，加之房地產投資利潤相對較高，就很容易把錢投到地產市場上，也有一些開發商急功近利，看著市場挺好，等他拿了地以后房價降了下來，他干脆就不開發了，一些土地就被閑置了。

有時候不能完全說是土地供應量少，而是有效供應量不足，一些開發商拿了地卻不馬上建設，有些開發商卻等米下“鍋”，可能的結果就出現“囤地”現象。像北京加大土地一級開發的力度，去年投入了1000個億，使“生地”很快變為“熟地”，這樣拿著地就能建設，馬上就開工就叫有效供給，一年還沒開工就不叫有效供給。作為政府，必須要求開發商高價拿地后，要按照規定時間開發，否則就收回土地。這樣房地產企業在拿地時，就要考慮預期回報和風險。

我想凡事都有一個冷靜的過程，地王的出現只是一個過渡現象。總體上看，土地資源有限，地價還是會上漲。從市場上來看，開發商明白國家試圖調控房地產市場的意圖后，也不可能拼命把地價抬高，總要有所顧慮的。另外，對于一些普通商品房、保障性住房項目用地，不一定采取競拍的方式，可以采用招標的方式，不是單考慮出價高者得地，還要看誰家的規劃設計方案好、資金實力雄厚、開發經驗豐富、能夠按期建成交付使用等因素。這樣也可以避免高地價的出現。

責編 張凡 xk_g2012@126.com