也談拍賣中的優(yōu)先購買權(quán)

□/張曉明

也談拍賣中的優(yōu)先購買權(quán)

□/張曉明

中國的優(yōu)先購買權(quán)制度可追溯到中唐以前。早在北魏時期，我國已有親族的優(yōu)先受田權(quán)及優(yōu)先占有權(quán)。及至中唐、五代，優(yōu)先購買權(quán)制度較為明確地得到了體現(xiàn)，出現(xiàn)了親族、地鄰對不動產(chǎn)買賣的優(yōu)先購買權(quán)。宋代在保留了不動產(chǎn)買賣中的親族、地鄰優(yōu)先購買權(quán)的同時，還規(guī)定了典主的優(yōu)先購買權(quán)。并首次對優(yōu)先購買權(quán)的順位作了較為詳細的規(guī)定。元代與宋代的優(yōu)先購買權(quán)雖有一些變化，但也基本相同。明清雖法無明文，但優(yōu)先購買權(quán)制度已深入人心而為習(xí)慣法認可。自清末而后，宗族的優(yōu)先購買權(quán)制度逐漸衰落，而不動產(chǎn)買賣中的優(yōu)先購買權(quán)已更多地體現(xiàn)相鄰關(guān)系。清朝末年，《大清民律草案》廢除了親族的優(yōu)先購買權(quán)而規(guī)定了承典人、承租人的優(yōu)先購買權(quán)并產(chǎn)生了租佃人的優(yōu)先購買權(quán)和合伙人的優(yōu)先購買權(quán)，表明了優(yōu)先購買權(quán)已向保護占有、使用關(guān)系中占有、使用人的利益過渡。新中國成立后，基于經(jīng)濟發(fā)展的需要，也在民法通則、公司法、合伙企業(yè)法中規(guī)定了共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)、租賃關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)、合伙關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)、中外合資經(jīng)營企業(yè)的優(yōu)先購買權(quán)、住房制度改革的優(yōu)先購買權(quán)等。

優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，分為法定優(yōu)先購買權(quán)、行政優(yōu)先購買權(quán)、約定優(yōu)先購買權(quán)和裁定優(yōu)先購買權(quán)。

一、法定優(yōu)先購買權(quán)

（一）財產(chǎn)共有人的優(yōu)先購買權(quán)

我國《民法通則》第78條第三款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每一人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”我國《物權(quán)法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個共有人出賣自己的分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。當(dāng)其他共有人明確表示（最好是書面的方式）不愿購買或不愿按同等條件購買時，共有人可將房屋出賣給其他人。否則，其他共有人可請求撤銷房屋買賣合同和賠償損失。”

共有人的先買權(quán)是一種法定權(quán)利，具有物權(quán)性質(zhì)。如果九個共有人都想購買這項份額，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓份額的共有人決定將其份額轉(zhuǎn)讓給哪一個共有人。當(dāng)共有人和承租人都有先買權(quán)時，共有人享有優(yōu)先權(quán)，因為共有人的物權(quán)在先，因為按份共有人所享有的先買權(quán)是按份共有權(quán)中派生出來的一項權(quán)利。盡管按份共有人只是按照份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，但按份共有人是整個共有財產(chǎn)的所有人之一，并有義務(wù)維護共有財產(chǎn)完整。可見，共有人的優(yōu)先權(quán)是共有權(quán)中包括的權(quán)利。

而對于租賃權(quán)來說，盡管法律對租賃權(quán)的保護規(guī)定已具有物權(quán)的特點，但主要是基于合同所產(chǎn)生的債權(quán)。按照民法的一般規(guī)則，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。再有，法律確認承租人享有先買權(quán)主要是為了穩(wěn)定承租關(guān)系。《合同法》第228條規(guī)定：租賃物在租賃間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。也就是說，承租人的租賃權(quán)在租賃期間不因所租房屋所有人的變更而自動終止。

（二）承租人的優(yōu)先購買權(quán)

我國《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”可見，房屋承租人的先買權(quán)是《合同法》明確規(guī)定的權(quán)利，是法定優(yōu)先購買權(quán)，無需當(dāng)事人約定，自租賃關(guān)系成立時產(chǎn)生，在符合法定條件時可以行使。

承租人的共同居住人也享有先買權(quán)，但必須具備兩個條件：一是共同居住人必須是承租人的家庭成員或受其扶養(yǎng)或贍養(yǎng)的人，其他共同居住的人不能享有先買權(quán)。二是承租人在房屋租賃期間死亡，與其共同居住的人在承租人死亡后繼續(xù)居住在承租房屋內(nèi)。理由是，首先，與承租人共同居住的家庭成員或受其扶養(yǎng)或贍養(yǎng)的人，一般都是生活上對承租人有依賴的人，承租人的財產(chǎn)利益與他們的利益密不可分，在某種意義上說，承租人的利益就是他們的利益。其次，按《合同法》第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡后與其共同居住的人可以按原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋。”這時共同居住的人實際成了承租人，應(yīng)當(dāng)享有先買權(quán)。

共有人和承租人的先買權(quán)都是一種期待權(quán)，只有共有人或出租人在出賣房屋時，其他共有人或者承租人在同等條件下才產(chǎn)生這種權(quán)利。

（三）相鄰關(guān)系優(yōu)先購買權(quán)

農(nóng)民自建房或者合建房，是在集體的土地所有權(quán)和私人的宅基地使用權(quán)基礎(chǔ)上建立起來的。其中，宅基地使用權(quán)是國家政策賦予農(nóng)村居民的福利性用地，有的是免費供給的，有的是象征性收費供給的。村、組集體與農(nóng)村業(yè)主之間，實質(zhì)上形成了宅基地使用權(quán)的若即若離的共有關(guān)系。現(xiàn)行政策規(guī)定，農(nóng)村居民出租自己的房屋，村、組集體沒有權(quán)利收取農(nóng)民的費用。但是，農(nóng)民出售自己的房屋，村、組集體則具有先買權(quán)。

城鎮(zhèn)商品房的業(yè)主相鄰關(guān)系，是針對每一棟樓房或者每一個建筑物小區(qū)而言的，業(yè)主處分自己專有部分的房屋，有著相對的自主權(quán)與獨立性。業(yè)主無權(quán)處分屬于大家共有的建筑物及其附屬設(shè)施。假如業(yè)主要求分割能夠分割的共有物，如小區(qū)會所、游泳池、商鋪等按份共有或者共同共有的份額，那么，會所、游泳池、商鋪等存在共有關(guān)系的業(yè)主，在同等條件下享有先買權(quán)。

（四）股東關(guān)系、合資關(guān)系、合伙關(guān)系、利用職務(wù)開發(fā)技術(shù)成果關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)

《公司法》第35條規(guī)定：“有限責(zé)任公司股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時，必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意。不同意轉(zhuǎn)讓的，股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的出資，如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。”《公司法》第33條規(guī)定：“有限責(zé)任公司在新增資本時，原有股東有優(yōu)先購買權(quán)。”《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第23條規(guī)定：“合營一方如向第三者轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資款，須經(jīng)合營他方同意，并經(jīng)審批機構(gòu)批準，合營一方轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資時，合營他方有優(yōu)先購買權(quán)。”《合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定：“合伙人依法轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)份額時，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利。”

當(dāng)股東自身財產(chǎn)不足以清償其債務(wù)時，法院可以強制轉(zhuǎn)讓股權(quán)來償債。此時公司其他股東仍然享有優(yōu)先購買權(quán)。《公司法》第73條規(guī)定：“人民法院依照法律規(guī)定的強制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時，應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。”《合同法》第326條規(guī)定：“法人或者其他組織訂立技術(shù)合同轉(zhuǎn)讓職務(wù)技術(shù)成果時，職務(wù)技術(shù)成果的完成人享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。”

二、行政規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)

（一）行政管理的優(yōu)先購買權(quán)

《文物保護法》第58條規(guī)定：“文物行政部門在審核擬拍賣的文物時，可以指定國有文物收藏單位優(yōu)先購買其中的珍貴文物。購買價格由文物收藏單位的代表與文物的委托人協(xié)商確定。”行政優(yōu)先購買權(quán)不是法律直接規(guī)定的，而是文物行政部門根據(jù)行政法律的授權(quán)通過單方指定的方式創(chuàng)設(shè)的，它不屬于法定優(yōu)先購買權(quán)。

（二）住房制度改革中的優(yōu)先購買權(quán)

1988年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于鼓勵職工購買占有舊住房的意見》（七）、（九）中規(guī)定：“出售舊住房時，原住戶有優(yōu)先購買權(quán)。”“職工購買舊房五年后即有權(quán)出售，原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)。”1994年國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第14條規(guī)定：“職工購買公有住房要堅持自愿的原則，新建公有住房和騰空的舊房實行先售后租并優(yōu)先出售給住房困難戶。”1999年建設(shè)部頒布的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第6條第1款第5項規(guī)定：“對公有住房和經(jīng)濟適用住房擁有部分產(chǎn)權(quán)的個人要求將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)。”由上可知，住房制度改革中的先買權(quán)主要有三類，即原住戶的優(yōu)先購買權(quán)，住房困難戶的優(yōu)先購買權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購買權(quán)。

三、約定優(yōu)先購買權(quán)

（一）物權(quán)占有人的優(yōu)先購買權(quán)

物權(quán)占有人就是目前使用財產(chǎn)的人。為了交易完成后更有利于標(biāo)的交付，應(yīng)當(dāng)給予物權(quán)占有人優(yōu)先購買的機會，這對其他競買人也沒有什么不公平。

（二）部分標(biāo)的租賃業(yè)主征得委托方同意給予整體標(biāo)的優(yōu)先購買權(quán)

對承租部分房屋的人是否有優(yōu)先購買權(quán)，最高人民法院在答復(fù)江蘇省高級人民法院復(fù)函中說，應(yīng)從以下兩個方面綜合考慮：第一，從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之，則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。但是在難以分清、沒有明確界定的情況下，拍賣人應(yīng)當(dāng)征得委托方同意，給予租賃部分標(biāo)的的業(yè)主先買權(quán)。

四、裁定優(yōu)先購買權(quán)

人民法院生效判決和人民法院裁定書可以形成優(yōu)先購買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第14條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。”第19條規(guī)定：“拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債。”

江西法制報社）