長沙市芙蓉區(qū)土地集約利用評價系統(tǒng)建設(shè)與應(yīng)用

黃 純，朱紅梅，周 密，李 蘭

（湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院，湖南長沙410128）

芙蓉區(qū)是湖南省省會長沙市的中心城區(qū)之一，總面積42.4 km2，常住人口60多萬，轄11個街道、1個鄉(xiāng)和兩個副縣級單位（長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)隆平高科技園和湘湖管理局）。在深入研究長沙市芙蓉區(qū)土地利用基本情況的基礎(chǔ)上，通過一系列的實(shí)地調(diào)研準(zhǔn)備工作，取得了大量的原始數(shù)據(jù)，通過建立科學(xué)合理的評價體系，結(jié)合較為前沿的分析方法，對長沙市芙蓉區(qū)2004年至2008年土地集約利用作出了最終的評價。

1 城市土地集約利用的內(nèi)涵

城市土地集約利用的本質(zhì)就是充分挖掘城市土地資源經(jīng)濟(jì)供給潛力，使城市土地投入產(chǎn)出比和土地利用率趨于最佳。具體表現(xiàn)在以下3個層面：一是城市土地規(guī)模潛力，稱聚集潛力。它表達(dá)了對城市總量土地的經(jīng)濟(jì)供給潛力的挖潛和投入條件限制。投入超過土地供給潛力，則是過度利用。可以用人口密度、地均產(chǎn)值等指標(biāo)表達(dá)。二是用途轉(zhuǎn)換帶來的城市土地經(jīng)濟(jì)供給潛力的挖潛，稱結(jié)構(gòu)潛力。它表達(dá)了城市級差效益的挖潛和土地投入結(jié)構(gòu)狀況，可以用城市用地結(jié)構(gòu)等指標(biāo)表達(dá)。三是土地利用空間經(jīng)濟(jì)供給潛力的挖潛，稱垂直空間利用強(qiáng)度潛力。它表達(dá)了土地空間開發(fā)投入和產(chǎn)出的潛能，可以用建筑層數(shù)、建筑容積率和地下空間開發(fā)狀況等指標(biāo)表達(dá)[1]。

在參考前人[2-4]的優(yōu)秀研究成果基礎(chǔ)上，將城市土地集約利用的內(nèi)涵界定為:城市土地在有效合理布局、結(jié)構(gòu)趨于合理與優(yōu)化、生態(tài)環(huán)境日漸良好的前提下，通過增加對土地的投入及改善經(jīng)營管理等途徑，或通過內(nèi)部大力挖潛的方式，不斷提高土地的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，以期得到更大產(chǎn)出的經(jīng)營方式。

2 確定芙蓉區(qū)土地集約利用評價等級系統(tǒng)

評價等級系統(tǒng)是對評價結(jié)果的科學(xué)表達(dá)，它不僅關(guān)系到評價方法的選擇，還關(guān)系到評價結(jié)果的實(shí)際應(yīng)用價值。在定性分析的基礎(chǔ)上，參考其他試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)(如武漢、濟(jì)南、長春等)[5-6]以及長沙市城市規(guī)劃和芙蓉區(qū)城市土地集約利用的實(shí)際狀況，確定具體的宏觀評價指標(biāo)分值分級標(biāo)準(zhǔn)，即將城市土地集約利用狀態(tài)分為粗放、基本集約、較集約、集約程度較高和過渡利用等5個狀態(tài)，對應(yīng)的評價結(jié)果分值以Y表示。

當(dāng)Y＞0.90時，城市土地處于過度利用狀態(tài)，此時土地投入產(chǎn)出水平高，土地閑置率低，但人均城市用地不太合理，城市土地開發(fā)潛力最小，環(huán)境質(zhì)量較差，城市后備資源供應(yīng)不足，從而影響了總體效益的發(fā)揮。

當(dāng)0.80＜Y≤0.90時，土地利用處于集約度較高的狀態(tài)，城市總體用地效率較高，人均用地寬裕，土地得到較為充分的利用，各類用地也比較協(xié)調(diào)，需注意的是要保持土地的高效利用、控制環(huán)境的污染以及保持土地的開發(fā)利用潛力。

當(dāng)0.60＜Y≤0.80時，土地利用處于較集約狀態(tài)，城市用地增長彈性系數(shù)總體不低，城市人均用地較寬裕，土地閑置率較低，但城區(qū)建筑容積率較低，城市環(huán)境有不同程度污染，城市土地開發(fā)潛力不是很高。

當(dāng)0.4＜Y≤0.60時，土地利用處于基本集約狀態(tài)，城市整體功能較差，單位用地土地投入產(chǎn)出比水平較低，有不同程度的土地閑置現(xiàn)象，人均城市用地比較粗放，建筑容積率較低；城市用地增長彈性系數(shù)較低，大部分城市用地擴(kuò)張速度快于城市人口增長速度，需要加以控制。城市土地后備資源比較充足，環(huán)境質(zhì)量較好，土地開發(fā)潛力較大。

當(dāng)Y≤0.4時，城市土地利用處于粗放狀態(tài)，城市整體功能差，建成區(qū)綠化覆蓋率低；單位用地土地投入產(chǎn)出比水平低，土地閑置現(xiàn)象比較普遍，人均城市用地粗放，建筑容積率低。

3 評價指標(biāo)體系的建立及其權(quán)重的確定

3.1 評價指標(biāo)體系的建立

根據(jù)城市土地集約利用所需要達(dá)到的理想狀態(tài)，深入分析各因素與目標(biāo)的相互關(guān)系和作用機(jī)制，即采取目標(biāo)法和因果法相結(jié)合的復(fù)合法選取指標(biāo)，確定了一套適宜于芙蓉區(qū)的評價指標(biāo)體系，把土地集約利用的指標(biāo)體系分為項(xiàng)目層（A）、準(zhǔn)則層（B）、要素層（C）、指標(biāo)因子層（D）等 4層,見表1。

指標(biāo)選擇與設(shè)計遵循以下原則：①全面原則；②有代表性原則；③資料容易獲取原則；④便于比較原則；⑤不同評價內(nèi)容指標(biāo)的相互呼應(yīng)原則[7]。

表1 城市土地集約利用評價指標(biāo)體系

3.2 評價指標(biāo)權(quán)重的確定

傳統(tǒng)的權(quán)重確定方法是主觀賦權(quán)法，但這種方法由于受人們主觀和生理上的影響缺乏科學(xué)性，應(yīng)采取科學(xué)的方法。到目前為止，人們公認(rèn)的比較科學(xué)的方法是：主觀賦權(quán)法中最優(yōu)秀的方法-德爾菲法與客觀賦權(quán)法有機(jī)結(jié)合起來是最為理想的方法。

德爾菲法又稱為專家法，是調(diào)查、征集意見、反饋、再調(diào)查……，這是一個反復(fù)的過程，專家們處于互相不知道的隔離狀態(tài)，每個人的信息是他自己的知識、經(jīng)驗(yàn)、專長以及調(diào)查機(jī)構(gòu)反饋給他的匯總情況的集中體現(xiàn)，這就便于集中智慧，所以不少方法也都或多或少借用這一想法，反復(fù)比較、協(xié)調(diào)，求得較好的結(jié)果和比較一致的意見。其特點(diǎn)在于集中專家的經(jīng)驗(yàn)與意見，確定各指標(biāo)的權(quán)數(shù)，并在不斷的反饋和修改中得到比較滿意的結(jié)果。

在參考國內(nèi)外研究[8-10]的基礎(chǔ)上，根據(jù)芙蓉區(qū)地區(qū)特色及土地利用程度采用德爾菲法確定各指標(biāo)間的相對權(quán)數(shù)以確定判斷矩陣（具體過程略），然后利用SPSS數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)進(jìn)行層次排序，確定具體評價指標(biāo)相對于項(xiàng)目層的權(quán)重如表1所示。

4 評價標(biāo)準(zhǔn)的確定及評價指標(biāo)值的無量綱化處理

4.1 評價標(biāo)準(zhǔn)的確定

城市土地利用系統(tǒng)本身是一個區(qū)域性、動態(tài)性、開放性的系統(tǒng)，這就決定了城市土地集約利用的具體內(nèi)容和程度上的非等同性，要尋找適合所有城市發(fā)展評價的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和方法是不可能的。因此，針對不同指標(biāo)特征和城市自身的特征，可采用不同方法進(jìn)行評價標(biāo)準(zhǔn)值的確定。在綜合其他優(yōu)秀學(xué)者研究方法的基礎(chǔ)上,筆者從以下幾個方面來確定此次芙蓉區(qū)土地集約利用評價研究的評價標(biāo)準(zhǔn)（各類標(biāo)準(zhǔn)值來源見表1）。

（1）以國內(nèi)同類城市(地區(qū))指標(biāo)值作為比較標(biāo)準(zhǔn)，集約利用評價結(jié)果反映在我國目前的技術(shù)條件下，具體城市土地集約利用與國內(nèi)一般狀況的比較值。具體評價標(biāo)準(zhǔn)的確定最簡單的方法是以同類城市指標(biāo)平均值作為標(biāo)準(zhǔn)，以具體城市的對應(yīng)指標(biāo)與平均值進(jìn)行比較，輔以標(biāo)準(zhǔn)差等指標(biāo)判斷具體城市的土地集約利用程度。如單位用地固定資產(chǎn)投入、單位面積工業(yè)產(chǎn)值等。（2）以國家或地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作為比較標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)的是國家對一定時期土地利用預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)，與以國內(nèi)同類城市指標(biāo)值作為比較標(biāo)準(zhǔn)相比有一定的前瞻性，充分體現(xiàn)了土地利用的合法性。如工業(yè)用地比例、污水處理率等。（3）以理想化值作為比較標(biāo)準(zhǔn)，即以某項(xiàng)指標(biāo)的絕對最優(yōu)值作為比較標(biāo)準(zhǔn)，并且這個絕對最優(yōu)值在目前的技術(shù)條件下可以達(dá)到或逼近，如固定資產(chǎn)投資與用地彈性系數(shù)、GDP與用地彈性系數(shù)這兩個指標(biāo)。（4）以經(jīng)驗(yàn)值為標(biāo)準(zhǔn)，即以國內(nèi)外專家意見或國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的數(shù)值作為比較標(biāo)準(zhǔn)，如城市人口與用地彈性系數(shù)這個指標(biāo)。

4.2 評價指標(biāo)值的無量綱化處理

所謂無量綱化處理，是指對評價指標(biāo)數(shù)值的標(biāo)準(zhǔn)化、正規(guī)化處理，它是通過一定的數(shù)學(xué)轉(zhuǎn)換來消除原始指標(biāo)量綱影響的方法，即把性質(zhì)、量綱各異的指標(biāo)值轉(zhuǎn)換為可以相互比較的相對數(shù)。目前的處理方法很多，從幾何的角度可以歸結(jié)為3類，即直線型無量綱化方法、折線型無量綱化方法和曲線型無量綱化方法[11]。

在收集評價指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)時，每十萬人擁有學(xué)校數(shù)、每十萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)等指標(biāo)數(shù)據(jù)通過查取芙蓉區(qū)國民統(tǒng)計公報方式獲得；單位面積工業(yè)產(chǎn)值、單位面積利稅額、城市人口與用地彈性系數(shù)、固定資產(chǎn)投資與用地彈性系數(shù)、GDP與用地彈性系數(shù)等指標(biāo)通過年鑒和統(tǒng)計公報上的數(shù)據(jù)經(jīng)過計算后取得。根據(jù)評價對象系統(tǒng)的特點(diǎn)和評價條件主要采用直線型無量綱化方法，計算公式見式1、式2。

正向指標(biāo)

逆向指標(biāo)

式中：pi為指標(biāo)相對得分；ai為評價標(biāo)準(zhǔn)的上限值；bi為評價標(biāo)準(zhǔn)的下限值；ci為指標(biāo)統(tǒng)計值或規(guī)劃值。

依據(jù)此公式，對芙蓉區(qū)城市土地集約利用評價指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理，見表2。

5 評價模型的建立

根據(jù)影響城市土地集約利用因素的屬性特點(diǎn)，確定在采用層次分析法和德爾菲相結(jié)合的方法確定評價指標(biāo)的權(quán)重后，采取綜合評分法來確定城市土地利用集約度，見式3。

式中：Y為城市土地集約利用程度；Wi為各評價指標(biāo)的相對權(quán)重；Pi為各評價指標(biāo)的分值；i為評價指標(biāo)個數(shù)。

6 土地集約利用評價結(jié)果的確定

根據(jù)上述評價模型以及統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)，綜合得出長沙市芙蓉區(qū)2004年至2008年的城市土地集約利用度分值，見表3。

表2 評價指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)化值

表3 評價最終結(jié)果

7 對土地集約利用評價結(jié)果的分析

7.1 芙蓉區(qū)土地集約利用整體水平不斷提高

通過表3可以看出，2004～2008年，芙蓉區(qū)城市土地集約利用水平處于不斷上升狀態(tài)，分值由2004年的0.48上升到2008年的0.86，并且在2007年超過了0.8，達(dá)到了集約度較高的層次。由此可見，這5 a間芙蓉區(qū)土地投入程度不斷提高、土地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出不斷增強(qiáng)、土地利用合理化程度越來越高，土地利用集約化發(fā)展趨勢越來越明顯，土地利用狀況不斷向高級階段演化，土地集約利用水平也穩(wěn)步提高。

7.2 芙蓉區(qū)相對國內(nèi)同類城市（地區(qū)）土地投入程度不夠

由表3可知，與國內(nèi)同類城市對比，芙蓉區(qū)的土地投入程度一直存在有較大的差距，尤其是其中最為重要的固定資產(chǎn)投資，2008年只及同類對比城市平均水平的七成。而像公共設(shè)施的完備度更是大大落后，醫(yī)院床位數(shù)量和學(xué)校的數(shù)量在2008年都只及同類對比城市平均水平的三成，差距非常大。這些直接說明了芙蓉區(qū)的土地投入程度是不夠的，土地投入程度不夠會造成土地的浪費(fèi)或不合理利用。所以在土地投入方面芙蓉區(qū)要進(jìn)一步提高。

7.3 芙蓉區(qū)土地利用產(chǎn)出水平不斷上升，但是個別指標(biāo)偏低

雖然芙蓉區(qū)的土地投入程度不夠，但是隨著每年的遞增式投入，芙蓉區(qū)的土地利用產(chǎn)出還是在不斷提升。單位面積工業(yè)產(chǎn)值在2008年超過了國內(nèi)同類對比城市的平均水平，單位面積社會消費(fèi)品零售額更是在2005年就突破了此平均線，地均二、三產(chǎn)業(yè)GDP也于2007年達(dá)到了國內(nèi)同類對比城市的平均水平。但是相對于國內(nèi)同類對比城市，芙蓉區(qū)的單位面積利稅額還顯得很不夠，創(chuàng)收不高。這也說明芙蓉區(qū)的土地利用還有潛力可挖。

7.4 芙蓉區(qū)土地利用處于了集約利用較好的狀態(tài)，但是還需要調(diào)整

芙蓉區(qū)土地利用從2007年就進(jìn)入了集約利用較高的程度，集約度分值達(dá)到了0.83，2008年更是達(dá)到了0.86。在這兩年土地利用處于集約度較高的狀態(tài)，全區(qū)總體用地效率較高，人均用地寬裕，土地得到較為充分的利用，各類用地也比較協(xié)調(diào)，土地的投入不斷增加，產(chǎn)出水平也逐步達(dá)到或超過國內(nèi)同類城市或地區(qū)。需要注意的是要保持土地的高效利用并且注意環(huán)境的污染以及保持土地的開發(fā)利用潛力，切忌超出土地的承受能力來追求土地的產(chǎn)出水平，以免造成過度利用。同時個別指標(biāo)方面需要做出調(diào)整，如基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及合理創(chuàng)稅等。

8 小結(jié)

結(jié)果顯示，芙蓉區(qū)城市土地集約利用水平處于集約利用程度較高的狀態(tài)，在2004～2008年呈現(xiàn)出遞增的上升趨勢，城市土地集約利用程度逐步提高。評價的目的不僅僅在于了解芙蓉區(qū)的土地集約利用程度，也要根據(jù)在分析過程中所發(fā)現(xiàn)的問題對癥下藥，對于不足的地方，政府應(yīng)該及時改進(jìn)或調(diào)整，而芙蓉區(qū)的優(yōu)勢利用方面則需要繼續(xù)堅持。芙蓉區(qū)整體土地利用水平已經(jīng)進(jìn)入了一個集約度較高的狀態(tài)，這就需要政府部門在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時也要注意保持土地的集約高效利用，切忌因?yàn)槊つ孔非驡DP的增長以及績效工程而導(dǎo)致土地進(jìn)入過度利用的狀態(tài)。

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