馮侖答問(wèn)錄房地產(chǎn)、政商關(guān)系和做有錢(qián)人

文/袁莉 http://chinese.wsj.com/gb/20100524/LLW071055.asp?source=UpFeature

馮侖答問(wèn)錄房地產(chǎn)、政商關(guān)系和做有錢(qián)人

文/袁莉 http://chinese.wsj.com/gb/20100524/LLW071055.asp?source=UpFeature

總喜歡用大白話作比喻的馮侖說(shuō)，企業(yè)家和政治家的理想關(guān)系是精神戀愛(ài)的情人關(guān)系，不用讓他辦一次事就給他一次錢(qián)；不過(guò)跟國(guó)有資本要上床，因?yàn)樗鼈冇旋嫶蟮馁Y源優(yōu)勢(shì)，信用好，這樣能帶來(lái)好處。

新聞提示

萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖最近接受了《華爾街日?qǐng)?bào)》中文網(wǎng)的專訪，就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的演變、政商關(guān)系和怎樣做一個(gè)為社會(huì)所接受的有錢(qián)人等問(wèn)題，發(fā)表了自己的看法。

中國(guó)最早成立的私營(yíng)房地產(chǎn)公司之一萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖是從體制內(nèi)出來(lái)的。

上世紀(jì)80年代，馮侖先后畢業(yè)并任教于中共中央黨校，后來(lái)還供職于中宣部和國(guó)家體改委。

這也就無(wú)怪乎他會(huì)在自己的暢銷(xiāo)書(shū)《野蠻生長(zhǎng)》中勸誡私營(yíng)企業(yè)家要“聽(tīng)黨的話，按政府的要求辦”了。

不過(guò)，現(xiàn)年51歲的馮侖似乎也開(kāi)始無(wú)視自己曾經(jīng)的教誨了。他已成為政府房地產(chǎn)政策直言不諱的批評(píng)者。他說(shuō)政府的行政干涉已把市場(chǎng)弄得一團(tuán)糟，他計(jì)劃將一部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到日本及美國(guó)等海外市場(chǎng)，這樣就可以少和政府打交道了。

他說(shuō)：“政府沒(méi)把該做的事情做好，然后用責(zé)怪市場(chǎng)來(lái)掩飾自己的過(guò)失。 ”

在所有土地都為國(guó)有的中國(guó)，上述言論實(shí)屬大膽。事實(shí)上，每個(gè)人，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是買(mǎi)房客最終都是在向國(guó)家租地，租期至多70年。因此，說(shuō)開(kāi)發(fā)商和政府保持良好關(guān)系關(guān)乎自身存亡一點(diǎn)也不過(guò)分。

在馮侖看來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)大漲的主要原因是金融危機(jī)期間政府的刺激計(jì)劃資金充斥了市場(chǎng)。他說(shuō)，中央和地方政府都通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)刺激GDP增長(zhǎng)。但是現(xiàn)在，房?jī)r(jià)漲了，社會(huì)公平變成問(wèn)題后，政府又希望房?jī)r(jià)走低，好讓更多的人買(mǎi)得起房。目前，政府已經(jīng)推出了一系列緊縮措施，包括提高購(gòu)房貸款首付比率、限制銀行放貸以及懲罰囤積土地的開(kāi)發(fā)商等。

普通國(guó)人在向政府表達(dá)不滿的同時(shí)也將怒氣撒到了像馮侖這樣的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭上。在過(guò)去10年中，房?jī)r(jià)飛漲讓地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為了中國(guó)富豪排行榜中的主力軍。網(wǎng)上更是有人稱他們“吸血鬼”。最近，中國(guó)另一家房地產(chǎn)企業(yè)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在大連演講時(shí)被一名聽(tīng)眾扔了兩只鞋，那人還大叫“去死吧”。

任志強(qiáng)指責(zé)媒體不了解真相的夸張報(bào)道制造了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不佳的公眾形象。但他隨后在博客里調(diào)侃自己的待遇能比得上總統(tǒng)了─指的是美國(guó)前總統(tǒng)小布什2008年訪問(wèn)伊拉克被飛鞋的經(jīng)歷。

總是喜歡用大白話作比喻的馮侖說(shuō)，企業(yè)家和政治家的理想關(guān)系是精神戀愛(ài)的情人關(guān)系，而不是妓女和嫖客的關(guān)系。他說(shuō)：不用讓他辦一次事就給他一次錢(qián)，因?yàn)槲覀兪乔槿岁P(guān)系。不過(guò)，我們跟國(guó)有資本要上床，因?yàn)樗鼈冇旋嫶蟮馁Y源優(yōu)勢(shì)，信用好，這樣能帶來(lái)好處。

馮侖批評(píng)國(guó)有房地產(chǎn)公司推高了地價(jià)，因?yàn)樗鼈兊呢?cái)務(wù)沒(méi)有限制，可以不計(jì)回報(bào)地隨便貸款。在過(guò)去幾年里一些國(guó)有公司連連成為“地王”，許多私營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在拍地時(shí)只有袖手旁觀的份兒。

他說(shuō)，這就是國(guó)進(jìn)民退的狀況。他指的是近年來(lái)國(guó)有資本在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中扮演越來(lái)越重要的角色，蠶食了民營(yíng)企業(yè)的空間。

馮侖將國(guó)有資本的急速膨脹比喻為宮外孕，說(shuō)國(guó)進(jìn)民退的宮外孕把正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育環(huán)境破壞掉了。他說(shuō)，前一段時(shí)間政府要求核心業(yè)務(wù)并非地產(chǎn)業(yè)的國(guó)企必須退出樓市屬于治理宮外孕，但治理得不徹底。

他還將政府禁止開(kāi)發(fā)商囤積土地的政策比喻為干涉婚姻。這項(xiàng)政策要求開(kāi)發(fā)商在拿地兩年之內(nèi)必須開(kāi)工建設(shè)，否則政府將予以沒(méi)收。馮侖說(shuō)，這就好比我娶了媳婦，兩年內(nèi)不生孩子，政府說(shuō)把老婆退掉。他說(shuō)，在一個(gè)正常的市場(chǎng)里，開(kāi)發(fā)商會(huì)按照自己對(duì)市場(chǎng)需求的預(yù)期設(shè)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)日程。

馮侖說(shuō)，目前房地產(chǎn)政策出現(xiàn)搖擺還牽扯更深層的原因，就是在中國(guó)改變公共政策的成本太低。這和美國(guó)正好相反，美國(guó)在醫(yī)療等政策上的改革要辯論很多年，但在中國(guó)，領(lǐng)導(dǎo)人寫(xiě)個(gè)文件，第二天就成了政策，出錯(cuò)了也沒(méi)人負(fù)責(zé)，沒(méi)人敢批評(píng)他。他說(shuō)：我們是開(kāi)始不博弈，之后才博弈，這種事后博弈的做法導(dǎo)致政策信用的跌落和政府威信的喪失。

深諳體制之道的馮侖現(xiàn)在必須要決定是與這一新體制同床共枕，還是掉頭離開(kāi)。他正大力發(fā)展商用不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)檫@一領(lǐng)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分。他還有意擴(kuò)展幾個(gè)中國(guó)人可能會(huì)青睞的海外市場(chǎng)。他正在考慮中國(guó)游客喜歡的滑雪勝地北海道和大紐約地區(qū)，很多中國(guó)有錢(qián)人喜歡送自己的孩子去那里念書(shū)。

馮侖說(shuō)，這樣一來(lái)這部分業(yè)務(wù)和政府就沒(méi)有關(guān)系了。

以下是馮侖答問(wèn)實(shí)錄（節(jié)選）。

問(wèn)：為什么中國(guó)人30歲之前要買(mǎi)房？

答：這是個(gè)文化問(wèn)題，因?yàn)橐Y(jié)婚啊。在中國(guó)，結(jié)婚的女孩子要是沒(méi)房，家長(zhǎng)不干，所以我們說(shuō)是未婚女青年在決定房子問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題，再過(guò)10年會(huì)自然解決，根本不用嚷嚷。為什么呢？10年后人口開(kāi)始減少，比如80后的父母去世后，房子多了，父母各一套，一共三套房子。所以我一直在講，政府有兩件事要辦，一個(gè)是青春期臉上長(zhǎng)痘痘，這不是病，25歲一過(guò)，臉就光滑了，就沒(méi)事了；另一個(gè)是，如果你把它當(dāng)成病，拿刀去治，越治越壞，反而不好了。我們現(xiàn)在的病都是青春期的病，不用管它，10年后，房子多了，房?jī)r(jià)會(huì)一路往下跌，你嚷嚷什么？

問(wèn)：您認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)10年后會(huì)跌？

答：10年以后肯定是另外一種游戲了。

問(wèn)：您在書(shū)里講到政商關(guān)系時(shí)，說(shuō)要“聽(tīng)黨的話，按政府的要求辦”。這個(gè)關(guān)系怎么平衡呢？

答：政商關(guān)系籠統(tǒng)地講有三個(gè)方面。首先是講我們和政策法律的關(guān)系，在這方面，我說(shuō)了這句話：聽(tīng)黨的話，按政府的要求辦。因?yàn)闆](méi)辦法啊，是他們發(fā)牌，就像在賭場(chǎng)，他是坐莊的，我們是必須聽(tīng)從的。在這個(gè)層面，你和他的關(guān)系非常簡(jiǎn)單，不用搞復(fù)雜，也不用想，因?yàn)樵谥袊?guó)就是這樣。第二，我們和國(guó)有資本的關(guān)系，就是民營(yíng)資本和國(guó)有資本，這個(gè)關(guān)系應(yīng)該是混合經(jīng)濟(jì)，就像我們和泰達(dá)的關(guān)系。這個(gè)政商關(guān)系不太困難。第三是企業(yè)家和政治家的關(guān)系，這個(gè)要小心。你既需要政治家和你有一個(gè)好的互動(dòng)，但又不能變成一個(gè)互相交易的關(guān)系。

問(wèn)：就像黃光裕那樣？

答：那樣的話就會(huì)出狀況，所以我們要處理好這三方面的政商關(guān)系：和政治家、資本、政策怎么打交道。

問(wèn)：那么和政治家怎么打交道呢？

答：不和他做交易。和政治家的關(guān)系像情人關(guān)系最好，而不是嫖娼的關(guān)系，不用讓他辦一次事就給他一次錢(qián)。

問(wèn)：是兩情相悅，沒(méi)有金錢(qián)的關(guān)系？

答：是的，超越了金錢(qián)關(guān)系。

問(wèn)：小三也是情人，你也得給她買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)啊?

答：我們不當(dāng)小三，我們是和政治家精神戀愛(ài)。

問(wèn)：那么政治家為什么要和你們交往呢？

答：很簡(jiǎn)單啊，他欣賞你啊，覺(jué)得你不錯(cuò)。另外，他透過(guò)你了解社會(huì)。我們?cè)瓉?lái)和他們就熟，所以沒(méi)那么復(fù)雜。如果我原來(lái)和他們不是同學(xué)、同事，沒(méi)有這樣的淵源，他們看你就會(huì)是另外一種看法。大家是一代人，原來(lái)的出處差不多，但是分工不一樣，所以有基本的信任。我們和政治家是保持精神戀愛(ài)，我們和政治家不上床，跟國(guó)有資本要上床。

問(wèn)：和國(guó)有資本上床有什么好處？

答：當(dāng)然有好處了，它有龐大的資源優(yōu)勢(shì)，信用好，我們和它們?cè)谝黄饡?huì)獲得更多的資源，有社會(huì)輿論環(huán)境上的安全性，有個(gè)安全保證。

問(wèn)：在中國(guó)目前的政商關(guān)系里，存在游說(shuō)嗎？

答：現(xiàn)在還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)自覺(jué)和有意識(shí)的過(guò)程。但是我覺(jué)得政協(xié)委員、人大代表每年的發(fā)言、提案帶有這么點(diǎn)味道。

問(wèn)：為什么中國(guó)公眾會(huì)把私人企業(yè)家捐款看成理所當(dāng)然的事？

答：這和中國(guó)的傳統(tǒng)有關(guān)。從大陸來(lái)說(shuō)，一百年經(jīng)歷了很多故事，最大的悲哀是所有都?xì)w于零，沒(méi)有任何進(jìn)步。舉個(gè)例子，我有個(gè)朋友，父母1949年以前是富二代，1949年以后變成貧一代，他出生的時(shí)候變成了貧二代，等改革開(kāi)放的時(shí)候他又變成了富一代，他的小孩變成了富二代。你看，轉(zhuǎn)了一圈，每一個(gè)人都是一窮一富，沒(méi)有進(jìn)步。你去看臺(tái)灣，他們對(duì)待富人的態(tài)度和咱們非常不一樣。不久前在臺(tái)灣開(kāi)了一個(gè)最貴的百貨公司，是一個(gè)老板給他雙胞胎女兒的禮物，大概相當(dāng)于人民幣15億到20億，報(bào)紙上天天說(shuō)。我問(wèn)臺(tái)灣中下層的人怎么看。他說(shuō)：我要去看看這個(gè)百貨公司。我說(shuō)你不恨他嗎？他說(shuō)：不，他命好啊。這里面有兩個(gè)原因：第一，臺(tái)灣的財(cái)富積累和差距已經(jīng)經(jīng)過(guò)幾代人了，大家對(duì)于現(xiàn)實(shí)習(xí)慣了。第二，臺(tái)灣有宗教。有了宗教，就有自律、恐懼和自我檢討。比如他說(shuō)命好，這就是自我檢討。在大陸很多人沒(méi)有宗教，所以就沒(méi)有恐懼和自律，所以對(duì)于別人變好從來(lái)都認(rèn)為是占了自己的便宜。

問(wèn)：所以在很多中國(guó)人的認(rèn)識(shí)里，有錢(qián)人在道德上永遠(yuǎn)是有問(wèn)題的。您自己作為有錢(qián)人，怎么解決這個(gè)社會(huì)認(rèn)知的困境？

答：我最大的工作就是不讓自己成為大家眼里的有錢(qián)人。

問(wèn)：那怎么可能？

答：就是和別的有錢(qián)人不一樣。比如多做些公益，少出頭，盡量不要有太多稀奇古怪的想法、習(xí)慣。你要變成一個(gè)讓大家歡迎和接受的先富起來(lái)的人。

問(wèn)：您不像王石那樣經(jīng)常寫(xiě)博客，不像任志強(qiáng)、潘石屹那樣每天（在微博上）發(fā)言。您是相對(duì)低調(diào)些的，為什么呢？

答：對(duì)。（我）盡量不講眼前的事，我講未來(lái)的事，像真主、上帝那樣講未來(lái)的事兒。這樣的話，大家可能會(huì)更好地接受我，因?yàn)槿绻v眼前的事情，不是批評(píng)、批判，就是贊成。未來(lái)的事兒大家都贊成。