房屋專項維修資金管理中的問題與對策
——以漯河市房屋專項維修資金管理為例

隨著住房制度的改革，我國逐步建立了配套的住宅專項維修資金制度，住宅專項維修資金的管理使用貫徹“取之于民、用之于民”的服務原則，關系到廣大群眾切身利益和社會穩定。但是，由于我國住宅專項維修資金制度建立時間短在推行過程中還不夠規范完善，存在這樣和那樣的問題，在一定程度上為資金的使用和管理帶來較大的工作難度。現以漯河市住宅專項維修資金管理為例針對專項維修資金管理存在的問題進行剖析并尋求解決對策。

一、目前主要存在的問題

漯河市房屋維修資金管理中心成立于2001年，9年來，累計歸集了43256戶、近億元維修資金，歸集量居河省前列，初步建立起住房大修更新保障資金，逐步緩解了維修不到位的矛盾。截止目前，共批準使用維修資金400余萬元，對近70個新建商品房項目的共用部位進行更新、修繕。在不斷規范專項維修資金管理的同時，房屋維修資金管理中心也注重認真思考和研究解決一些管理中的難點問題，目前主要存在以下問題：

1、部分開發建設單位（已注銷），在辦理預售時，繳納1%的維修資金，無分戶信息，維修費用無法分攤到戶；部分公有住房（單位已倒閉）部分業主因拖欠維修資金，造成維修資金使用時費用無法分攤到戶，影響業主正常使用。

2、2003年9月1日國務院《物業管理條例》實施后規定由商品住宅的產權人繳交專項維修資金，交納的主體為業主。但由于部份開發商為追求銷售量而未有要求購房者及時交納。致使業主與開發企業之間相互觀望、推諉，造成這部分的專項維修資金應繳未繳。

3、非住宅房維修資金收繳比例頗不合理，致使購買非住宅房的購房戶抵觸情緒較大。尤其是在市繁華區域營建的商品房顯得尤為突出。

4、低值易耗品沒有列入維修資金使用范圍。低值易耗品一般指物業共用部位的燈泡、玻璃、開關以及設備中的易損品和管道疏通等費用。

5、部分老舊小區，維修資金較少，且使用較多，維修資金余額已經不足，小區公共部位出現問題后無錢維修。

二、解決問題的對策

針對以上情況，漯河市房屋維修資金管理中心積極進行理論研究，開展了許多探索性的實踐工作，結合工作實際從一下幾個方面提出解決問題對策：

1、完善維修資金管理使用政策、法規，進行規范管理。根據國家和河南省的有關法律、法規，結合漯河市實際情況，研究制訂《漯河市房屋維修資金管理實施細則》，進一步規范專項維修資金使用范圍，盡量縮短國家和地方政策法規實施的時間差，及時有效地貫徹國家政策法規，適時調整維修資金繳交比例（建議按每平方米建筑造價的5-8%），建立制約有力、操作便捷的續籌制度，做到維修資金管理使用有法可依，有效化解維修矛盾，發揮維修資金的最大效用。近年來，中心根據相關文件規定，相繼出臺了共用部位、公用設施設備維修工程質量保證金制度，擬定了維修工程合同范本，并實時調查漯河市建材價格建立了漯河市建材價格檔案庫，規范了漯河市維修資金的安全合理使用，保證了維修工程質量。同時，中心依據國務院《物業管理條例》和相關的法規，開展了專項維修資金清理整頓工作，糾正并處理了多起專項維修資金欠繳、挪用等違法行為，收到了良好的社會效果，切實為老百姓排憂解難，維護群眾的切身利益。

2、加快優化升級速度 實現維修資金網絡化管理。目前，維修資金管理中心正在繼續調整和完善管理模式，進一步加快維修資金信息管理系統的優化升級速度，力爭盡早實現漯河市專項維修資金的網絡化管理，開通漯河市住房專項維修資金管理網站，實現在線辦理維修資金相關業務，提高工作效率和各相關單位辦理維修資金繳存、支用、查詢等業務的便利性，提高監管透明度。擴大維修資金管理中心的影響力，推動管理水平再上一個新臺階。

3、加強維修資金宣傳。專項維修資金對廣大業主和物業管理企業都是比較陌生的事物，應通過各種媒體對專項維修資金的歸集、使用和管理等政策法規進行廣泛的宣傳，使廣大業主對專項維修資金做到真正的了解，并參與監督和管理。增加維修資金繳存透明度，在商品房銷售合同中，明確維修資金收繳事項。擴大宣傳面，使我市維修資金相關政策深入民心，達到人盡皆知。加大對開發企業的監督力度，按有關政策規定對其采取一定的制約及處罰措施。通過講座和舉辦培訓班對住宅小區業主委員會和物業管理企業進行政策和業務指導，使他們掌握專項維修資金相關政策，熟悉相關業務流程和程序，從而規范專項維修資金管理。

4、加大維修資金追繳力度。切實履行對專項維修資金的監管職責，依法主動采取行政措施并結合業主委員會，從開發建設單位追回被挪用或侵占的資金，盡量減少廣大業主的損失。對于追繳困難的老舊小區，在使用時，根據實際情況使用維修資金，對于無法分戶的小區，維修費用從該小區總賬中列支，不予分攤費用；對于可以分戶的小區，維修費用按戶分攤，由業主委員會或物業管理單位負責籌集未繳部分業主應分攤的費用。

5、積極探索管理新思路，提高使用便捷度。一是探索建立漯河市房屋維修應急機制，引導住宅小區合理制定年度修繕計劃。二是規范使用程序，科學使用維修資金。逐步建立和完善 “漯河市建材價格檔案庫”，嚴格控制維修成本，合理使用維修資金。三是以多種宣傳形式使申報單位熟悉使用業務流程，避免走彎路、多走路，縮短審批時限。四是注重人性化使用管理。維修資金使用以單棟住宅為基本單位，本著“誰繳存誰收益”的使用原則，轉變了由小區為基本單位的使用管理模式，做到了由面到點的人性化管理，使之更貼近民生。

三、結束語

由于住房專項維修資金管理和使用具有重要意義，關系民生，需要不斷健全和完善維修資金管理制度，不斷創新工作思路，不斷總結工作經驗，探索解決存在的問題，做到管理專業化、科學化和工作規范化、制度化，只有堅持把維護好廣大業主的合法權益和社會的穩定作為工作的出發點和落腳點，認真貫徹國家政策法規，積極改善管理水平，才能逐步形成了法制化、系統化和信息化的管理模式。