北京商品住宅市場月報（2010年9月）

9月的北京商品住宅市場呈現出快速回暖的景象，隨著“金九銀十”傳統銷售旺季的到來，成交量快速放大也屬情理之中。本月商品房簽約總量為18807套，環大幅攀升47.78%。其中，住宅（含經濟適用房、兩限房）簽約套數為12215套，較8月的6588套，大幅上漲85.41%，這是繼調控政策出臺，連續第三個月保持快速回升的勢頭，且上漲幅度較大。其中，期房成交量為10786套，環比8月的5565套大幅增加93.82%，而現房全月成交套數也達到了1429套，環比放大39.69%。

與此同時，新建商品住宅成交均價和開盤均價出現了不同程度的回落。成交均價降至19862元/平方米，環比微跌5.46%；開盤均價快速下滑至21086元/平方米，降幅高達25.91%。本月出現 “量升價跌”主要有三方面的原因。首先，9月是房地產行業傳統銷售旺季，而市場對本輪調控政策影響已部分消化，加之剛性需求逐步入場，推升了成交量的快速放大。其次，受調控政策的影響，前期入市的項目多為抗跌性較好的高檔項目，因此成交均價和開盤均價較高。進入9月，不同檔次的項目紛紛入市，從而拉低了均價。另外，剛性需求對應的多為中低檔項目，剛性需求的增加無疑加大了這部分市場的成交量，均價下跌也是在所難免。

本月末國家推出五條措施遏制城市房價過快上漲，不過從政策內容看，只是對“國十條”強化和細化，對市場的影響力有限。特別是經過了半年的消化，市場已對 “國十條”及地方政府的調控政策產生“免疫”，北京新建商品住宅市場下一階段的表現有待進一步觀察。

表1 2010年9月北京商品住宅市場主要數據一覽表

一、行業政策

1.國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲

為進一步的貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，國家有關部委近日分別出臺措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。其主要內容包括

（1）加大貫徹落實房地產市場的宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。

（2）完善差別化的住房信貸的政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。

（3）調整住房交易的環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。

（4）切實增加住房有效供給。加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。

（5）加大住房交易市場檢查力度。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

2.國家統計局出臺房價統計新招：直接用網簽數據

9月25日國家統計局發布的住宅銷售價格統計調查方案（征求意見稿）中，直轄市、省會城市、自治區首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個大中城市新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據，不單獨進行調查。新建住宅交易的網簽數據內容，主要包括：住宅所在項目名稱、項目地址、幢號、總層數、所在層數、住宅結構、成交總價(合同金額)、建筑面積、簽約時間等。

暫時不能取得網簽數據的其他35個城市，新建住宅銷售價格根據統計系統房地產開發統計報表中各個樓盤的分類銷售面積和金額數據計算，也不另作調查。

3.8月CPI同比上漲3.5%，創年內新高

9月11日國家統計局發布8月份經濟運行數據，居民消費價格(CPI)同比上漲3.5%，漲幅創下年內新高。工業品出廠價格指數(PPI)同比上漲4.3%，環比下降0.5個百分點。CPI突破3%再度引發了市場對加息的種種猜測，股市也出現了小幅震蕩。與此同時，1-8月城鎮固定資產投資額達到140998億元，同比增長24.8%，8月新增貸款5452億元，貨幣增長繼續保持平穩態勢。

二、市場運行數據

1.供應情況

（1）可售商品住宅套數

在可售商品住宅供應套數方面，2010年9月北京市商品住宅可售房屋套數共計100781套，與8月相比有小幅上漲，漲幅為2.26%。其中，可售期房套數為67710套，環比上漲1.78%，未簽約現房套數也有小幅上升，為33071套，漲幅3.25%。9月末庫存量繼續保持上漲趨勢，是2010年首次突破10萬套，供應量進一步加大。

（2）可售商品住宅面積

截止至2010年9月31日，北京市可售房屋面積共計1271.49萬平方米，環比微漲0.83%。其中，期房和現房的可售面積出現了不同程度的上揚，可售期房面積小幅上漲至826.90萬平方米，漲幅為0.14%，可售現房面積達到444.59萬平方米，環比8月的435.30萬平方米，上漲2.13%。

2.成交情況

（1）成交房屋套數

根據北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，2010年9月北京的商品房簽約總量為18807套，環比8月的12726套，大幅攀升47.78%。其中，住宅（含經濟適用房、兩限房）簽約套數為12215套，較8月的6588套，大幅上漲85.41%，這是繼調控政策出臺，連續第三個月保持快速回升的勢頭，且上漲幅度較大。9月住宅期房成交量為10786套，較8月的5565套大幅增加93.82%，而現房全月成交套數也達到了1429套，相對于8月的1023套增加39.69%。

（2）成交房屋面積

2010年9月北京的商品房簽約總面積為196.23萬平方米，環比8月的124.49萬平方米增長57.63%。其中，住宅（含經濟適用房、兩限房）簽約面積為133.11萬平方米，快速上漲67.73%。

在期房方面，9月期房網上簽約總面積為141.76萬平方米，其中住宅簽約面積為112.79萬平方米，環比8月的64.12萬平方米，上漲75.93%。

在現房方面，北京商品房市場9月現房簽約面積為54.47萬平方米，其中住宅簽約面積為20.31萬平方米，環比8月的15.25萬平方米，上揚33.24%。

（3）成交價格

2010年9月，北京市商品住宅成交均價出現了小幅回調，降至19862元/平方米，環比微跌5.45%。這主要是由于隨著金九銀十的傳統銷售旺季到來，入市項目大幅增加，高中低檔項目均逐步入場。同時，剛性需求的釋放對中低檔產品的需求量增加，從而拉低了成交價格。

3.取證開盤情況

9月份，北京新建商品住宅開盤項目共計34個，供應量維持在高位。同時，隨著各類型項目同步入市，商品住宅項目開盤均價出現小幅下跌，整體開盤均價降至21086元/平方米。