樓市政策面三大猜想

蔡宗琦

對于2010年的樓市政策走向，各方預測紛紜，但房價、土地，以及物業稅，仍是大部分人關注的焦點。

國務院常務會議明確提出“繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控”給2010年的房地產政策帶來不小的想像空間。

2009年12月14日，國務院召開常務會議研究房地產業發展。15日，新聞一經發布，“遏制房價”成為社會各界廣泛關注的焦點。許多人看到了“抑制”和“遏制”的變化，驚呼“山雨欲來風滿樓”，然而來年的房價走勢仍是迷霧重重。

通房價是“重話”還是“重拳”

遏房價究竟是一句重話，還是一記重拳?究竟是一場雷聲大雨點小的“樓市驚夢”，還是一場改天換日的“樓市驚變”?確實需要冷靜思考。殘酷的現狀是，樓市是真的打也打不得、捧也捧不得。

在部署2010年工作時，國務院常務會的指導“原則”非常明確，“穩定完善政策、增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度”。透過四條“原則”，我們可以清楚地把握國務院常務會最關鍵、最核心的內容。這里不妨一一解讀：

“穩定完善政策”，這是“大穩小調”的意思，后文的表述也相當明確，“重點是在保持政策連續性和穩定性的同時。加快保障性住房建設”。預計2010年金融貨幣政策將不會有太大變化。最可能的變化是稍稍收緊信貸，并對多套購房采取差別化的利率。而且這些小的調整將隨著房地產市場的變化而變化。如果市場繼續升溫，可能調節的力度大一些；如果市場迅速回冷，這些政策也會作反向調節。中央高層需要的是穩定的、持續發展的房市，這一點不用懷疑。

“增加有效供給”，就是用市場手段調節供求關系，加大普通商品房、保障房和小套型住房的供應量。通過加大供應量，穩定市場預期，這是市場經濟的通行手段，也是這一次國務院高層的理性選擇。

“加強市場監管”，這是常規工作，也是中國體制下一直無法做到位的工作。真正引起房價上漲過快的，其實是市場監管的不力。針對中國人傳統的“買漲不買跌的心理”，開發商們絞盡腦汁地想出歪點子，不停制造控銷、脫銷、漲價、賣樓花的氛圍。

“完善相關制度”，就是完善土地招拍掛和商品房預售等制度。理順的是地方政府和開發商的關系，這是一個牢不可破的利益裙帶關系，也是房地產價格過快升溫的關鍵。

綜合上述分析，作為中央經濟工作會議避而不談的話題，此番國務院常務會的舉措，多“嚇阻”意味，除收縮信貸外，并無實質性措施。但是。“重話”如果無法奏效，“重拳”應該是遲早的事。地方政府和開發商們需要理性應對，節制欲望，適可而止，盡量尋找一個“政府可度日、開發商可營利、老百姓可接受”的平衡點。土地招拍掛制度面臨調整

中國房地產研究會副會長顧云昌認為。調控房地產市場需要旺“實火”控“虛火”，加大有效供應以抑制投機。這可以從兩方面人手，一是千方百計地加大商品住宅，特別是普通住宅的供應量；二是增加新增土地供應量，加大土地儲備。

在土地問題上需要針對已經批出去的土地加大盤活力度，對違規囤地要更加嚴格執法，“這個問題是我們過去的短板，每塊土地后面都有一個故事，所以要下大力氣，把囤地和反腐敗結合在一起”。顧云昌說。

此外，應關注已經批出去的土地怎么使用。顧云昌介紹，2009年前三季度，我國共出售5.7萬公頃土地，但落入開發商手中的剛超過2萬公頃，3／5的土地都不是開發商購買的。“那3／5土地哪兒去了?政府機構買地了?個人也買地了?”顧云昌表示，這意味著一手土地的供應不僅僅需要監管企業囤地，還應該關注政府和個人的囤地行為。

而土地招拍掛制度更是被不少人認為是推高地價的重要原因，這一制度將面臨調整。目前國家明確提出要提高土地供應和使用效率，完善土地招拍掛等制度。作為土地交易制度改革的試點，2009年12月16日，北京市通過“價高者得”的方式招標出讓土地，并公布最終的投標結果。

物業稅能否千呼萬喚始出來

不少專家預測物業稅有望在2010年再次提上議事日程。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭就認為，針對大戶型、高檔房的物業稅有可能加快推出，極有可能在部分城市試點實轉。而從投資者預期來看，焦點房地產網進行的網絡調查顯示，針對未來國務院是否會繼營業稅收緊后再次出臺旁地產收緊政策，38％的投資者認為稅費收緊等政策推出不可避免；58％的投資者認為房價高企，真正遏制房價還需出臺組合拳。

而從稅費角度來看，顧云昌認為要千方百計增加房屋供應量，就必須盤活二手房市場，搞活租賃房市場。日前房地產營業稅優惠政策已經確定如期停止，對此顧云昌預測，2010年稅費優惠政策結束以后，二手房市場將會有一個大幅度的下滑，因此“希望在加大有效供給和抑制股初需求之間，政策根據市場變化作出的調整應該平和一點”。

顧云昌認為，接下來各地將會根據中央精神出臺調控細則，由于各地方樓市的基本面情況千差萬別，各地的調控措施可能會有所不同。

此外，有專家預測，對外資購房政策可能會重新緊縮，轉售房屋的稅費也可能會從嚴征收。

由于房地產政策基調已定——在保持政策連續性和穩定性的同時遏制部分城市房價過快上漲，預計政策立即大變臉的概率并不高，政策有望走出“前松后緊”的態勢。