“靴子”落地二手房何去何從?

呂 甜

去年年底，備受關注的二手房交易優惠政策終于塵埃落地。調整之后，將對2010年的二手房市場產生何種影響?

取消還是延期?一直備受關注的樓市惠政有了定論。2009年12月9日，國務院決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。其他住房消費政策繼續實施。

此番調整，可謂幾家歡喜幾家愁。對于滿5年的二手房主來說。由于不受政策影響，無疑形成了“利好”；而未滿5年的，不僅提高了交易成本，而目增加了交易難度。

交易成本顯著增加

“以一套總價100萬元、年限在2～5年內的二手房來說，自2010年起，如果全額征收5.55％的營業稅。將使房產交易的稅負增加5.55萬元。”福州市雙安房產總經理鄭愛新舉了個例子。

記者從福州市房管局獲悉，2009年福州市二手房市場交易火爆，僅1—10月，成交326.6萬平方米。增長97.35％。預計福州去年全年交易量約4萬套，平均每月3000多套。已經創下歷史新高。

鄭愛新介紹，2009年雙安經手的二手房交易中，年限介于2～5年的房產約占30％。受益于2009年的營業稅優惠政策，這部分房產的交易成本降低了數萬元。

事實上，出于對優惠政策到期取消的擔心，福州、廈門兩地二手房產交易量早在2009年11月就顯著增加。“為了節省幾萬塊的營業稅，買賣雙方都急于在優惠政策到期之前完成交易。”廈門市世紀房產經紀人汪女士介紹說。

對此，鄭愛新表示。短期來看，這波放大的交易量將透支2010年上半年的購買力。他預測，半年時間內，二手房交易量將下滑20～30％。“營業稅優惠取消，會使炒房成本加大。普通住宅的投資者也將趨于謹慎。”

政策尚存一點不確定

二手房營業稅優惠政策退出。但是記者發現，國務院政策并沒有明確2010年二手房交易營業稅征收方式一是在2009年的優惠政策基礎上進行差額征收，還是恢復到2008年進行全額征收?福州大學地產研究所負責人王阿忠認為，實施何種征收方式，還有待國家出臺實施細則。

王阿忠和記者算了一筆賬：按不同征收方式計算，應征營業稅差別很大。以一套房齡3年，原成交價50萬元，現成交價100萬元的二手房計算，營業稅優惠政策取消后，按照全額方式征收，營業稅應繳100萬元×5.55％=5.55萬元，而如果按照差額方式征收，則只需繳納(100-萬元-50萬元)x5.55％=2.78萬元。

2008年12月29日，財政部和國家稅務總局共同推出了《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》，通知中除了營業稅征免時限的改變外，最大的改變就是提出營業稅的差額征收，即(成交價一購買原價)×營業稅率。

“如果是全額征稅，對市場的影響更大。”王阿忠認為，既然國家有意壓制房產投機，從政策的實施力度來看，應當以房產原價為基數進行計算營業稅，即全額征收。

房價何去何從?

盡管政府已有所表態，但不少購房者也表達了對政策實施效果的擔憂，“現階段二手房市場幾乎處于賣方市場，營業稅的征收基本上都是轉移到買房者身上，最后反而抬高了房價。”

與此同時，不少一手房項目傳出即將漲價的消息。

“剩下的房源不多，都掌握在經理手上，在市場明朗前，很難拿到優惠價格。”廈門杏林某商品住宅項目銷售經紀人私下對記者說。

“二手房交易成本增加，有可能將一部分二手房購房者推向一手房市場。2008年動工項目不多，一手房存量房源有限，價格也可能隨之抬升。”鄭愛新對記者表示。

“當然，如果買賣雙方簽訂‘陰陽合同的話，也可以‘節省營業稅支出。”一位相熟的房產經紀人介紹說，“比如100萬元的房子。買賣雙方簽80萬元的備案合同，私下另外簽一份100萬元的合同，就可省下1.11萬元的稅費。”不過，他也同時表示。“陰陽合同”存在一定的風險。

就在二手房新政頒布不久的12月13目，國家統計局公布了2009年11月的經濟統計數據：11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7％，二手住宅銷售價格同比上漲5.5％，大中城市房價漲幅繼續擴大。

對話房產專家王阿忠：

記者：簡要分析一下國家出臺調整政策的時機和初衷?

王：這不算是一個新政策。這個政策是“國六條”的內容。由于樓市持續火爆，去年政府調整營業稅減免由5年改為2年。今年的中央經濟工作會議明確：鼓勵建設普通商品自住型和改善型住房。可見調整政策，主要是抑制投機。

記者：政策調整后，近期對房地產市場是否會產生影響?

王：房地產市場和股市不一樣。房地產市場不會隨消息出現急漲急跌，將有一個慣性的過程。不過。對于長期抑制投機是有影響的。

記者：本打算購買二手房的購房者。會不會因為稅費的提高轉而購買一手房。從而推高房價?

王：樓市中，往往是投資者買一手房，最后接盤的都是剛性需求的那部分人。之前對樓市恐慌的買者，現在反而吃了一顆安心丸。“政府會不會有后續動作?一這些人觀望情緒加重。反而不再那么恐慌。

記者：此政策對豪宅交易是否有影響?

王：投機、投資不會選擇豪宅。大部分投機客購買低價房，待漲，賣出。所以影響不大。

記者：您認為政府還會繼續出臺打壓樓市投機的政策嗎?

王：這要看市場。可以肯定的是，政府肯定不支持投機市場，若市場仍“高燒”不退，不排除調整政策陸續出臺。

記者：您對購房者有何建議?

王：房地產是一個周期行業，其價格也呈現周期變化，我認為，目前的房價已經在一個周期的峰值附近，如果不是剛性需求，購房者可以等等看看。