地產股遭遇寒流

若 寒

受政策面趨緊預期影響，地產板塊2009年12月15日表現低迷，行業內九成個股出現下跌，給眾多看好地產股跨年度行情的投資者帶來失望情緒。

國務院常務會議于2009年12月14日召開，會議內容主要為研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施。全面啟動城市和國有棚戶區改造工作，并透露出遏制部分城市房價過快上漲勢頭的政策傾向。地產板塊受此影響出現深幅調整，行業內上漲個股不到一成。其中一線地產股處于領跌位置，如招商地產下跌4.34％，金地集團下跌5.51％，保利地產下跌3.38％，萬科A下跌3.39％。不過對于地產股的普跌，市場分析人士卻表示，在后市無融資壓力的情況下，一線地產股競爭優勢將逐漸顯現。

走勢相對謹慎

多數地產行業分析師認為，地產板塊只是因為政策預期方面的變化而進入了短時間的陣痛期，從上市公司業績以及行業、政策中期走勢看，地產股仍然值得重點關注。目前，市場普遍認為，房地產行業調控政策今年趨緊是必然的，但長城證券分析師劉昆認為，“政策收緊將是適度的、漸進的過程，因此不至于改變行業運行趨勢。”不過，對于目前一片慘跌的房地產股而言，劉昆認為，“市場仍需要時間來接受正在逐步釋放的利空消息。同時，如果2010年一季度。政策沒有起到抑制房階快速上漲的目的，那么輿論壓力還會鋪天蓋地地到來，屆時可能會有更嚴厲的政策出臺。”

在這樣的環境下，是否意味著地產股就是碰不得的燙手山芋了呢?對此，深圳一家基金公司投資經理告訴記者，“短期內房地產股票，尤其是二線地產股會承受不小的回調壓力，投資者盡可能避而遠之，但如果部分股票跌得太深太離譜。同樣也存在機會。”

國金證券的研究報告中也指出，決定地產股投資價值的根本還是基本面和估值水平，政府已經明確表態首次購房實行七折利率和改善型自住房提法短期不會取消，而2010年上半年的金融環境也不會比目前更差。因此，國金證券不認為房地產行業的基本面開始走下滑之路。“目前房價越漲而股價越低迷的原因是政策預期所導致，而房價如真能平穩，市場會將注意力從政策轉移至股票本身。”該券商分析師如此指出。

長城證券行業分析師蘇雪晶認為，對于管理層對地產行業的政策調控，投資者需要學會適應。另外，政府短期調控思路非常明顯，快速精確打擊高房價，所以我們判斷短期行業仍面臨政策細化和其他部委出臺房地產新規的風險。而就短線而言，資本市場融資節奏大幅度放緩將是投資者需要適應的第一個調控。

而對于一線的房地產企業，蘇雪晶認為，由于2009年底至2010年一季度，整體行業氛圍仍將處于政策的高壓狀態，因此建議投資者對于房地產股的走勢持相對謹慎的態度，而作為一線地產股而言，由于其大多數地產公司，如行業四大龍頭：萬科A、招商地產、保利地產和金地集團都相繼完成了融資計劃，其現金儲備相對充足，因此不存在在政策的高壓下向資本市場融資的困難，這樣的特點或將使得一線地產股在后市本行業發生估值重新調整的階段，迎來交易性機會。

聯合證券行業分析師魚晉華對于“完善土地招拍掛和商品房預售等制度，加強房地產信貸風險管理”做出的評論是：“我們認為針對的是土地市場地王頻出。判斷開發商的信貸管理將有所加強，同時在限制信貸資金流向土地拍賣市場上亦會有更嚴格的覘定出臺。”不過，也有市場人士表示，完善土地的招拍掛制度，對于資金充裕的一線龍頭上市公司而言，通過土地的招拍掛制度將加大它們“圈地”的步伐，從而利于這些一線的龍頭公司進行土地儲備。

龍頭股融資壓力較小

而對于管理層出臺的上述政策。上市公司的反應如何呢?房地產龍頭上市公司萬科A2009年12月15日表示：“房地產市場對政策確實比較敏感。宏觀經濟政策和行業政策的變化都可能對市場的信心和需求構成影響。萬科認為企業還應更多著眼于自身經營，認真研究市場需求，加強產品研發，提供符合客戶需求的高質量的產品，積極促進銷售。2009年萬科將推動由規模速度型蹭長向質量效益型增長轉向作為各項工作的一個重點，已經取得了良好的效果，只有增強自身能力，才能在不同的環境之中保持競爭力。”

事實上，隨著2009年房地產市場的企穩回升。萬科2009年的業績已經大大超越2008年同期。據該公司2009年12月8日公告，2009年11月公司實現銷售面積52萬平方米，銷售金額52.3億元，分別比2008年同期增長23.6％和46.5％。

分析人士表示，國家此次出臺的遏制房價過快上漲的措施，并增加中低價位、中小套型普通商品住房的有效供應，此外，中央經濟工作會議決議也表示將“推進中小城市和小城鎮發展”，這對中國的二、三線城市的房地產帶來很大發展空間。而作為房地產龍頭上市公司的萬科A。其在二、三線城市業務發展也較為迅速，據公開資料顯示。2009年9月公司定向增發募集100多億元建設的14個地產項目以及2009年新增項目多數位于東莞、重慶等二三線城市。因此萬科A在二三線城市的項目投入，將部分緩解此次管理層出臺遏制房價上漲措施所帶來的利空影響。而金地集團、招商地產和保利地產對于記者的采訪，都表示不予評論。

渤海證券行業分析師周戶表示，考慮到未來6個月房價仍將上漲、銷售面積維持高位以及政策的漸進式。未來6個月仍然看好房地產行業。

此外，在擔心房地產市場調控風險的同時，在土地供需旺盛、房地價上漲的局面下，渤海證券更加看好具有政策優勢和土地溢價的獨享和先發優勢的一級土地開發商。