時寒冰談中美樓市比較

安 琪

2009年的樓市實在是瘋狂得讓人看不懂，而2010年房地產又將走向何方?中國樓市再一次站在十字路口。

中國房價是目前老百姓最關注的問題。作為一個研究中國房價的參照物，美國房價到底高不高?有關這方面的數據至關重要。為此，著名財經評論員時寒冰先生專程赴美調查美國的住宅價格。他這樣說道，“美國之行讓我有很多新的觀察和思考，也讓我更清晰地看到了中國樓市的趨勢和走勢?！?/p>

事先需要說明的是，在美國，所謂的房子是指中國的獨棟別墅，而中國所謂的房子在美國被稱為“公寓”。另外，美國出售的房子基本上都是精裝修的。因為他們許多州的法律都規定，不動產未成形以前不得出售，像我國的毛胚房在美國不少地方是禁止交易的。因此，美國沒有像中國這樣的預售房制度。

中國房價和美國房價到底誰貴?

時寒冰接觸了10余位在美國生活了30年以上的美籍華人，談及中國的房價，他們都不約而同地發出“Too crazy”(太瘋狂)的感慨。他們甚至反問時寒冰，“中國的房價憑借什么力量在趕超美國?”的確，即使從絕對值上來看，中國大城市的住宅價格，很多也已經超過美國。

一位美籍華人領時寒冰去參觀圣地亞哥一個中等收入區的住宅，每幢房子都有精心的綠化、清澈的游泳池、配套齊全的生活設施。 “這里的房子一層平均都在200—300平方米，相當于上海500～600平方米的別墅面積?！泵兰A人介紹。

那么，美國目前的房價是多少呢?2009年10月，美國商務部公布的最新數據顯示，美國的新房銷售均價為每套20.48萬美元。折合人民幣約140萬元。換句話說。每套約20萬美元的房子在美國是絕對的主流。美國的新房指的是什么樣的房子呢?上海社科院經濟景氣與預測研究室主任劉煜松先生指出，美國的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房，這樣計算出來，美國住房的單價折合成人民幣大約6800元／平方米。

對比之下。就負擔的房價而言，我們發現中國人原來大都是生活在富人區的。2008年中國、美國的人均GDP分別為3300美元和4.7萬美元，中國只有美國的7％。顯而易見，房價孰高孰低，就更加清晰了。

有反方觀點認為，中美樓市沒有可比性，原因在于美國房地產是包含農村的，而中國農村是沒有商品房之說的。時寒冰認為這種觀點是扭曲的。因為美國的城市化進程較早，大約78％的人口生活在城市，22％才是農村人口，而且農村的生活水平和城鎮的不相上下，其所說的全國房價實際上等同于城市的房價。

房地產在中國成為典型的投資品

時寒冰研究了美國自1818年有房地產起到現在的統計數據得知，美國房價的波動是很小的，一般為18年一個周期，漲百分之十幾，又跌百分之十幾，所以在美國炒房是不賺錢的。房子對于美國人來說是消費品而不是投資品，但是在中國已經基本脫離消費品，成為典型的投資品。

有人強調說，美國持有住房的成本高昂。因為美國對商品房征收高額的物業稅?！懊绹飿I稅雖然很高，但繳納這個稅是物有所值的。當地的警察和學校的收入依靠物業稅，所以一個地區越貴、物業稅越高，警察就越多、學校就越好。而且，物業稅還有很多減免的優惠措施。通常都比實際要求的比例低很多?！敝慕鹑趯W專家郎咸平說。

中美兩國的房地產不同還在于，房地產對于美國人來說就是一個住房，是安居樂業的場所，而中國的房地產有太多的利益糾葛；美國的房產中介很多，房地產商卻很少，但中國的這個群體十分龐大。SOHO中國有限公司董事長潘石屹說?！爸袊芏嚅_發商基本只炒地，不蓋房子。他們從不親自從事規劃、設計、施工，甚至連資金都從銀行貸款，被形象地稱呼為‘空手道?！?/p>

“整體而言，美國人炒房的狂熱度比中國差遠了。健全的金融市場為他們提供很多投資渠道，如果美國人把全部家當放到退休基金中。每年的收益率超過10％以上，那他們還有什么理由去炒房呢?我們中國人沒有太多的投資方式，所以不得不炒房。希望通過炒房里面的溢價來彌補通貨膨脹的損失?！崩上唐椒治觥?/p>

房地產不能作為支柱產業

時寒冰在他的博客中分析了房價和通貨膨脹的關系。他說，“如果房價過高，很有可能會引發通貨膨脹，并最終導致CPI數據上漲。通貨膨脹分為直接拉動和隱形拉動：房價的直接拉動表現在隨著房價上漲，裝修材料、建材等就跟著漲，租金也會漲，而這些是包含在CPI里面的；隱形拉動在于房價漲，地價就漲，種糧食的地漲了，會容易拉動食品價格上漲，而食品類在CPI里面占到34％?！眹鴦赵簠⑹氯斡駧X先生認為，中國的高房價是通貨膨脹的總根源。想要抑制通貨膨脹。不打壓房價是不可能的。

郎咸平說，“更可怕的是，大量的社會資源會因為高房價而流入房地產市場。以寧波為例，短短兩個月內，多了18家地產商。以前做制造業的現在都投身樓市去高價搶地。假設一個極端狀況，我們全都去炒樓，變成和香港一樣，香港就是個炒樓炒股的地方，但是香港無所謂，有大陸做支撐，但是大陸的都去炒樓了，那國家就完全失去可持續發展力。所以房地產不能長期作為經濟支柱產業。”

有關統計數據顯示，2009年前三季度，中國鋼筋水泥產量增長71％，但消費才增長25％。資金都消費到房地產里了。有觀點認為，買房拉動GDP，產生新的經濟增長點。然而，任何經濟增長點都需要資金，如果所有的資金都去了樓市。那還拿什么來增長?