淺析二手房市場的現狀及存在的問題

劉淑芳

[關鍵詞]二手房市場;現狀;問題

隨著房產市場的快速發展,全國新建商品房“漲”聲一片,一線城市房價甚至出現“一日一變”的怪現象。主觀上的市場信息不夠對稱、市場主體行為不夠規范以及客觀上土地的稀缺、市場經濟不夠完善,使得房產市場泡沫現象逐漸凸現并發展起來,造成房價飛漲,而人們購買力的相對下降,開發商處于永恒的利潤最大化,都使得住房一級市場供需失衡,從而使越來越多的關注投入到了房產的二級市場,通過積極挖掘二手房市場的巨大潛力來滿足住房主體的住房需求。然而,巨大的利潤使得投機行為伴隨著房價一路上揚,充斥于市場當中,并呈現出愈演愈烈之勢。

一、中國住宅觀念的發展

中國的住宅概念從建國到改革開放以及目前房產的高度發展,其中經歷了幾個不同階段的發展。在住房制度改革之前,大多數人依賴企業、政府解決住房問題,住房的市場供給處于短缺狀態,無法體現消費者對房產的真實需求。1999年城鎮住房制度改革以后,房地產市場供給告別了短缺狀態,需求呈多元化態勢。

1.已獲得政策性住房的或中等收入群體需要出售其政策房或原有住房轉向購買環境條件較優越的中檔、高檔房產。

2.低收入或暫時性低收入者需要低價的住房滿足其對居有定所的需求。

3.先富起來的高收入者更看中環境及小區住戶的自身識別,故而其原有住房也會進入市場流通。

4.隨著居民收入與社會經濟的發展,消費者對住房的需求會不斷升級,存量房的交易已經達到一級市場的50%(2002年數據)左右,且存量房的交易比例在不斷攀升。

綜合美國、歐洲等住宅消費發達國家和地區的市場發展情況分析,當市場成熟時,一級市場(商品房銷售)將與二手房市場交易量相互持平,而且隨城市內可開發用地的不斷減少,城市住宅郊區化的發展趨勢,城市內房產的交易方式將主要以二手房置換服務為主。一、二級市場間有相當強的相關性,二級市場發達的地區,一級市場的開發銷售也不錯,相反二級市場不十分發達的地區,一級市場的開發也顯得較為滯后。

二、二手房市場的現狀

隨著人們對房產市場需求的急劇增加,在市場的規則下逐漸形成一種階梯消費,即住房者根據經濟收入的變化來逐步提高改善自己的居住品質,從住宅市場的供給來看,由租賃市場,二手房市場到新增商品房市場,從“安置型”、“實用型”再到“舒適型”,形成了產品的梯級供給。二手房在住宅梯級消費中起到承前啟后的關鍵作用,鏈接住房者不同階段的物業形態,也關系著房地產一、二、三級市場的聯動效應,為房地產市場的繁榮和整個國民經濟的增長發揮著作用。當前,局部地區的房產市場存在的問題日益暴露:房價過高、土地供應量過大、房屋空置率居高不下、結構不合理以及開發投資過快增長等,給我國現代社會發展帶來不可輕視的消極影響有以下幾方面:

1.城市競爭力的減弱:房價的過快增長使得企業的商務成本和投資成本相應增長,產生“擠出效應”,降低城市的吸引力,導致資金外流和外來投資減少。

2.地方財政風險加大:隨著房產交易中給城市帶來的財政收入的不斷增加,使得財政收入對房地產的依賴越來越嚴重。

3.消費力的抑制:過高的房價使得越來越多的老百姓只能“望房興嘆”。我國房產業目前存在著房價上漲過快和房產空置率太高的矛盾現象。

在這種房產投資進一步增大的情況下,國內的二手房市場依然處于初步發展的階段,而且受新建商品房價格上漲的帶動,價格上升幅度明顯,發展空間較大。雖交易總量逐年加大,但占整個市場的份額還不夠大,與新建商品房比例差距越來越大。雖實現了二、三級市場的整體聯動,但顯現出二級市場不夠活躍。

三、二手房市場存在的問題

當前我國房產二級市場還沒有一個較完善的二級市場體制,對二手房的產權問題、質量問題以及二手房交易過程中的信息不對稱及供給和需求的平衡問題,都缺乏一個比較完整的認識和規范機制,主要表現在以下幾個方面。

1.供給和需求不平衡。一個完善的房產市場中,二手房的銷售應是新房銷售的5~7倍,但我國目前還遠遠沒有達到這個比例,這說明我國房產市場結構扭曲,處于不健康的發展狀態之下。在我國,房產市場可以劃分為投資型市場和消費型市場。房產的迅速發展,使得投資型的房產交易迅速提升。但同時,房產的二級市場由于直接受到一級市場的直接導向,消費型房產投資在整個房產結構中占的比例過大。而房產的二級市場主要表現為投資型需求以及居住和投資混合型需求,所以,不合理的供給和需求在一定程度上抑制了二手房市場的蓬勃發展。

2.產權不規范。由于我國體制的特殊性,市場上的二手房存在著多種不同的產權狀態,有已購公房、直管公房、自管公房、使用權房、經濟適用房、商品房等產權方式,產權的確立情況十分復雜?，F在我國各大城市普遍存在著二手房交易完成以后,部分交易房產的產權糾紛問題。這一問題的產生是由于購房者相比售房者對交易二手房的產權信息了解少,雙方交易信息不對稱。這不可避免地影響了二手房的交易信譽,對二手房交易市場的發展不利。

3.交易過程的信息不對稱。目前我國二手房信息的提供主要是二手房的賣方通過委托中介機構或一些地方性的房地產網、地方性的報紙、雜志等提供的,但賣方從自身利益出發,往往對所出手二手房的一些不利于自己的實際情況進行隱瞞,并不能做到真實、客觀地提供二手房的相關信息。而二手房的信息獲取又受到信息提供方式的限制,使得獲取信息的難度較大,獲取信息的真實性不高。如果買方想更多地了解所購二手房的產權、建筑年限、建筑面積以及質量、物業管理等問題就只能通過二手房的賣方來了解。由于買方與賣方存在著對立的利益沖突,所以買方要想從賣方那里獲取全面、翔實的交易房屋的情況幾乎是不可能的。這就使交易雙方在交易過程中不能夠對稱獲取信息,就有可能導致交易后出現許多問題,影響二手房的正常交易。

總之,促進二手房市場健康、規范、有序的發展,形成良好的二手房交易環境,完善二手房交易體系是一項任重道遠的過程,在二手房市場逐步成熟的成長道路上,需要政府、市場和消費者的共同努力。政府一方面要對二手房市場進行正確的方向引導,建立監督系統保證交易的圓滿進行,為二手房市場建立良好的金融環境,完善立法作為制度保障等積極的政策指導,另一方面也要放開手腳,用“看不見的手”對二手房市場進行調節,用市場自有的魅力激活并帶動二手房市場的發展?！?編輯/永安)