商業銀行個人住房貸款盈利情況

方 芳

(中國建設銀行財務會計部,北京100000)

商業銀行個人住房貸款盈利情況

方 芳

(中國建設銀行財務會計部,北京100000)

商業銀行;個人住房貸款;盈利

個人住房貸款作為個人資產業務的主要信貸產品,一直是商業銀行重點發展的戰略業務。2008年下半年以來,央行屢次下調房貸利率,并將個人住房貸款利率最高下浮比例提高至30%,這一政策的出臺無論是從當前還是長遠而言,都對個人住房貸款業務產生較大影響。就商業銀行個人住房貸款盈利情況進行分析,并從改善個人住房貸款盈利貢獻出發,提出相應措施、建議。

為全面反映個人住房貸款盈利狀況,本文主要選取三個緯度對個人住房貸款進行盈利測算和分析:一是2009年上半年純新發放七折利率個人住房貸款的盈利分析;二是2009年上半年新發放個人住房貸款與其他個人類貸款以及非貼公司類貸款的盈利比較分析;三是新發放個人住房貸款的盈虧平衡條件分析。

一 “七折”利率貸款盈利分析

表1 七折利率盈利測算表

經測算,當前商業銀行新發放的七折利率平均期限個人住房貸款基本處于微虧狀態;但若按基準利率(5194%)發放則具有一定盈利空間;差異的主要原因是七折利率比基準利率的貸款收益率降低了178個基點,擠占了個人住房貸款的全部利潤空間。

二 2009年上半年分類貸款盈利性比較分析

表2 2009年上半年新發放各貸款產品盈利比較分析表

經測算,2009年上半年新發放個人住房貸款盈利都低于其他個人類貸款和非貼公司類貸款,主要原因還是個人住房貸款的利率下浮比例遠高于其他個人類貸款和非貼公司類貸款。

由于個人住房貸款的運營成本、信貸成本合計低于其他個人類貸款和非貼公司類貸款(分別為1112%、1173%、1119%),在假定貸款均執行央行基準利率的前提下,個人住房貸款仍可實現高于其他個人類貸款的稅前利潤。但由于上半年個人住房貸款的實際利率下浮比例遠高于其他個人類貸款和非貼公司類貸款,因此個人住房貸款的實際收益率低于其他個人類貸款和非貼公司類貸款,加上個人住房貸款期限較長,真實資金成本較高,因此雖然個人住房貸款的運營成本和信貸成本相對較低,各因素相抵后,個人住房貸款的稅前利潤率仍比其他個人類貸款和非貼公司類貸款低。

三 盈虧平衡條件分析

表3 盈虧平衡分析表

為保證新發放個人住房貸款整體盈利,若以人民幣市場利率為資金成本,平均貸款收益率至少要達到4171%以上,貸款利率平均下浮比例應控制在21%以內。

四 結論和建議

總體判斷,在資金價格按市場參數計算、運營成本和風險成本在目前平均水平的條件下,商業銀行當前個人住房貸款盈利水平較以前年度有較大下降,但整體仍處于微盈狀態,這種微盈狀態的主要支持因素或主要受益于2008年底存量個人住房貸款七折比例相較2009年上半年新發放貸款為低;從純新發放的七折利率個人住房貸款來看處于微虧狀態。另一方面,長期而言,個人住房貸款作為促進住房消費的必需信貸產品,必然會存在合理的利潤空間,伴隨市場主體的理性和成熟,個人住房貸款仍將具有廣闊的市場發展空間;此外,個人住房貸款可以帶動商業銀行的信用卡、個人存款以及結算類等中間業務發展,具有較強的產品外相關收益,更是培育個人客戶的重要平臺,因此個人住房貸款仍將作為商業銀行戰略業務重點發展。

基于對個人住房貸款的上述分析,從改善個人住房貸款盈利貢獻出發,提出以下措施、建議:一是加強商業銀行個人住房貸款七折利率管理;二是積極加強個人住房貸款運營成本管理和信貸風險控制,通過有效壓縮管理成本提升盈利空間;三是積極拓展商業銀行個貸連帶的相關客戶和收入效益,以盡可能擴大個人住房貸款的利潤貢獻。

Resea rch on the Profitab ility of Ind iv idua l Housing Loan s to Comm erc ia l Banks

FANG Fang
(Financing and AccountantDepartment,China Construction Bank,Beijing 100000,China)

commercialbanks;individualhousing loans;p rofitability

As the main credit p roducts,individual housing loans has been strategic business of commercial banks1Since the second halfof2008,the centralbank has repeatedly lowered interest rates,and the highest indi2 vidualhousing loan interest rate has been to float downward 30%1This policy,whether from the currentor long term,has been a greater impacton individual housing loans1 In this paper,through analyzing the p rofitability of individual housing loan s to commercial banks,measures and recommendations have been put forward to imp rove the contribution of individualhousing loans1

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167322804(2010)0420065202

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