基于時間序列的二線城市房地產價格影響因素

高 艷,萬星火,李冬梅

(河北理工大學理學院,河北唐山)

基于時間序列的二線城市房地產價格影響因素

高 艷,萬星火,李冬梅

(河北理工大學理學院,河北唐山)

單位根檢驗;協整檢驗;房地產價格;Granger因果檢驗

以唐山市相關房產數據為例,運用協整檢驗及 Granger因果檢驗對影響房價的三個主要因素進行實證分析,結果表明:人均G DP對唐山房價影響最大,所以大力發展經濟是城市繁榮的硬道理,房地產開發投資對唐山市房價有一定影響,但是影響不是很大,說明影響唐山市房價的另一個主要因素是房地產的供給不足,唐山市應該加大房地產開發的投資力度,而三個因素中對房價影響最小的就是房屋造價,說明物價上漲并不是房地產價格上升的主要因素。

自1998年國家取消福利房以來,各地市的房地產業得到了快速發展,房地產開發投資總額不斷增加,唐山市的房地產開發投資額從1990年的3.61億元增加到2007年的49.31億元,增加了13.68倍,因此對房地產價格的研究引起了各方面的重視。房地產的價格水平受到經濟發展水平、人口與土地、政府的相關政策等很多因素的影響,因此房地產價格及其變化是一個非常復雜的問題。國內對房地產價格的研究有很多,蔣鑫鑫、張強(2008)通過對江蘇省平均商品房價格的多因素分析,建立以平均商品房價格為應變量,以新增住宅面積,居民可支配收入等作為自變量的多元線性回歸模型,并利用模型對平均商品房價格的原因進行數量化分析,并對其如何變化提供一些參考性的意見。高毛毛、宋玉寶 (2008)以西安房價為例利用相關度分析的方法分析各影響房價的指標與房價的相關度,并找出那些與房價顯著正相關的指標,對其進行分析。本文發現房地產建造成本雖然逐年上升,但是上升的速度遠低于房屋價格的上升,因此不將房屋造價作為唐山房地產價格上升的主要因素之一,只是通過研究1995-2007年唐山市房地產價格與人均 G DP、房地產開發投資兩個變量之間的長期動態均衡關系以及它們之間的 Granger因果關系,建立協整模型。

一 樣本與數據

根據房地產價格的影響指標,將唐山市各經濟指標與其房地產價格進行相關性分析,最終確定建立模型時使用1995—2007年唐山市宏觀經濟及房地產市場的數據,并且根據相關經濟理論與研究成果,本文確定如下相關指標:被解釋變量:Y——房地產價格;解釋變量1:X1——人均G DP;解釋變量2:X2——房地產開發投資,YY、Xu、X22分別表示各各變量進行對數差分后的序列。

研究中采用的數據均來源于河北省 1996—2008年經濟統計年鑒。

二 實證分析

對數據進行的實證分析包括三個方面:數據平穩性檢驗、數據之間協整關系的檢驗及數據間 Granger因果關系的檢驗,具體分析如下:

1 單位根檢驗

首先對各個指標原序列與對數差分序列進行單位根檢驗,確定各時間序列的單整階數,分別計算各個序列和對數差分序列單位根檢驗的ADF統計量 (Aug mentedDickey-Fuller統計量)和PP統計量 (Phillips-Perron統計量)。在1%的顯著性水平下 (臨界值為-3.43,這里＊號表示拒絕原假設),檢驗結果表明,原序列均接受存在單位根的原假設,其對數差分序列進一步進行平穩性檢驗,則顯著拒絕存在單位根的原假設,這說明它們的對數差分序列是平穩的,由此可以推斷原序列都是 I(1)過程,對數差分序列是 I(0)過程。

表1 單位根檢驗結果

2 Johansen協整檢驗

通過單位根檢驗,我們知道原序列 Y、X1、X2都是 I(1)過程,可以對這三個序列進行Johansen協整檢驗。

表2 Y與X1的Johansen協整檢驗結果

表3 Y與X2的Johansen協整檢驗結果

表 2和表3分別給出了各個變量的Johansen協整檢驗結果(這里＊號表示拒絕原假設)。比較跡統計量 (跡統計量)和一定顯著性水平下的臨界值,說明在給定置信水平下,各個序列僅存在一個協整關系。以表2為例,進一步可以得到具有標準化協整系數的協整關系估計:

這里以 Y為因變量,因為研究的主要就是唐山市 G DP對唐山市房價的影響,說明人均 G DP增長一個單位的同時房地產價格會同時上漲11.7%。同樣,房地產投資的增加也會使得房價上漲。

3 Granger因果檢驗

我們分別對 Y與X1、Y與X3進行Granger因果檢驗,由LR準則確定滯后階數為1階,檢驗結果與下表所示,

表4 x1與Y的 Granger因果檢驗

Granger因果檢驗說明,在5%的顯著性水平下,X1與 Y具有單向 Granger因果關系,X1對 Y具有預測的作用,說明人均G DP水平增長,會促進下一年房地產價格的上漲。

表5 X1與Y的Granger因果檢驗

結果表明X2與 Y也是單向 Granger因果關系,在10%的顯著性水平下,X2對 Y有預測作用,只是預測作用的強度沒有X1對Y的作用強。

三 結果分析

本文對唐山房地產價格的主要影響因素進行了分析,經初步定量分析,發現房地產建造成本雖然逐年上升,但上升的速度遠低于房屋價格的上升速度,因此雖然房屋造價對房地產價格上升有一定影響,但是本文對此不進行研究。而是對其他兩個主要因素:人均GDP和房地產投資額進行分析,結果發現人均GDP與房價有同向變動趨勢,人均GDP上升的同時房價也會同步上升,房價和房地產投資也是同向變動的關系。

從Granger因果檢驗的結果來看,人均 G DP的增長對房價的影響較大,說明經濟的發展帶動了唐山房價的上漲,同時,房地產投資對房價也有一定影響,但影響程度不是很大,說明房價上漲并非由大量投資所致,而是由更大的需求造成的,這與唐山的實際情況吻合,當前的現狀就是很多居民持幣待買,而房屋的供給不足,新開盤的商品房銷售火爆,這就說明,房地產開發商應該繼續加大力度進行房地產開發投資,以滿足居民對房產的需求。

大地震過后,唐山迅速崛起,已成為河北省的經濟中心,作為我國京津唐大都市圈的重要組成部分,她已優勢突顯,但現在唐山城市建設水平與其經濟的高速發展水平尚有差距,這就要求我們加大投資力度,爭取早日成為各方面都遙遙領先的大都市。

[1] 詹姆斯D.漢密爾頓,劉志明譯.時間序列分析 [M].北京:中國社會科學出版社,1999.

[2] 高鐵梅.計量經濟分析方法與建模——Eviews應用及實例 [M].北京:清華大學出版社,2006.

[3] 閻大穎.實證分析中國股票市場內部與國際市場之間價格長期走勢的因果關系 [J].南開經濟研究,2003,(3).

[4] 陳守東、韓廣哲.主要股票市場指數與我國股票市場指數間的協整分析 [J].數量經濟與技術經濟研究,2003(5),33.

[5] 蔣鑫鑫、張強.江蘇省商品房價格的計量模型研究 [J].商業營銷,2008(9).

[6] 高毛毛宋玉寶.商品住宅價格影響因素的相關度分析 [J].福建建筑,2008(5).

Key words:unit-root test;cointegration test;real estate price;granger cause test

Abstract:The price of real estate is rising rapidly these years,which has caused extensively concerns.So this article use the Johansen Cointegration test and Granger cause test to analysis the threemain factorson the price of real estate from Tangshan’s related data.The result turns out:per-G DP impacts a great on the real estate price,so we need to develop the economy of Tangshan.The real estate investing has certain impacton the price,but not big,which proves the investingpower is not strong enough,somore stress should be placed on the real estate investing.Besides,the building cost has lest impact on the price of real estate in Tangshan.

Analysis of the Price of Real Estate in Second Tier Two Cities Based on T ime Series

G AO Yan,WAN Xing-huo,LIDong-mei
(College School of Science,Hebei Polytechnic University,Tangshan Hebei 063009,China)

F 293.35

A

1673-2804(2010)04-0043-03

2009-09-10