論承租人和按份共有人的優先購買權

徐 偉

（淮南市房地產產權和市場管理處，安徽 淮南 232001）

論承租人和按份共有人的優先購買權

徐 偉

（淮南市房地產產權和市場管理處，安徽 淮南 232001）

承租人的優先購買權是承租人的一項具有物權性質的法定權利，具有對抗第三人的法律效力；承租人只能在同等條件下優先行使購買權而不能以優于第三人的條件購買租賃物，出租人與承租人就租賃物的買賣價格不能達成協議時，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價格將出租物出賣給第三人，否則，就侵害承租人的合法權益，承租人可以向人民法院請求宣告出租人與第三人買賣租賃物的合同無效，而且還可以直接請求人民法院確認承租人與出租人之間形成的以同等條件為內容的買賣合同成立。

房產；優先購買權；按份共有人；承租人；法定權利；出租人；物權

面對競爭激烈的房地產市場，老百姓如何利用法律手段來保護自己應得的權益，便顯得尤為重要了。其中，承租人的優先購買權和按份共有人的優先購買權，以及應如何處理它們之間的優先購買權的法律沖突等問題皆與廣大住戶密切相關，同時有關該方面的法律宣傳不是很多。因而筆者認為在此對其中的一些相關問題進行一下探討是十分必要的。

按照有關法律規定，房地產優先購買權目前在現實生活當中遇到最多的主要有兩種情況：承租人的優先購買權和按份共有人的優先購買權。

一、承租人的優先購買權

(一)承租人的優先購買權的涵義

所謂承租人的優先購買權是指作為承租人的公民、法人在租賃合同有效期內，在出租人出賣租賃物時，依照法律的規定享有在同等條件下優先于其他購買人購買租賃物的權利。它是承租人的一項具有物權性質的法定權利，具有對抗第三人的法律效力；承租人只能在同等條件下優先行使購買權而不能以優于第三人的條件購買租賃物，出租人與承租人就租賃物的買賣價格不能達成協議時，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價格將出租物出賣給第三人，否則，就侵害了承租人的合法權益，承租人可以向人民法院請求宣告出租人與第三人買賣租賃物的合同無效，而且還可以直接請求人民法院確認承租人與出租人之間形成的以同等條件為內容的買賣合同成立。

(二)承租人優先購買權的法律依據

根據1983年12月國務院發布的《城市私有房屋管理條例》十一條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人有優先購買權 。”[1]最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見 (試行)》(以下簡稱《意見》)第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房買賣無效。”[2]《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”[2]以上規定都是承租人享有優先購買權的法律依據。由于承租人的優先購買權是一種法定權利，其必須要由法律直接加以規定，而不能根據當事人之間的約定而產生。因而其具有對抗第三人的法律效力。

然而，又該如何保護承租人的優先購買權，而使之不受到侵害呢？在這一點我國法律未作明確規定，只是在《意見》第一百一十八條中規定，出租人出賣出租房屋，未通知承租人，承租人可以請求宣告該房屋買賣無效。筆者認為，必須規定承租人在請求人民法院確認出租人與第三人買賣租賃物的合同無效的同時，有權直接請求人民法院確認其與出租人之間形成的以出租人與第三人的同等條件為內容的買賣租賃合同，以便更大限度地保護承租人的合法權益。

(三)承租人優先購買權的構成要件

1、出租人與承租人之間必須存在合法有效的租賃合同。

由于承租人的優先購買權是由承租人與出租人之間合法有效的租賃合同而派生出來的一項民事權利，是在出租人租賃物上附加的一項合法負擔，因此，承租人行使優先購買權必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如《合同法》第五十六條規定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律約束力。”若租賃合同不成立、無效或因履行期限屆滿而終止，那么，承租人就不享有優先購買權了。

2、承租人只能在同等條件下行使優先購買權。

承租人行使優先購買權是按照等價有償的原則，在同等條件下購買出租人的租賃物，而非以優于第三人的購買條件購買租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不能享有優先購買權。何為同等條件？我國審判實踐中有兩種不同的觀點：一是絕對同等說，認為承租人購買租賃物的條件應與第三人購買租賃物的條件完全一致；二是相對同等說，認為承租人購買租賃物的條件與第三人與第三人購買租賃物的條件大致相等，即為同等條件。筆者認為，如果當事人在租賃合同中沒作特別約定，同等條件就是同等價格。理由是：第一，把相同條件理解為同等價格，符合公平原則。因為出租人出賣租賃物，主要是從賣價上考慮的。第二，將同等條件理解為同等價格，標準客觀，易于操作，不會出現公說公有理、婆說婆有理的問題。在司法實踐中，同等條件的價格形成是一個復雜的過程。一般來說，出租人與承租人就租賃物買賣價格不能達成協議時，出租人即不得在租賃合同有效期內再以低于或等于承租人所能接受的價格把租賃物賣與第三人，否則承租人可以同等條件為由主張優先購買。如果出租人與承租人對買賣租賃物達成協議，出租人或第三人即不得再以競價來否定出租人與承租人達成的協議。

3、承租人的優先購買權是有時間限制的。

所謂優先，主要是指時間上的優先。在條件同等時，只有享有優先購買權的承租人放棄優先購買權后，出租人才能將租賃物賣給第三人。目前，世界各國法律均規定，承租人的這種優先購買權必須在一定期限內行使。即必須在三個月內行使，否則就不得享受優先購買權。其次應限定在租賃合同有效期內的一定時間里。如我國《城市私有房屋管理條例》第十一條和《意見》第一百一十八條均規定，房屋承租人的優先購買權應在接到通知后3個月內行使。如果承租人在接到通知后3個月內未作出購買的意思表示，應視為自動放棄優先購買權。

4、承租人的優先購買權只能是所承租的部分。

按照上述法律規定，首先，承租人對承租的房屋享有優先購買權，僅及于其所承租的部分，而對其余未承租的房屋則未有任何購買的權利。其次，如果承租的是整個房子的一部分，而該房從整體來說是不可分割時，法律通常保護其完整性。最后，承租人主張他對承租部分有優先購買權，堅持要買下該部分房子時，那么應如何處理呢？由于出租人享有的是物權，優先于承租人基于承租權而產生的權利，同時一般出租人的利益通常大于承租人的利益。為此在法律上通常會側重保護出租人的權益。作為所有權人，出租人對房屋享有完全物權；而承租人則享有的是租賃權，雖說法律為強化其效力，使之物權化，但從本質上講，仍屬于債權，或者說是不完全物權，而在民法上來看，物權優于債權。因此當物權與債權在同一標的物上并存時，承租人因租賃權而產生的優先權理所當然地要服從、讓位于出租人的所有權。

(四)承租人優先購買權的法律屬性

1、承租人的優先購買權是一種期待權。

承租人的優先購買權并非承租人在任何時候都能享有的一種權利，在出租人出賣租賃物之前，承租人的優先購買權僅僅表現為一種可能和希望。只有在特定的法律事實出現，即當出租人出賣租賃物時，承租人才能實際行使優先購買權，使這項權利由可能和希望變為現實。因此，承租人的優先購買權發生在出租人轉讓租賃物所有權之時，在此之前，承租人的優先購買權只是表現為對期限到來時可獲利益的一種期待權。

2、承租人的優先購買權是一種具有物權性質的請求權。

承租人具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權。出租人出賣租賃物時，承租人依同等條件聲明購買的，出租人有承諾的義務。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物，承租人只能對出租人主張損害賠償，而不能主張優先購買租賃物。雖然我國民法沒有物權請求權方面的概念，但是在新頒布的《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）中有關于物上請求權的若干規定。根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。”[3]而第六章明確規定了：“違反合同的民事責任”和“侵權的民事責任”。[3]因而，筆者在此認為：“物權設定時必須公示。”所謂公示原則是指物權的各種變動必須以一種可以公開向社會顯示，并能取信于公眾的外部表現方式予以展示，方能生效的法律原則。因此，明確承租人的優先購買權是一種物權，就可以有效地防止出租人與第三人串通而以協議的形式任意更改法定優先購買權的規定，侵害承租人的權利。

3、承租人的優先購買權是一種附限制條件的形成權。

所謂形成權是指由法律賦予的權利人僅憑自己的單方行為即可使法律關系發生、變更或消滅的權利。由于承租人一旦行使優先購買權，即可依法排除出租人將租賃物出賣給他人的可能，而在其與出租人之間形成買賣租賃物的權利義務關系。因此，承租人的優先購買權是一種形成權。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內容的買賣合同，無須出租人承諾。又由于承租人的優先購買權以同等條件為前提，因此，其又是一種附限制條件的形成權。

4、承租人的優先購買權是一種專屬權。

由于承租人的優先購買權是根據法律規定而產生的，這種權利只屬于承租人，故不能轉讓和繼承。但是，如果承租人所承租的租賃物是供其家人共同使用的，則承租人死亡時，承租人的家庭中的每一個成員應享有優先購買權。

二、按份共有人的優先購買權

根據《物權法》第94條的規定：按份共有人是指共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。根據《民法通則》第七十八條第三款規定，按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。

但是，同時按份共有人是否存在優先購買權的問題呢?通常來說是存在共有人之間的優先購買權問題的。下面可以通過一個案例來了解一下：

一夫婦出資購買一套住房，該夫婦過世后，由其三個子女A、B、C分別繼承一份。后因C出嫁欲出賣其所繼承的一份房產，A、B均有意購買，但協商未果，A終向法院起訴，要求法院確認其對C的房產有優先于B的購買權，理由是：B另有房產，該房對其無意義，而A急需房產。而B認為：其與A享有同樣的優先購買權，不能因為其另有房產便排除他的優先購買權。法院調解不成，最終駁回A的訴訟請求。

雖然從民法的公平合理原則出發，似乎應確認A優先于B的購買權，但是根據法律規定，A、B對該房均享有同等優先購買權，在兩人因行使該權發生沖突時，僅確認A有優先購買權是無法律依據的。根據本案的實際情況，法院可以通過調解的方式做B的思想工作，讓其放棄優先購買權，或B自愿放棄其優先購買權，但不能硬判A有優先購買權。原因是：1、A、B、C三人因繼承各自取得的一份房產，但對各自的份額均不享有所有權，一套房產歸三人共有，屬按份共有。根據《民法通則》有關按份共有財產轉讓的規定和 《城市私有房屋管理條例》第十條規定：“房屋所有人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優先購買權。”[1]A、B作為按份共有人對共有人之一的C欲出售的份額均享有優先購買權。他們的優先購買權都是基于按份共有權產生的，屬于同一種類的權利。按份共有人的優先購買權屬同一等級，不存在優劣之分，也不因共有人的情況不同而有先后之分。為此，不能說A有特殊情況，需要該房，就認為A的優先購買權優先于B的優先購買權。

2、根據法律規定，優先購買權是公民，法人或其他組織在特定的買賣中，在同等條件下，優先于其他人購買某項財產的權利。根據《民法通則》第四條規定：民事活動應當遵循自愿原則。[3]自愿是指民事主體在民事活動中充分表達自己的真實意思，并根據自己的意思設立、變更、終止民事法律關系。為此，只有在共有人之間一方自愿放棄其優先購買權時，而另一方共有人才有優先購買的權利。那么，在共有人之間是存在優先購買權問題的。

所以，法院駁回A的訴訟請求，確定他無優先購買權的判決是正確的。

三、按份共有人與承租人之間的優先購買權法律沖突的處理

根據《物權法》第101條的規定：按份共有人可以轉讓其享有的共有不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。1983年12月7日國務院發布的《城市私有房屋管理條例》第十條規定：“房屋所有人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優先購買權。”[1]《中華人民共和國民法通則》第七十八條第三款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”[3]《意見》第九十二條規定：“共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。”[2]由此可知，共有人對共有財產享有優先購買權。在司法實踐中，常常遇到共有人將共有財產出租，由此而產生承租人的優先購買權與共有人的優先購買權發生沖突的問題。但是又如何處理按份共有人與承租人的優先購買權之間的法律沖突呢？筆者認為，法律作為利益分配的調節器，當承租人的優先購買權與共有人的優先購買權發生沖突時，應堅持“兩利相權取其重”的價值取向進行平衡，確定共有人的優先購買權在同等條件下優先于承租人的優先購買權。理由是：

1、從法律效力上看，共有人的優先購買權是從共有權中派生出來的一項權利，它是基于共有人對共有物的所有而對共有人所有權的一種法律保護。而承租人的優先購買權是從租賃權中派生出來的一項權利，它是基于承租人對租賃物的租賃而對承租人租賃權的一種法律保護。其優先購買權要弱于房屋共有人的優先購買權。即如果共有人出賣共有房屋，其余共有人享有在同等條件下優先于承租人購買共有房屋的權利。盡管目前世界各國法律對租賃權的保護已呈物權化趨勢，但無論如何，租賃權畢竟還是基于合同而產生的一種債權。按照民法的一般規則，對物權的保護應優先于對債權的保護。當物權與債權并存時，物權具有優先于債權的效力。因此，按份共有人的優先購買權高于承租人的優先購買權的法律效力。

2、從立法目的上看，共有人的優先購買權是共有權中包含的權利，是為了保護共有人的財產而設立的。而承租人的優先購買權則是為了穩定租賃關系，使承租人不因租賃物產權的轉移喪失租賃權而設立的。不過，設立承租人優先購買權的這種目的可以從《意見》第一百一十九條第二款“私有房屋在租賃期間內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主有效”[2]的規定，《中華人民共和國合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”[2]的規定，知道我國法律保護“買賣不破租賃”的原則。因此，即使承租人不享有優先購買權，其租賃權仍然能夠得到保護。但是如果共有人不享有優先購買權，那么則難以獲得其他規則的保護。

3、從權利義務上看，共有人作為整個共有財產的所有人，其與共有財產的利害關系較之于承租人更為密切，其對共有財產的關注較之于承租人更為盡力，其對共有財產所負的維護義務和責任較之于承租人更為重大。

4、從情理上看，共有大多是基于某種特定人身關系的共有，共有人之間大多有某種血緣或親情關系，而作為租賃法律關系主體的出租人和承租人則一般不具有該種關系(特殊情況例外)。因此，一方共有人處分其共有財產時，往往會先考慮和照顧其他共有人的利益，由此而明確共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權，這也是情理之中的事情。

[1]胡生春.建設法律、法規、規章匯編[C].合肥：安徽省建設廳政策法規處出版，2004

[2]趙旭東.合同法學參考資料[M].北京：中央廣播電視大學出版社，2004

[3]國家工商行政管理局監督管理司編.經紀人從業資格基本科目考試大綱[Z].北京：經濟管理出版社，2001

D920

A

1009-9530（2010）04-0061-03

2010-05-14

徐偉(1963-)，男，四川都江堰人，淮南市房地產產權和市場管理處經濟師。