淺析中國房地產泡沫經濟

○王世平 鐘長清 （貴州六盤水師范學院 貴州 六盤水 553004）

傳統意義上認為房地產泡沫是指房價高漲，房產投資過熱導致產品過剩，市場沒有需求，產生一種虛假的繁榮，其顯著表現就是空置率變高。根據傳統意義的定義來看，就是房價在一個連續過程中陡然漲價，開始價格上升會使人們產生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主或投資者，而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤，而對房屋本身的使用和產生盈利的能力是不感興趣的。隨著房價的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終。

一、當前我國房地產業的發展狀況

1、投資快速增長，項目遍地開花。1998—1999年15%，2000年19.5%，2001年25.3%，2002年21.9%，2003年29.7%。房地產投資占固定資產投資比重從1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城鎮房地產開發完成投資占GDP的7.55%（國際上一般為3%—8%），占固定資產投資17.9%。2003年，城鎮房地產開發投資10106億元，占GDP（116694億元）8.66%，占固定資產投資18.34%，增長29.7%。百富勤經濟學家稱2004年一季度，中國總投資40%流入房地產業和地產服務行業。到2007年9月全國房地產開發完成16814億元，同比增長30.3%。

2、供應結構失調。高檔住房、大戶型住房、商業用房供應過量，中低價位、中小戶型住房供應不足。杭州銷售商品房，單價3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區2003年在建商品住宅，90平米以上戶型占69.4%，空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；濟南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。

3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面積＋存量房的空置面積）/房屋總量100%，國際通行標準是10%。空置反映需求強度，影響未來走勢判斷，空置率居高不下時，市場價格穩定甚至反升，伴隨投資膨脹，說明市場運行醞釀著越來越大的泡沫。我國商品房屋空置率1999—2003年分別為41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

4、價格持續上升。1998—2003年我國商品房價格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全國商品房平均銷售價格每平米2759元，上漲12.5%。住宅上漲11.5%，沈陽、南京、重慶居前三位，分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房價比超出警戒線。住宅價格中位數與居民家庭收入中位之比（收入房價比）合理水平為3∶1到6∶1。東京為4.8∶1。我國大部分城市平均房價與平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、廣州等房價收入比維持在8∶1左右。北京市民戶年均收入為3.4萬元，一套80平方米住宅需要40—50萬，房價收入比為11∶1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅，分期付款負擔沉重，還款意愿建立在良好收入預期上，一旦收入下降，就會產生系統性的貸款風險。再看2007年年終中央經濟工作會制定的貨幣從緊政策調控信號強烈，部分一線城市房價應聲而落，央行2007年的第六次加息讓調控效果更加明顯。但是據國家發改委價格司司長曹長慶在接受中國政府網在線訪談時透露，2007年11月份，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點五，新建商品住房同比銷售價格上漲百分之十二點二；1至11月，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點三，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲百分之七點九。這說明我國政府的調控政策還沒有著眼于房價的上漲上，或是著眼點沒搞正確。

二、房地產泡沫形成的原因

1、房地產泡沫產生的直接原因。過度投機而導致的地價飛漲是房地產泡沫產生的最直接原因。作為市場經濟中極為活躍的房地產市場，投機活動尤為嚴重。土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。房地產開發商都千方百計地“圈地”，進行土地儲備，等到時機成熟，或將土地以高額的價格轉讓，或進行開發并瘋狂炒作，導致地價、房價飛漲。房地產投資在一定程度上變成了圈地投機，投機的成分越多，泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的，隨著經濟的發展和人口的增多，以及城市化進程步伐的加快，人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。

2、房地產泡沫產生的間接原因。第一，消費者的預期。消費者的預期實質上就是對價格的預期。由于房地產不同于一般商品，當價格上升時，人們預期今后價格還要上升，需求量增加，房地產持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產生。在泡沫破滅時，價格下跌，人們認為價格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供應量，同時由于無人肯接手買入而需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。第二，政策因素。房地產業作為國民經濟的主導性產業，對國民經濟發展的促進作用是舉足輕重的，因此，每個政府都會下大力氣對該行業進行干預，我國也不例外。第三，房地產投資的過度增長。房地產投資的增長速度應該與城市化進程的步伐一致，如果一國的房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋閑置率高，房地產價格急劇下跌，產生泡沫。第四，銀行信貸的非理性擴張。由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。一般來說，各國政府在對待房地產開發的貸款上都有一定的約束政策，但由于房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規定，向開發商發放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級，大量的資金涌向房地產市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，從而使許多開發商擁有少量的資金就可以從事項目開發，造成過度開發，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。第五，結構性矛盾。經濟適用房和豪宅的開發比例應該控制在一個合理的范圍之內。如果開發商為追求高利潤而紛紛投向豪宅的開發，使一段時間內大面積大戶型的豪宅開發數量急劇上升而且閑置過多，經濟適用房則出現供不應求的情況，這種結構性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使經濟適用房的價格不斷提高，兩方面的作用極易導致房產泡沫。另外，這種結構性矛盾還包括高級寫字樓的過度開發。

三、房地產泡沫對未來房地產市場和中國經濟的影響

第一，房地產泡沫破滅導致金融危機。房地產泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構帶來大量的呆賬和壞賬，甚至會誘發金融危機。第二，房地產泡沫的長期存在導致經濟結構和社會結構的失衡。房地產泡沫一方面導致投資預算增加，在高地價市區進行的投資無利可圖，造成了公共投入的相對縮減，形成經濟發展的瓶頸，造成經濟結構的失衡。另一方面城市地價持續高漲，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現，人們之間的資產差距越來越大，招致社會分配不公，帶來了深刻的社會問題，同時也造成了社會結構的嚴重失衡。第三，引發社會危機。隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，會造成大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機中，犯罪案件也可能相應的激增。第四，房地產泡沫經濟影響國民經濟的平衡運行，破壞國民經濟的結構和比例，泡沫經濟是由虛假的高盈利預期的投機帶動起來的，并不是實際經濟增長的結果。它的產生和形成使國民經濟的總量虛假增長、結構扭曲。房地產泡沫的長期存在和發展將抑制其他產業的發展。

四、防范我國房地產泡沫的對策及措施

中國的房地產已出現泡沫，并且到了“爆炸邊緣”，在目前各類房地產貸款余額可能超過2萬億元的情況下，哪怕其中只有百分之一的不良貸款，也足以令這些商業銀行不堪重負，并進而危及整個宏觀經濟。盡管2003年央行出臺了住房信貸的121文件，但是回天乏力。受單位利益的驅使，銀行也期望好的貸款項目，但望眼欲穿惟有房地產，所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準備金率0.5個百分點，究竟影響會有多大，無人可知。鑒于歷史上的房地產泡沫經濟的危害性，特別是1990年初日本房地產泡沫經濟破滅后對日本經濟的影響力，在此提出防范我國房地產泡沫的對策及措施。

1、加大金融監管力度。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。金融體制不健全的情況下，如果金融部門過度解除金融管制，很容易造成大量信貸資金流入非生產性部門而引發泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執行報告》中首次就防止房地產泡沫向市場發出警告，在肯定了房地產業對國民經濟貢獻的同時，也提醒要特別關注金融機構貸款的集中度問題，防止信貸過度集中于房地產業，以免金融風險過度集中。

2、加強對地價的監測與調控。第一，建立城市基準地價與公示地價制度，編制并定期發布地價指數、各類物業價格指數，以之作為市場交易的參考與“道義勸告”。第二，建立房地產交易價格評估制度與成交價格申報制度，以使政府掌握每一宗房地產的成交價格。第三，對商品房預售要作嚴格審查，防止開發商進行土地投機。第四，規范房地產融資行為，避免銀行呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。第五，利用貨幣金融政策調控房地產市場。當房地產市場出現過熱時，政府可以通過提高利率、緊縮信貸額等貨幣政策來調整房地產投資總額與投資結構，保證房地產市場穩定發展。第六，政府應適時發出警告，公開有關市場信息，加強對投資者防范市場風險的教育，引導其冷靜、理性地對待房地產投資。

3、盡快完善土地稅制。我國需要依據房地產市場運作過程和市場行為設定稅種，盡快建立合理的土地稅收體系，全面發揮土地稅制的調節作用。在稅制建設中，不僅要從保障財政收入角度來完善，而且還要從土地資源配置全過程，即從占有、使用、轉移、收益等各個環節來建立和完善土地稅制，以達到充分發揮土地稅收對土地資源合理使用的調節作用。政府應該嚴格監測購地者的投資開發進度，對在規定期限內未進行開發或故意拖延開發進度的單位或個人征收賦稅，例如空地稅、土地保有稅等；同時強化土地增值稅，對一定時期內多次轉讓的土地交易中的增值部分應從嚴征稅。除了征收土地增值稅外，還應當嚴格限制土地轉手頻率。值得一提的是，當前有業內人士提出通過征收土地財產稅來抑制房地產過熱，這也不失為一個有效的辦法。

4、規范政府市場主體行為。規范政府市場主體行為主要是規范土地出讓行為，加強其市場管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權的交易應做出嚴格限制與動態監控，以減少多次加價轉手的機會；土地出讓應采用土地招標、拍賣，嚴格限制以協議方式出讓用地范圍；另外為了防止低價協議出讓土地，可以制定詳細、規范、可操作性強的協議出讓最低價標準。

正所謂居安思危，防患于未然，只要我們能夠充分認識發展過程中潛在的危機，及時治理不良現象，并盡快完善相關的法律法規和稅制政策，可為我國房地產業的發展指明前進的道路。

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