基于學區房現狀淺談教育地產的發展

江 堅

（西南大學 經濟管理學院碩士，重慶 北碚 400716）

基于學區房現狀淺談教育地產的發展

江 堅

（西南大學 經濟管理學院碩士，重慶 北碚 400716）

“學區房”是當今購房熱中的常見詞匯，成為市場需求的關注熱點。基于此，有必要把教育與地產結合，進行教育地產的開發，將其作為我國房地產市場健康平穩發展的突破點。分析學區房當前的現狀、高價格原因以及教育地產發展的必然性，得出教育地產是緩解教育資源供給不足的有效途徑，并闡述當前教育地產發展模式及存在的問題，針對問題提出相應的政策建議。

學區房；教育地產；存在問題；對策建議

“學區房”是根據購房需求的細分，突出人們居住環境的教育資源功能并將其作為購房的衡判標準，從廣義而言，所在區域教育資源豐富，能夠很好滿足人們教育學習生活需求的房屋，稱為學區房。狹義的學區房即指：由教育部門或者學校規定的，按照就近免試入學的原則，學校招收指定的一個地域范圍內的學生，在這個范圍里的學生可以享受義務教育，免試就近入學，把這種范圍里面的那些物業、房產就叫做學區房。而這些學校，主要是重點小學，還包括一部分重點中學。可以簡單理解為能夠滿足購房者本人子女就讀區、市、省級重點學校（小學或中學）的房屋。

一、學區房特點

從上面的定義可以看出，學區房它有以下兩個特點：一是房屋所在區域教育資源較豐富。據了解，我國城市在小學入學政策上，絕大部分采取的是就近免試入學。因此，對于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學校，都有明確的劃分。而重點小學劃片內的房子，便成了“學區房”。二是學區房房價比非學區房房價高。據21世紀不動產監測數據顯示，在北京市四個學區房板塊中，東城區東四地區學區房價格高出周邊非學區普通住宅每平米5000元左右；西城區平安里板塊，學區房價格高出周邊非學區普通住宅每平米5000元左右；朝陽區東大橋日壇地區，學區房高出周邊普通住宅每平米一兩千元；而中關村地區學區房和普通住宅之間的價差最為突出，價差在5000～8000元/平米。相同現象在全國各地都有出現，特別是在較發達地區和城市，這種差異表現的更加明顯。

二、學區房價格高的原因分析

（一）馬克思地租地價理論的作用和要求

在馬克思建筑地段地租理論中，建筑地段地租在建筑業中主要作為建筑地基和空間來使用，土地位置對級差地租量有決定性的影響，越是靠近城市中心繁華地區，建筑地段級差地租地租量相對較大，社會經濟的發展與環境條件的改善也有利于建筑地段地租的增加。而學區房距離優勢教育資源近，社會經濟和環境條件較好，這就必然會給其帶來一部分額外利潤。另外，壟斷地租占明顯優勢是建筑地段地租的最顯著特點。某些建筑地段，由于所處位置的特殊性，具有壟斷性并帶來壟斷利益。而學區房其特殊性直接表現為該房主的子女可以享受就近免試進入重點小學或者中學讀書，其經營者的產品價格就具有壟斷性并帶來壟斷利益。因此，學區房房價高是壟斷利潤實現的重要體現。所以隨著家庭經濟實力的增強，更多的父母愿意為子女的未來買單，而學區房的選擇就是從起跑線上為子女爭取優勢。

（二）土地估價理論中區域因素作用的體現

區域因素是這土地所在地區的自認條件與社會、經濟條件。這些條件相互作用所產生的地區特性，對地區內的地產價格水平有決定性的影響。主要包含的內容有地區的繁華程度、交通條件、基礎和公用設施條件、環境質量、城市規劃限制等。影響地價的基礎設施包括上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學校、公園、醫院等設施的等級、結構、保證率、齊備程度及距離等。而學區房由于其范圍內有重點小學或者中學這種較高等級的教育資源，成為購房者的主要參考因素。在家長的眼中，能上重點小學話，以后上重點中學、大學的機會和保證率就自然高了。在這種心理作用的影響下，學區房就成為了這些人的追求目標。根據供需決定價格理論，學區房的價高就成為了一種必然，而且是合理的。

（三）家長的“學區房”情結

很多城市規定初中招生采取“對口、就近、免試”的辦法，規定公辦初中、小學不得跨行政區招收“擇校生”，學生只能在自己學籍所在行政區范圍內擇校。絕大多數家長都希望自己的孩子能進入名校就讀。因而在購買房屋時，都比較看重樓盤的學區資源，很多購買“學區房”的消費者主要目的就是為了獲得“學區房”所在學區的房產證和戶口，從而讓孩子在不借讀、不擇校的情況下順利進入名校學習。不少家長表示，買“學區房”就是為了給孩子買一張進入名校的“通行證”。

三、從學區房看教育地產的發展

（一）教育地產發展的必然性分析

買房看教育配套正日益成為業主們置業的新理念，正是這種迫切的“望子成龍”心態，“學區房”尤其是名校“學區房”，就變成了一種稀缺資源，這是導致學區房一房難求的原因。

房地產開發商將“家門口上名校“、“聞書香”、“用教育規劃孩子的一生”、“用抓教育來抓孩子的錦繡前程”、“選擇距名校近的地方購買住宅”等作為樓盤的主要賣點。毫無疑問，這種把教育與地產結合，進行教育地產的開發，是我國房地產市場健康平穩發展的一個重要發展突破點。教育地產的發展已經成為必然，原因如下：

第一，教育地產在一定程度上緩解教育壓力，既滿足了市民們的需求，又滿足了開發商借此提升樓盤檔次，旺了樓盤的銷售以賺更多的利潤。當前業主對教育地產頗感興趣，以教育環境為依托的小區建設是地產發展的大趨勢。

第二，依靠教育是房地產升值的重要途徑。因為具有比較完備配套資源和濃厚人文環境的名校帶動了房產投資和租賃業的發展。

第三，隨著經濟的發展，人們對下一代教育的關注與日俱增，消費者愿意支付更高的房價住在名校附近享用高質量的教育配套，并獲取名校優質人文環境對子女的熏陶以期望獲得外溢效果。

第四，由于一些城市實行就近入學，如果在名校附近買一套房子，或者小區本身有學校，既省了擇校的贊助費，解決了孩子上學的難題，又改善了居住環境，經濟劃算，一舉兩得。

（二）當前教育地產的發展模式

教育地產是以名校來吸引家長和孩子的目光，然后為其提供置業的方向。“教育+地產”儼然成了樓市新賣點。在這種背景下，教育地產興起成為不可阻擋的趨勢。

目前，主要把它分成兩種形式：一是自建模式，就是開發商把學校建在自己的小區里，該模式主要集中在郊區；另一種是就近模式，教育配套由政府提供，樓盤建在名校附近，占據“與名校比鄰”的稀缺地理優勢。

另外，按照房地產開發商與教育的緊密程度，可以將教育地產劃分為營銷式教育地產、專業教育地產和緊密結合教育地產三個類型。營銷式教育地產為最初級的開發模式：當開發的樓盤“恰好”與某所名校毗鄰時，開發商打著“與名校相鄰”的旗號進行銷售，希望借助名校提升樓盤價值，并因此提高房價的做法。專業的教育地產模式是指開發商采取一定的投資方式，與學校進行資源共享的專業化市場操作。緊密結合教育地產模式是指開發商所開發的項目包含了學校作為配套元素，將一定的教育理念與居住文化相融合，使得房地產項目與教育理念成為不可分割的整體，這就是標準的教育地產開發模式，也就是教育地產真正的內涵。

教育地產的開發起于20世紀90年代初，當時廣東順德碧桂園在開發中招引北京景山學校入駐，由此開創了國內房地產與教育“聯姻”的先河。經過10余年的發展，教育地產帶來了開發商、業主和學校多贏的局面，然而我國的教育地產開發過程中出現了許多的問題，下面就其中存在的問題進行分析，并探尋解決措施。

四、當前教育地產存在的問題

（一）產權不明晰

開發商與學校合作的方式日趨多元化，然而，現實中由于缺乏法律意識等原因，經常出現開發商為名校建造的校舍產權不明確的問題。目前樓盤與名校“聯姻”的形式很多：公辦民助、民辦公助、國有民辦、國有民營及國有民辦公助等。在實際執行中，產權問題成了疑難雜癥：很多開發商為了達到名校的要求，學校用地大大超過規劃規模，從而占用到商品房用地；投入資金也大大超過政府規定的配套學校標準。建成學校包括國有資產部分、配套部分，也包括開發商額外投入的民有資產部分，權屬難以分清。

（二）教學質量問題

教學質量是家長最關心的，學校教學質量的好壞將直接影響項目的銷售與品牌。首先缺少培育軟實力的時間，一般小區的學校都是名校的分校，是一種“帶土移植”的方式，即從母校引進一個校長，引入一個模式，吸納一個辦學理念。這些學校的骨干多是新聘的老師，他們能否保證學校的教學質量是一個很現實的問題，是否能從教育形式到內容上發揚名校優良傳統，形成一脈相承的文化和學風積淀值得商榷。其次，學校硬件投入不夠，教育地產發展模式的運營成本非常高，開發商由于資金回籠等諸多原因，資金壓力非常大，加之生源的可續性問題，在一定程度上會帶來配套設施不完善的問題，讓開發商在師資隊伍建設和培養，實驗場所和儀器投入問題上持遲疑態度。另外，很多開發商忽略孩子自身的智力、接受能力和家庭教育等相關事實，為創所謂的高品牌教育盲目拔高教育層次也是影響教育質量的一個重要因素。

（三）學校生源問題

學校不同于其他配套，它需要有長期穩定的生源作為后盾。一個樓盤的銷售周期是可以用時間來計算的，當樓盤開發期過去之后，如何保證生源就成為一個重要問題。另外子女就學的數量也可以量化，一旦這些業主的子女都畢業了，學校的生源問題同樣也暴露出來，繼而學校的正常運營就成了一個擺在校方及發展商面前的嚴峻問題。

（四）學校收費標準問題

由于學校的建設標準往往超過規劃局的規定，假如按照公辦學校的水平收費，學校將很難運轉，因此，開發商希望制定較高價格多收費；然而，多收費消費者不接受，政府相關政策也不明朗。發展商陷入多收與少收兩難的局面，收費標準難以制定。

目前我國教育地產的經營模式大多采用民營自辦的方式，開發商利用非國家財政性教育經費投資學校硬件、師資等，作為企業的開發商自然要“追求利潤最大化”，這自然導致很多社區學校成了高收費的“貴族學校”，學生的入學費用往往較公立學校高出一大截，家長不堪重負，致使“家長買得起房，子女讀不起書”的情況頻頻出現。另外，區內業主和區外居民的收費又該如何區分，這仍是一個問題。

五、我國教育地產的開發策略與建議

（一）政府部門做好規劃與指導

首先，政府加強引導，統一規劃，提高入準門檻。政府應該發揮宏觀調控的職能，對區域內的“市場量”作出評估，做好城區規劃，合理布局教育資源，以免出現教育資源分布不合理，教學設施分布不均或重復建設，出現教育資源浪費和學區房一房難求的尷尬局面。建設部《城市居住區規劃設計規范》關于居住區教育配套設施的控制指標為：教育配套標準每千人600～1200平方米，一所小學為7000～15000居民服務。這些控制指標在各地居住區規劃的實踐中被證明符合我國的實際情況。所以，提高開發商開發教育地產的門檻，即開發的樓盤需要具備一定的規模效應很有必要。只有具備了一定規模的社區，才能保證充足的生源；只有具備一定規模的社區，才能獲得政府的支持和扶持；只有具備了一定規模的社區，才能有效保障學校健康長久發展。

其次，建立系統、科學的法律法規，從根本上規范開發商的經營行為，在學校的管理、師資、收費等方面建立規范化的制度體系。目前與教育地產有關的法律主要有《中華人民共和國教育法》、《中華人民共和國民辦教育促進法實施條例》、《中華人民共和國城市規劃法》等，這些法律與教育或地產有關，但是并沒有專門針對教育地產的相關法律，各級人民代表大會及各級政府應該建立系統、科學的法律法規，使開發商的經營行為有法可依，從根本上規范開發商的經營行為。

（二）開發商要轉變經營理念和管理思想，擴展教育地產的內容和方式，并多爭取政府支持

開發商投資教育地產，首先要符合政府的用地規劃和布局要求，全盤考慮，科學決策與經營。同時與學校建立科學、規范的合作機制。在項目投資開發前，開發商要經常做好有關信息的收集、研究工作，做好市場調研，了解市場最新動向和大眾需求，減少盲目投資，如認真考察學校的規模、教學質量及發展前景，從源頭把關。在合作時簽訂科學、全面、詳盡、嚴謹的合同，盡可能詳細地把一些問題的解決方案協商好，如學校產權歸屬問題。

在策劃具體項目時，教育地產策劃者應該將教育地產的“教育+地產”模式轉變“業主+教育+地產”模式，前者的內涵是有名的學校，加之高品質的住宅設計和高水準的服務以吸引廣大消費者從而實現自己的利潤。實質不然，后者才是教育地產的真正內涵，將業主放在第一位，然后是教育，最后才是地產，符合市場營銷中的“以市場為導向”和“以顧客為導向”原則。

教育地產既緩解教育資源不足的問題，又能提供一定的服務崗位，吸納勞動力，為政府就業再就業、擴大內需提供了幫助，有必要多爭取政府支持。在開發中，多參考政府尤其是教育部門為教育地產發展提供的指導和建議，一方面爭取政府的資金和教育人才支持以扶持和幫助教育地產完善；另一方面，積極接受政府的監督，這有利于獲得廣大民眾的認可，提高自身的信譽度，并最終確保教育地產健康的發展。

（三）業主樹立正確的心態，加強對社區學校的監督，增強自身維權意識

業主在以子女教育為首要因素考慮樓盤時，要有正確的心態。首先對以往開發商在教育地產方面的相關問題有一個全面的認識和了解，不盲目跟風，也不能想當然的認為選擇了有名校的樓盤子女就一定能“成龍化鳳”，要根據自身的家庭背景和經濟實力，選擇正確的樓盤。其次，對于開發商所作出的承諾和給出的條件要出現在有法律效應的文件中以保障自身的權利；成立社區居民維權組織，加強對社區和學校的監督。最后，要清楚開發商在賣樓時給出的學校收費標準，不能買的起房上不起學。講究公平交易，像社區學校一般是多屬私立學校，收費標準偏高在所難免，在選擇樓盤時，就必須考慮到這些客觀因素。

（四）學校加強經營與管理，保證高水準的教學質量

一個房地產項目開發周期通常不過三五年，而教育則是長線投資。因此，真正的教育社區不僅僅是一項配套設施，而要被當成一個產業來做，真正樹立獨立經營的思想實質，教育地產中的學校起了非常關鍵的作用，很多購房者是因為選擇該學校而選擇該房產。如果學校的教學質量達不到預期標準和要求，整個教育地產就違背“教育”的真諦，違背了購房者選房的初衷。所以，開發商和學校需要加大教育設施投入，包括教育儀器、實驗場地和設備等；引進和培養一批高素質的教師隊伍；發展素質教育，打造特色文化，創建別具一格的文化氛圍；加強學校與業主的交流，尤其是針對學生培養方面的交流更需要進一步加深。另外，提供一系列的配套服務以擴展教育地產的內容和方式也是至關重要的，如家教產業、娛樂產業以及其他服務內容。這才能打造社區學校金字招牌，增強企業在購房者之間的影響力和知名度。

一房難求的“學區房”，反應了“教育需求”與“名校供應不足”的矛盾，體現了家庭對高質量教育和求學環境的迫切愿望和要求。將教育與地產結合，發展教育地產，可以使稀缺的教育資源實現較低成本擴張，促成教育資源的重新分配，對國家、房地產商乃至民眾都具有重要的意義。

然而，我國教育地產開發中存在著大量的問題，需要政府加強監管、指導和規劃；開發商要轉變經營理念和管理思想，擴展教育地產的內容和方式；學校要加強經營與管理，保證高水準的教學質量；業主要以正確的心態對待教育地產，并加強對社區學校的監督，增強自身的維權意識。只有這樣，我國的教育地產才能健康、快速發展起來。

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A Tentative Discusses on the Development of the Education Real Estate Based on the School District Housing Current Status

JIANG Jian

“The school district housing”is the common vocabulary which in house purchasing now,and becomes the hotspot of the market demand.A suit of school district house is difficult to be asked for.Based on this,it is necessary to combine education with real estate,and takes the development of the education real estate as the breakthrough of health steady development of our country’s real estate market.This paper analysis the current status of the school district housing,the reason of its high price and the necessity of the development of the education real estate,drawing the conclusion that developing the education real estate is an efficient path for the insufficient supplies of educational resources.Then it elaborates the current development model and the existence questions of the education real estate,and in view of these questions,puts forward the corresponding policy proposals.

the school district housing;the education real estate;existence questions;policy proposals

F293.3

A

1673-8616（2010）02-0060-04

2010-01-08

[責任編校：龔維玲]