物流地產對現代物流業的推動作用及發展策略

重慶大學 顧湘

物流地產對現代物流業的推動作用及發展策略

重慶大學 顧湘

物流地產是近年來物流業與房地產業相結合的新興產業。物流地產對現代物流業起到了促進作用，主要體現在為物流發展提供了個性化和標準化的物流硬件設施，為客戶企業節約建設資金，降低經營風險，獲得物流產業的規模化、網絡化和協同作用。物流地產的長期發展應培養高素質專業管理人才，優化產業環境，理順政府管理體制，加強園區發展規劃。

物流地產 現代物流業 發展

我國經濟發展帶動了物流業規模迅速發展，物流房地產逐漸興起，并得到了大幅度擴展，“物流地產”這詞越來越被人們熟知。所謂物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產項目開發企業要求建立與物流客戶緊密合作關系，以其適當的交易時間，通過地產產權有償轉讓、租賃及物業服務等方式提供專業的物流房地產經營業務內容，經營項目主要包括有支持業務相關的物業和設施，房地產項目和配套物業設施。本文著重探討了物流地產對現代物流業的推動作用，并就促進物流地產發展的問題提出了解決策略。

1 物流地產對現代物流業的推動作用

物流地產雖然是一個新興的名詞，但它對現代物流業的促進作用是可以肯定的。

1.1 為現代物流業的發展提供了個性化和標準化的物流硬件設施

物流硬件設施的選址是否科學合理，以及配套硬件設施運行好壞優劣，都直接影響到物流活動的運行效率。物流地產公司可以從專業的角度考慮現代化倉儲庫房選址，發展和管理的問題。倉儲庫房等的物流設施位置盡量靠近公路、鐵路、航運港口、機場等交通便利地方，為顧客提供有效率的運輸配送渠道，還可以應客戶的需求在選址上提供滿意的物流配套設施建設。物流地產公司借鑒了其它行業成功的商業運作模式，提出“以客戶為中心”的經營方式，在豐富的專業經驗的基礎上，都可以為客戶企業定制物流設施建設，以滿足客戶對物流設施的個性化需求。同時也可以基于對市場充分的調查研究開發高品質、國際標準化物流倉儲配送設施，使不同客戶的物流硬件設計在實現標準化設計的基礎上可兼顧成本效益。當賦予了個性化和標準化的物流硬件設施投放使用后，不僅能夠輕松完成傳統的物流倉儲功能，同時，也為現代物流業帶來了更廣闊的發展空間。客戶企業將能夠站在戰略的高度專注于物流業的核心業務，進一步提升了現代物流業的專業化、標準化和現代化水平。

1.2 為客戶企業節約建設資金，降低經營風險

通過專業物流設施的發展和管理、后勤外包服務，物流地產公司可以幫助客戶企業節約物流設施建設期的資金占用，大大簡化了物流設施建設的投資行為。這樣企業就可以將資本投資僅限用于公司的核心業務領域，以降低主要業務上的資金壓力。物流地產為客戶企業提供了多種選擇方案，使客戶能夠根據各自不同規模、地理位置和現有物流設施的實際需要進行投資，避免了盲目投資給企業帶來的經營風險，降低庫存所造成的機會成本，以滿足庫存的波動需要和靈活的安排，提高了資產收益率。可以說，物流地產以其優越的基礎設施建設，為客戶企業擴大業務規模提供了基礎，節約了客戶企業的建設資金投入，降低了客戶的經營風險，提高了經營業績。例如，浙江省的傳化物流基地建立起一個成功的“公路物流港”模式，吸引各類物流企業參與入駐，物流地產服務覆蓋周邊地區18000多家工商企業，為企業物流成本節省約40%左右。

1.3 獲得物流產業的規模化、網絡化和協同作用，以滿足企業市場不斷擴大的需要

物流地產屬于房地產項目的一個類別，項目投資總額較大。物流地產隨著設施規模的擴大和服務能力的增強，其服務年限內的平均成本呈現下降趨勢，這也就是經濟理論上的規模效應。與此同時，物流地產也有一定程度的網絡效應。由于物流各個環節之間獲得高效率交通聯系，以及擴大網絡的需求規模，物流設施網絡節點將使用戶獲得更高的價值。此外，物流地產通常是一個好的模式，可以將物流業、商業、房地產和其他方面的資源整合，促進物流、商流、資金流和信息流的全面匯聚資源流動，建立協同互動關系，實現最大化的資源價值。在業務快速擴張戰略的實施過程中，若要依靠企業自己的原始積累逐漸發展，僅僅是在最短的時間內取得市場份額是十分困難的。物流地產可憑借雄厚的資金實力，和豐富的專業經驗，將在一定范圍內形成一個具有戰略高度的大型物流設施及其網絡。客戶企業可以依靠物流地產力量，克服資金短缺和物流設施管理不善的不足，以獲得物流產業的規模化、網絡化和協同作用，滿足企業市場不斷擴大的需要。例如，美國著名物流地產公司普洛斯為DHL的全球網絡服務，業務遍及北美、歐洲、亞洲等75個市場。普洛斯客戶占全球1000強企業近一半，包括了寶潔、通用汽車、聯合利華、惠普和全球四大物流公司。

2 物流地產發展策略分析

相對傳統房地產項目而言，物流地產屬于低風險、高回報，收入穩定的房地產項目。近些年來，房地產泡沫問題日益嚴峻，國家對于房地產業的宏觀調控控制力度有所增加，住宅物業類型的利潤逐漸下降，而經營風險卻在加大。房地產市場的投資者正積極在尋找多種新的投資項目，甚至想到了轉型變革。物流基礎設施投資項目可持續的和長期的特點明顯，物流地產相對穩定的房地產政策、空置率低和市場空間廣闊的突出優勢，吸引了越來越多的投資者。調查數據顯示，2007年的工業房地產投資回報率維持15%或更高的水平。然而，物流地產的回報期也較長，規模較大，也意味著行業壁壘高，只有雄厚的資金實力和管理能力的企業才能參與市場競爭。

2.1 校企聯合，培養高素質專業管理人才

物流地產的收入主要有租金收入和營運收入。物流房地產開發商不僅是蓋幾個標準廠房那么簡單。物流地產單靠資金并不能發揮其應有的作用，也保證不了利潤。更重要的是在物流地產的經營后期為客戶提供先進的物流管理模式，讓物流園區內的客戶企業享受到全方位的服務，包括有設計研發、物流運輸、人力資源培訓和信息技術等方面引進先進的管理模式。因此，要充分利用高等院校人才資源，嘗試校企聯合的合作方式，為現代物流業現代物流業培養高素質的專業管理人才。高校為企業進行“訂單式”人才培訓，企業則可成為高校學生的實習場所，以此共同促進現代物流業的發展，在實踐中創新物流管理技術和方法。

2.2 優化產業環境，培育物流地產市場

在西方發達國家，工業地產往往是一個城市或國家的經濟支柱。例如，日本的工業地產占30%，在日本GDP總量中占據40%的份額；美國工業房地產為27%，在GDP總量中也超過了30%的份額。根據中國物流地產現狀而言，物流地產將有很大的發展空間。而物流地產市場發展離不開良好的產業環境。物流地產以客戶企業需求為基礎進行服務。客戶企業都非常重視物流地產園區內的各項優惠政策，如勞動力成本和質量、教育和培訓資源、公用事業服務、交通運輸服務和設施、稅務、海關、公共服務，通信設施和服務和其他配套設施等。因此，物流地產商為了吸收客戶，需要與當地政府積極爭各項優惠政策。物流企業各項業務建立在發達的交通基礎上，物流產業集群同樣也決定了物流地產業的生存環境，穩固本區域市場，進而輻射全國。我國物流交通運輸方式以公路、鐵路為主，連接到各地市場。各地房地產開發商看中物流地產的新興領域，及早規劃，以求搶占有利地理位置，奪得市場先機。

2.3 理順政府管理體制，加強園區發展規劃

長期以來，政府部門對流管理體制沒有完全理順，存在分散和多頭管理情況，缺乏統一和有效的協調和溝通機制，阻礙了現代物流業的發展。在政策和法規層面，現代物流業的發展還沒有作出足夠的市場保護政策，執法不強，宣傳不廣。有些具體措施還只是停留在紙上，沒有得到有效執行，特別是在財政支持和后勤保障方面的管理體制目前仍不清楚。

隨著經濟的發展，一些倉儲設施容積率高，拓展場地受到限制，也限制了物流地產的發展。因此，要促進物流地產的發展，一方面，政府需對物流園區做好規劃布局，把物流園區的開發納入到經濟發展政策規劃中，把物流環境、物流體系、產業優勢、企業分布等多種因素綜合考慮，用最節約的資源開發方式為當地生產企業服務。另一方面，政府改變傳統的招商引資的政策和思路，做到招商與當地物流地產相匹配。

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