西安商業(yè)地產(chǎn)的牛與熊

◎ 文/記者 周勵 圖/王非

2010年以來，西安住宅地產(chǎn)經(jīng)歷調(diào)整后，商業(yè)地產(chǎn)卻似乎正在牛起來。同時，各種數(shù)據(jù)也顯示西安商業(yè)地產(chǎn)迎來了良好的發(fā)展契機，不過也面臨著挑戰(zhàn)。那么，西安商業(yè)地產(chǎn)如何才能健康、快速發(fā)展？記者為此進行了調(diào)查。

“熊房產(chǎn)”進入新時期

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall（超級購物中心）、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等建筑。

據(jù)西安房地產(chǎn)管理局相關(guān)資料，1998年是西安商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)展的一年，而檢測整個西安商業(yè)地產(chǎn)市場具體的數(shù)據(jù)是始于2000年，開發(fā)狀況基本上是不溫不火，算是熊市。從2000年到2009年，西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個波折，第一個是從2000年到2003年的探尋階段；第二個是從2003年到2005年的第一個高峰，西安商業(yè)地產(chǎn)市場主動仿效北京、上海的寫字樓；第三個是從2005年到2007年，尤其是2006年因為政策的影響，這3年供應量不是很大，就集中釋放在了2007年、2008年和2009年，與住宅地產(chǎn)市場發(fā)展一樣，西安商業(yè)地產(chǎn)進入了一個加速發(fā)展時期，雖然從各方面的數(shù)據(jù)看，在全國是排名靠后的，但未來發(fā)展機會很大。

西安房地產(chǎn)85%到90%都是住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)體量比較小，從總的體量來看只占到北京、上海總體量的九分之一、十分之一；從租金的水平來說，西安的甲A寫字樓屈指可數(shù)，像中大國際、長安國際等的租金水平和一線城市比較，占到它們的五分之一。就目前來說，高新區(qū)、城內(nèi)、經(jīng)開區(qū)、南二環(huán)、長安路是西安目前商業(yè)地產(chǎn)聚集的地方，約占西安80%以上的商業(yè)項目。

回首2008年以來，受世界經(jīng)濟危機影響，西安住宅市場低迷，許多開發(fā)商及投資者轉(zhuǎn)移目標，看好商業(yè)地產(chǎn)，試圖尋求新的發(fā)展契機。目前投資資金從匯市、股市、高檔住宅、寫字樓市場紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，加之各國零售業(yè)巨頭紛紛進入西安帶來的市場效應，使商業(yè)地產(chǎn)項目競爭愈演愈烈，融多種功能于一體的城市商業(yè)綜合體已經(jīng)成為當前西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新地標。

西安古城墻內(nèi)，從東大街富有傳奇色彩的騾馬市商業(yè)步行街、東方之星，到西大街以時代盛典、唐人街為代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大廈、解放路的裕朗國際城市傳說等。城墻外，向南小寨的領(lǐng)袖城等，跨過金腰帶南二環(huán)，到達大雁塔地區(qū)，大唐商業(yè)廣場、大唐商業(yè)街將盛唐文化打造至極致，特別是文化情愫的回歸，引領(lǐng)了西安商業(yè)地產(chǎn)乃至中小樓盤的發(fā)展方向。北郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，隨著西安政府的北遷，北文化中心位置的確立，商業(yè)圈也將奠定；向東的康復路、輕工商業(yè)圈，向西的西門外、土門商業(yè)圈等基本形成。

隨著大唐西市、西安萬達民樂園廣場和曲江新樂匯等商業(yè)地產(chǎn)項目的運營推進，備受關(guān)注的珠江地產(chǎn)也與世紀金花購物中心正式簽約，這一系列的舉動，意味著西安商業(yè)地產(chǎn)步入了新的發(fā)展階段。

面臨大好發(fā)展機遇

隨著西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局的變化，發(fā)展機遇在招手。這主要基于幾點判斷，首先國家正在進入城市化發(fā)展的高峰期，城市化率全國仍然只有40%多，跟發(fā)達國家70%、80%相比還有很長的進程要走；我國人口基數(shù)大，以每年一個點的比例增長，會增長很多商業(yè)需求，消費習慣和層次都會發(fā)生變化，很多新增的住宅小區(qū)逐步遠離城市，傳統(tǒng)的購物中心會增加一些新的商業(yè)需求。

另外，正像西安市副市長韓松在今年5月8日“首屆中國商業(yè)地產(chǎn)合作大會”上所講，經(jīng)過幾年的實踐，西安政府已經(jīng)體會到了商業(yè)地產(chǎn)是依賴市場規(guī)模的擴大而形成，城市化進程的加速又以商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展為試點，城市不斷通過商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展促進自身功能的完善和升級，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平已經(jīng)成為中心城市現(xiàn)代化發(fā)展程度的重要標志。

西安政府也正在實施商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，決心要充分發(fā)揮國家物流節(jié)點示范作用，推動物流示范園區(qū)建設(shè)，打造以西安國際港務區(qū)為中心，以各節(jié)點輻射周邊的區(qū)域物流網(wǎng)絡(luò)，積極完善商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，著力提升包括中國商圈等中國城市中心核心商務區(qū)，加快改造小寨、土門、解放路等商圈。加速西高新等新型商圈，打造地產(chǎn)商業(yè)帶，促進傳統(tǒng)商貿(mào)服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

數(shù)據(jù)顯示，2009年西安的社會消費品零售總額達到1382億，增長20.3%，增速名列全國15個副省級城市的首位。絕對值占西北五省區(qū)省會（首府）城市總額的一半，也就是西安的社會消費品零售總額在西北五省區(qū)中遙遙領(lǐng)先。以商貿(mào)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP的50.2%，已經(jīng)成為西安經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)。

還有，西安作為關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)的核心城市，被賦予國際化大都市的戰(zhàn)略定位。西安未來的發(fā)展目標，到2020年基本建成國家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)物流會展中心、區(qū)域性金融中心、國際一流旅游目的地以及全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)基地。市區(qū)人口發(fā)展到1000萬以上，主城區(qū)面積達到800平方公里，實現(xiàn)國際化大都市的雛形架構(gòu)。這一發(fā)展愿景和奮斗目標昭示著西安商業(yè)地產(chǎn)未來巨大的發(fā)展?jié)摿蜔o限的市場空間。

也正是基于以上原因，吸引了國內(nèi)眾多著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛選擇進軍西安。目前來陜的外埠房地產(chǎn)商按地域來講，大致可分為六大派系，他們在房地產(chǎn)開發(fā)上各有特點、各領(lǐng)風騷。

一是來自上海的海派，企業(yè)有上海綠地、大華集團、東航置業(yè)、中登實業(yè)、上海復地、上海中遠等，代表樓盤有綠地世紀城、陽光曼哈頓、公園天下、文景時代、上海城等。這些房地產(chǎn)作品精雕細作、引領(lǐng)時尚，講究用細節(jié)說話，具有明顯的理性審視、穩(wěn)步開發(fā)的海派風格。

二是來自廣東的粵系。企業(yè)有金地集團、廣州富力、珠江地產(chǎn)、廣州恒鑫、深圳鴻基、廣州恒大、廣州頤和等。粵系房地產(chǎn)商普遍財大氣粗，依靠其雄厚的資本在西安打造了一批很有氣勢的樓盤，代表樓盤有金地曲江尚林苑、西安富力城、鴻基新城、珠江新城、華鑫學府、頤和宮等。

三是來自北京的京系。代表企業(yè)有同景集團、北京國世通等。雖然地產(chǎn)商數(shù)量不多，但品位非常獨到。如北京國世通打造的東尚項目，借助西安長樂公園的環(huán)境優(yōu)勢，打造出了西安首家水源熱泵中央空調(diào)節(jié)能社區(qū)，曾創(chuàng)造了西安東城房價的新標準。

四是來自香港的港系。主要企業(yè)有中新集團、和記黃埔、中海地產(chǎn)。其西安代表作有中海華庭、中新浐灞半島、西安逸翠園等，特點是資本運作良好、具有品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品大氣。

五是來自福建的閩系。企業(yè)有廈門大唐、城景置業(yè)、福建融僑、福建榕青等。代表項目有融僑紫薇馨苑、大唐世家、新西藍、騾馬市商業(yè)步行街等，作品基調(diào)沉穩(wěn)，具有南派特點，自成一體。

六是來自江蘇、浙江的江浙系。企業(yè)有浙江中天、浙江廣廈、江蘇偉業(yè)、浙江東陽等，他們開發(fā)經(jīng)驗都十分豐富，開發(fā)的房地產(chǎn)項目顯露了其建設(shè)經(jīng)驗帶來的品質(zhì)。

發(fā)展中的瓶頸

西安建筑科技大學副校長、投資與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長劉曉君教授認為，西安商業(yè)地產(chǎn)在機遇面前，特別需要考慮到四大缺位因素：

首先是開發(fā)理念問題，這種看似繁榮的表面現(xiàn)象背后，隱藏著對商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)與搶購的盲目性，商業(yè)地產(chǎn)是考驗投資商實力與經(jīng)營理念的項目，是不能夢想暴利的項目，有耐性的開發(fā)商才可以做。

他分析說，當前國內(nèi)部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都有住宅開發(fā)的背景，因此他們在項目運作過程中，不可避免地會將住宅開發(fā)過程中的觀念和思維方式用于商業(yè)開發(fā)中，認為商業(yè)地產(chǎn)跟住宅一樣，只要做好了就會有人買，賣出去了就可以馬上變現(xiàn)。正因如此，不少中小企業(yè)不顧自身實力有限，盲目跟風。由于缺乏對商業(yè)地產(chǎn)的了解，導致前期考慮不足，大量重復建設(shè)、網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu)性、地域性不合理的案例屢見不鮮，加之后期銷售過程中，許多開發(fā)商繼續(xù)沿用開發(fā)住宅地產(chǎn)的方式，抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，將風險完全留給了中小投資者；還有些開發(fā)商采取“先開發(fā)后招商”的方式，憑非理性的感覺進行項目投資，在沒有明確的目標、明確的客戶、明確的業(yè)態(tài)組合的情況下就開始破土動工，然后再考慮如何招商的問題，不僅招商效果不好，而且增大了后期經(jīng)營困難。

第二方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長，開發(fā)和回收周期較長。一般住宅的開發(fā)周期為3到4年左右，大部分項目則更短，而一個完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目則需要5到7年，回收周期則在7到10年左右，這對開發(fā)商的資金實力來講是嚴峻的考驗。

其次是政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗，宏觀監(jiān)控造成項目的盲目開發(fā)和不合理競爭，影響了城市商業(yè)功能的整體布局。由于商業(yè)服務于廣大消費者，同時也是城市服務功能的一部分，大部分城市政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗，在規(guī)劃中特別是在項目立項、審批上缺乏合理規(guī)劃及有力的監(jiān)控，產(chǎn)生大量盲目建設(shè)、重復建設(shè)，同時在市政配套上難以與商業(yè)項目進行合理配套。

還有一點就是開發(fā)模式的落后和單一，難以保證商業(yè)的長期持久運營。在西安，發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度普遍估計不足，缺乏對銷售后的經(jīng)營經(jīng)驗，即便銷售成功也難保經(jīng)營順利。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)復雜得多，規(guī)劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆，才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開發(fā)商名下轉(zhuǎn)入小業(yè)主囊中，但承諾負責招商的發(fā)展商，卻發(fā)現(xiàn)商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會影響到小業(yè)主們的供樓能力。所以，大家雖然看到了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤豐厚但成功的道路是曲折的。

作為古都，有其獨特的文化底蘊和歷史痕跡，如何有效地利用這些因素，有時候是項目成敗的關(guān)鍵。

如何牛起來

西安商業(yè)地產(chǎn)如何才能又快又健康地發(fā)展，牛氣沖天？中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在接受本刊采訪時說，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是大公司的機遇，商業(yè)地產(chǎn)將從單體向綜合方向發(fā)展，從百貨公司向綜合中心發(fā)展，而西安商業(yè)地產(chǎn)要快速發(fā)展，需要注重產(chǎn)品的創(chuàng)新和品牌的建設(shè)。

近些年，西安商業(yè)地產(chǎn)有不少商業(yè)項目陷入發(fā)展困境，眾所周知的北大街家樂福敗走麥城的案例，2005年投入巨資改造的東大街騾馬市步行街，原本“改良”的愿景到最后興正元終于支撐不住的時候，被事實證明成了一個“改涼”的商業(yè)敗筆。

王永平認為，“更多的責任還是在品牌本身，不完全是物業(yè)的錯，總體策劃、運作管理還是不夠?qū)I(yè)。我覺得每個城市有不同的文化，這個一定要予以尊重，重要的還是品牌本身在產(chǎn)品組合方面缺乏足夠的新鮮感，有的項目往往跟本地的文化有差異，但為什么不可以把差異化作為賣點呢。”

“西安商業(yè)有集中度，但應該發(fā)展一些新興的、成長型的商圈，可以適度多元化。我覺得目前西安值得引起全國關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)太少了，幾乎沒有，現(xiàn)在業(yè)態(tài)都是以百貨為主。”他說，商業(yè)地產(chǎn)競爭關(guān)鍵要走特色之路，特色是生命線，特色就是競爭力。而本土文化則是一個關(guān)鍵元素，從這個角度講，這也是對開發(fā)商的考驗。西安作為古都，有其獨特的文化底蘊和歷史痕跡，如何在現(xiàn)代社會的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)掘并有效地利用這些因素，有時候是項目成敗的關(guān)鍵。

西安地鐵明后年就陸續(xù)建成通車，也勢必會形成地鐵商業(yè)線。但西安地鐵線跟商業(yè)項目有很大的差距，甚至把地鐵旁邊最好的位置給了辦公樓、住宅，這是非常可惜的，一個城市里面的交通資源要支持商業(yè)資源。“我見到西安鐘樓旁邊有郵電局，如果地鐵給了郵電局就是一種浪費，北京西單地鐵更靠近書店，書店的受眾還是比較少的，應該給商業(yè)，大家就會更便利。”王永平坦言。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動因素很多，在目前的經(jīng)濟大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)提升到了一個高度化的商業(yè)形態(tài)，并與城市規(guī)劃、城市對商業(yè)功能的重視程度有著不可分割的關(guān)聯(lián)性。總的說來，快速發(fā)展的經(jīng)濟和城市人口又迫切需求更多商業(yè)場所的出現(xiàn)，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有壓力也有動力，一方面需要政府部門的正確引導，給予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求開發(fā)商提高企業(yè)的開發(fā)能力和風險控制能力，盡快建立一套完善可行的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理模式，使西安市商業(yè)地產(chǎn)市場盡快成熟起來。