轉戰商業地產?

金姬

值得注意的是,住宅被打壓所引發的擠出效應,對商業地產是把雙刃劍。

東邊日出西邊雨

樓市調控猶如蹺蹺板,壓下了一頭,卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生,本想繼續在新昌城及古北板塊購買高檔住宅,但因橫空出世的房貸新政,讓他資金和心理產生極大落差,不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示,在目前這段時間內,更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業項目,當然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯物業指出,當中央的密集調控嚴重制約投資客在住宅市場的手腳時,一部分投資客開始將目光投向商業地產領域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標準提升至等同于商業類項目房貸的標準,只是兩者間可貸年限不同,商業類項目不可超過10年罷了。地產大佬潘石屹也表達了相似觀點,此輪新政剛出臺,潘石屹就在博客上表示:“商業和寫字樓市場不會受到任何影響?！痹谒磥?過去幾年商業地產一直很少受到政策影響,既沒有得到政府的鼓勵和支持,目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了,二套房限制,對住宅市場是短期利空,對商業地產卻是當下的利好,雨水不能總下在一個地方,商業地產大旱很久了,也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多,已經泛濫成災了,資本已經開始布局商業地產。另一方面,由于通脹預期依然強烈,市場上的投資資金急需尋找出路,在目前黃金和股票市場的走向難以認清的情況下,資金有可能更多地涌向相對穩健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經理張偉山指出:“2008年樓市調控,結果是冷了住宅,熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！?/p>

中國不動產研究中心發布的《2010年商業地產新趨勢報告》顯示,我國經濟在2009年已經開始全面企穩回升,但商業地產的表現卻不盡理想,突出表現在商業地產發展停滯,開發、招商、經營面臨巨大的困境,供大于求的現象沒有任何改善,酒店入住率下降,寫字樓租金持續下跌,空置率居高不下。報告預測,2010年商鋪市場整體需求將會上升,市場整體租金水平將大致保持平穩上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面,2010年國家將繼續實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調的政策,這將大大改善商業地產的投融資環境。

中原地產最新的統計數據,也讓樓市投資客們看到了商業地產的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環比出現大幅增加,其中四大城市租賃面積環比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下,寫字樓空置率進一步下降,北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面,上海、廣州、深圳租金上漲,漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%,北京租金出現回落,跌幅為0.51%;準甲級寫字樓方面,除廣州保持持平外,北京、上海、深圳租金全面上漲,漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

各方脈動

自今年4月份開始,諸多地產界龍頭企業均將勢力版圖逐漸擴展到了商業地產這一領域。萬科目前已投資百億進軍商業地產,并在半月內定下3盤,計劃商業物業占到總開發物業的20%。保利集團也在積極擴展自己的商業地產版圖,其目標是到2012年商業地產方面的投資要占總投資額的30%,并持有部分核心地段的高品質物業。

高端市場的投資客也在悄然發生變化。戴德梁行的《上海高端住宅市場月報》表示,在近1個月的調查中發現,有部分高端投資客戶已經逐步從高端住宅市場撤離,轉投目前相對價格較低的商業和寫字樓市場,期望能獲得更大的溢價空間。畢竟在近年高端住宅價值的不斷上漲中,投資回報顯而易見,而以現在的價格未來還能享受多大的溢價空間仍存疑慮。同時,作為投資性產品,高端住宅的高總價也決定了其變現能力相對較弱。

戴德梁行根據銷售現場反饋發現,大約六成以上高端住宅購房者本身具有首付50%的購買計劃,客戶資金充裕,從實際購買能力來看受到本輪調控政策影響不大。但是從心態而言,客戶普遍延長了決策的周期,以期更明確政策的走向及購買時機的判斷。另一方面,高端住宅作為增值保值的投資渠道及產品本身的稀缺性,后市或將繼續回歸高位運作。隨著中國資本市場財富的不斷積累,2009年擁有千萬和億萬資產的富裕人士大幅增加。

客觀上,高端住宅的整體需求量在逐漸增加。國內投資渠道相對匱乏,中國實體經濟仍處在復蘇過程,股市投資的風險性加強,使得高端住宅市場保值特性凸顯。供給方面,中心城區土地供給不足,優質物業依然稀缺。

而上海的商業地產也因此輪房貸新政的出臺而迎來又一個春天。美聯物業指出,與2009年多個區域市場價格出現住商倒掛、成交持續下滑的現象不同,上海今年一季度商鋪寫字樓市場成交目前出現了轉機。2010年第一季度租金出現近1年半以來首次環比上升,實際成交租金微升1.7%,至每天每平方米6.9元。雖然目前商鋪寫字樓市場依然是買方市場,部分業主信心的恢復,使得整體市場的租金水平有所回穩。另外今年寫字樓市場一個最顯著的變化就是,隨著樓宇入駐率升高,如浦東部分開發商已不急于以大幅降低租金水平吸引企業進駐。陸家嘴租金水平因此有所升高,較2009年底上升5.3%至人民幣每天每平方米6.8元。而這一趨勢在竹園更為明顯,此前折讓較多的租金提升到接近前者的水平,大幅反彈10.5%至每天每平方米5.7元。

美聯物業認為目前上海寫字樓分布已較為成型。未來本市西面更有“大虹橋”商業圈這一概念,可以預見隨著本市未來CBD的開發力度不斷加強、硬件設施的不斷完善、輻射范圍不斷擴大,其升值空間巨大。在如今高強度房貸政策的打壓下,老百姓關注度高的住宅市場必定將面臨波動調整,而在住宅投資成本大幅增長的情況下,未來商鋪、寫字樓市場在此次房貸政策中或將受益。市場上那些被房貸新政制約的三套以上購房者及異地投資客,可能會被迫放棄住宅市場選擇其他金融投資商品,當前住宅市場上的部分投資資金或將慢慢轉移到商鋪寫字樓市場。而日后各大開發商也有可能逐步加大各自項目的優惠力度以吸引市場觀望中的購買力。

與此同時,北京的商業地產也已非常成熟:黃金地段的西單商鋪已經處于一鋪難求狀態,而CBD(商務中心區)商圈也早已上演了商鋪爭奪戰。隨著朝陽首府、北京INN等多家大型商業辦公體的建成,朝陽門內也已逐漸形成完善的商業體系,該區域的商業發展前景被普遍看好。

值得注意的是,住宅被打壓所引發的擠出效應,對商業地產是把雙刃劍。贏商投資總經理方芳表示,商鋪和寫字樓的投資人群相對固定,對投資專業度的要求也比較高,因此不太會受到新政的波及。但她同時提醒投資客,住宅市場的冷卻必然會產生一個延伸效應,受樓市整盤下行帶動,購房者對于樓市的預期和信心都將下挫,這將對商業地產有一定影響。如果物業稅日后在部分城市針對商業地產進行實征試點,也會加大投資者的入市風險