樓市上演“羅拉快跑”

張靜

“這一次中央政府的整個政策,完全是把2007年的房地產調控又來了一遍,也迎來了一次難得的糾錯機會。”

樓市持續“高燒”,記者聽到頻率最高的關鍵詞是“錯失”。懊悔不已者自請作為負面教材寫入報道:“望京房價一日千里,某甲痛失買房良機!”兩位著名的房地產評論人士楊少鋒和李國平都曾痛心疾首地對記者說:政府錯失了實現經濟轉型和解決老百姓住房問題的絕佳機會。

電影《羅拉快跑》把一個時間段設定成可以歸零重來的游戲。這是一個幾乎每個人都曾幻想過的命題:在人生的岔路口,如果重新選擇,是否就可以避免那些失誤?

歷史不可假設。但幸運的是,在號稱“史上最嚴厲的調控政策”出臺后,中國的房地產市場,經過暴跌暴漲的輪回,似乎將回到可以糾錯的原點。

2010,一切皆有可能?

通州:海南式瘋狂

俗話說:出來混,總是要還的。“新國十條”出臺后,在調控政策的重拳出擊下,一份“北京最具下跌可能性的TOP20樓盤排行榜”,開始在各大業主論壇瘋狂傳播。上榜理由為:“今年1月到目前為止漲幅越大的項目,下跌的可能性越大。”

前10名中,通州的樓盤便占了5個。其中NO1.北京貿國際城1月價格為13800元/平方米,當前價格為26800元/平方米。短短3個月均價就漲了13000元,樓盤價格基本翻倍。NO2.珠江拉維小鎮,1月價格為14800元/平方米,當前價格為25000元/平方米,3個月漲了10200元。NO3.月亮河公園,1月價格為25000元/平方米,當前價格為35000元/平方米。NO6.K2·海棠灣,1月價格為18000元/平方米,當前價格漲到24000元/平方米。

去年6月,記者曾陪一對夫婦赴K2·海棠灣看盤。地處非常偏遠的通州東南角梨園鎮,京哈高速的北側。交通不太方便,往返交了20元過路費。乘地鐵時間上耗不起,從海棠灣到梨園城鐵站有3站路,走路要半小時。而從梨園站到一號線最末站四慧東,又要花半個多小時。雖然小區的園林設計很吸引人,頗有些花園洋房的范兒,但周圍生活配套設施比較差,頭頂上更時不時有飛機呼嘯而過。

朋友比較謹慎,找到周邊小區的業主打聽,才知道這一帶素有“頭頂航線、旁靠化工廠”的說法,噪音和污染是居民常年投訴的老大難。尤其是在秋冬季節刮北風的時候,處于通州城區偏東北方向的東方化工廠的廢氣會令整個梨園地區成為令人窒息的場所。“入住后才發現一個很嚴重的問題,尤其是晚上特別明顯,會有刺鼻的氣味飄過來。開始聞到后就喉嚨疼,現在都習慣了。”一位業主向我們訴苦。

當時售房小姐介紹說塔板結合的3號和6號樓開盤價每平米10000元-13000元。這么差的樓盤居然賣這么貴!朋友聽完立刻拿腳投票。

甲之砒霜,乙之蜜糖。就在朋友一天天的看盤、糾結中,通州的房價坐著神七直往上躥。等4月上旬記者再探海棠灣,價格已經飆升到25000元。而根據通州新城的規劃,東方化工廠搬離的最后時限是2020年。

通州的二手房也“賣瘋了”。“3月份我一個同事想賣他北京通州50平方米的房子,春節前還是65萬,現在就已經報價到80萬了。他想賣高一點,想想春節前頂多就是1.4萬的樣子,心想,先掛個高價看看吧,如果不行再降點;于是把價格掛到了85萬,相當于1.7萬/平方米但是昨天晚上看房的人如潮水一樣涌來,第一個看房的人就同意85萬的報價,15分鐘之后,第二個人就出價88萬,第三個人就到90萬。1個小時之內,這房子漲到了97萬,對方愿意全款支付。他這一個小時簡直就跟騰云駕霧一般,本來自己能接受的最低價是80萬,沒想到眨眼之間就多賺了將近20萬。而在2008年底,通州二手房掛5000-6000元一平方米的比比皆是。2009年初也不過9000元一平方米。”面對房價如此漲,賣家寧肯違約“捂盤”。“我今年1月初定了一套70平方米的二手房,協議簽完交了5萬定金,但是賣方有貸款。等他們辦理完解抵押差不多就到了3月下旬,可就在解抵押馬上就辦好的時候,賣家竟然打來電話說不賣了。他提出三個方案:1.賠我們雙倍違約金。2.加價20萬。3.去告他。房價漲得這么厲害,即使拿到雙倍違約金我們也買不起了。”這位業主現在想向法院提起訴訟。

根據北京通州區法院宋莊法庭的調研報告顯示,由于買賣合同簽訂后到房屋過戶前,價格上漲幅度遠超合同約定的違約金或者定金,部分賣房人產生“賣虧了”的心理,想方設法解除、終止買賣合同,進而形成訴訟。今年前三個月,通州法院宋莊法庭受理房屋買賣合同糾紛案件37件,已經超過去年全年受理此類案件的總數,比去年同期增加462%。

根據記者的接觸,在通州“搶房”者,基本都是已擁有住房的投資客。正如調侃所言:“哥買的是一個傳說。”“國際旅游島規劃”讓海南樓市熱得發燙。國際新城和CBD東擴的規劃,也讓炒家的腦海里,浮現的不再是偏遠的郊區,而是第二個“上海浦東”。

聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒認為:“通州房價上漲是有道理的,但已經出現了泡沫,把未來兩三年的上漲空間都透支掉了。”

果不其然,調控政策剛出臺,通州兩個項目便應聲降價。k2海棠灣降價幅度為3000元/平方米。幾天后有媒體報道月亮河公園的均價直降5000元。受此影響,通州、朝陽附近多個項目已經延緩推盤計劃,準備觀望之后再行定價。

風水輪流轉。當市場從賣方轉向買方,違約的主角也發生了戲劇性的轉化。

2008年10月,通州阿爾法社區因樓市動蕩曾引發了業主退房潮。數十名業主聚集在阿爾法社區售樓處門外扎營5天,高舉自制的標牌:一記重拳的下方,寫著大大的“退房”二字。而同時聯名退房的業主多達70余戶。起因是這些業主于去年年底購得阿爾法社區二期第一標段的期房,價格從9400元到8000元/平方米。而第二標段相同戶型的新樓的售價則在7200元左右。今年5月過后,通州會否迎來一批違約潮?

4月18日,同樣位于通州國際新城中心的K2清水灣項目開盤的日子。此前,該項目對外報出的銷售均價為24000元/平方米,并且只有辦理VIP卡的客戶才能于開盤當天選房。而開盤當天,銷售人員表示每平方米優惠將超過2000元,沒有VIP卡也可以選房了。4天后,K2清水灣的業主論壇上,便有業主號召集體退房。他認為雖然18日認購的房子已經降了價,但過幾天房價肯定還會往下降。據悉這些業主里有大量的客戶還沒有辦貸款,目前可能面臨高首付和高利率,估計不少人會支付不了而退房。

從珠江拉維小鎮銷售人員處傳出的消息,新政策出臺后有些人便因湊不齊首付退房了,這幾套房目前售價21000-23000元/平方米,比原來每平方米降了2000-4000元。

而一位購房者告訴記者:“我原本看中了一套三居室,交了2萬元定金。這次政策出臺后我發現不少二手房源大幅降價掛出來卻沒人買,房價肯定要大跌,我決定違約。”

據北京中原三級市場研究部統計數據顯示,4月15日以后,買房者的違約數量顯著增加,一些一手房買家也開始醞釀退房,北京二手房買方的違約比例已占到違約總數的70%。而以“銀行首付提高無力籌夠首付”為由違約的客戶,占到了買房違約總數的80%。楊少鋒在接受《新民周刊》專訪時也表示:“北京這個在2010年最為瘋狂的市場,毫無疑問將領跌中國樓市,3個月內房價必降。而通州,將是被推倒的第一張多米諾骨牌。”

有多少錯可以重來?

盡管中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰對政策調控樓市有十足的思想準備,但當10年來最嚴厲的“連環腿加組合拳”出籠后,他還是著實嚇了一跳。

兩會前業內幾乎所有的預測都押寶在下半年再出臺調控政策。就連曾經行業著名的“空軍”楊少鋒都認為第四季度才會迎來調整。

究其原因,其一,楊少鋒認為:“在整個實體經濟還沒有復蘇的情況下,最大的政治是保就業。房地產業1萬平方米的工地,大概能解決400人的就業,而僅北京一年的開工就有2000多萬平方米。”其二,政府投鼠忌器。高策地產董事長李國平曾對記者說:“為了保八,2009年已經天量放貸,而且大部分流入股市和房地產。如果房價跌了,政府放出去的貸款怎么收回?馬上將導致大量不良資產和銀行壞賬。”其三是兩會前市場已經出現了短暫的滯漲和觀望。

然而“三個地王三把火”,給剛剛開完的兩會開了一個天大的玩笑。

就在兩會結束的第二天,北京市一口氣爆出了三個地王。這些原定于3月8日拍賣的6塊地,顯然是為了“避開”兩會,推遲到了3月15日。

在15日上午推出的朝陽大望京地塊,遠洋地產以樓面價2.75萬元的樓面價被推上樓面單價地王交椅。而在隨后拍出的大興亦莊地塊中,國企中信地產則以52.4億元的總價奪得地塊,樓面價1.34萬元每平方米。下午的拍賣則輕易刷新了當日上午的紀錄。中國兵器旗下北京世博宏業房地產有限公司以總價17.6億元拿下東升地塊,折合樓面價3萬元/平方米。

這些天價拿地的都是央企。沒幾天記者便接到潘石屹發來的觀點:“此前我勸任志強不要去參加大望京一號地的拍賣,爭不過人家。任總一意孤行,繳了幾億元的保證金去參加,據說舉牌舉到一萬多元每平方米,就再不敢舉了。不是花錢買地,真是花錢買丟人。”

中國煙草集團在拍出地王時,那位閉著眼睛舉牌的大哥,更是刺痛了政府的神經。央視評論員白巖松還火上澆油了一把“是不是總理說了不算,總經理說了才算。”

看完拍賣,楊少鋒說了句話:“北京樓市瘋了!”他認為央企這種“不講政治”的做法對兩會期間政府的種種表態完全是種莫大的諷刺。在正常的情況下,今年的房地產本來不會成為政策的打擊目標。政府的調控政策,說白了是開發商“逼”出來的。

“如果說這輪房價暴漲的上半場是貸款推動,那么下半場便是地價推動。”他和《經濟半小時》欄目組去年下半年曾連做3期節目聲討地王。自言“如果政府那時候便出手打擊地王,便不會出現最后這一幕瘋狂”。然而國土部門光打雷不下雨,調控措施一條條地出,但是從來都是高舉輕打,執法不嚴的結果就是愈加助長開發商囤房囤地的氣焰。

白巖松表示:“看完三個地王出現的時候,我突然產生了一種輕松感。因為對于絕大多數的中國老百姓來說,當房價超過一萬五之后,其實漲不漲跟大家沒關系了。反正買不起。”

而另一方面,據國家電網統計,660座城市6540萬套房子空置,6個月以上無人居住。

亂世必用重典。中國的房地產到了不得不整頓的時刻。

4月14日國務院出臺了最為嚴厲的二套房貸政策,規定購首套自住房且建筑面積在90平方米以上家庭,首付款比例不得低于30%;購買第二套住房的家庭首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;購買第三套及以上的,須大幅度提高首付款比例和利率水平。

“相比之前的調控政策,提高首付和利率無疑是對樓市最立竿見影的手段,此前大部分第二套房利率都可以申請在8折以內,現在直接上浮10%,貸款利率一夜間上升1.5倍,購房成本大幅提高。更要命的是,原先在許多地方第二套房貸可以申請到三成,現在直接提高到五成,第三套以上基本上無法貸款,以筆者多年的房地產從業經驗判斷,樓市需求短期之內將蒸發至少三分之一,請注意,這種需求的蒸發是指有三分之一買房的人將直接因為首付提高而無法承擔首付款。與此同時,利率的提高將極大增加房產擁有成本,加上政府所釋放的明確信號,市場將很快由看漲轉為看跌,投資客將大幅退出樓市,需求將一夜之間蒸發。”楊少鋒說。

提高首付和利率已經是對樓市的殺手锏了。就在三年前的2007年,房地產最為瘋狂的曾經歷史最高點,國家就是出臺了“9.27新政”,首付40%,110%利率,結果就在當年,全國的房地產市場就急轉直下,直至2008年的世界金融危機雪上加霜。

而國務院17日再次發布“新國十條”,更是可以說對炒房客下了禁令,市場一片嘩然。

眾所周知,如果沒有銀行貸款支持,中國樓市的投資和投機氛圍不可能如此濃厚。炒房者能以小搏大的奧秘就在做高單價。他們從銀行套貸,首付僅需一成,用1000萬就可以控制1個億的房子,然后在短期內拉高房價出貨。

國務院通知要求,房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款,對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款,并要求相關部門加快研究制定,引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。可以說炒房客短期之內借助銀行資金進行投資炒房將毫無指望,

“納稅和繳納社保是衡量一個人是否對一個城市作出貢獻的最佳手段,或者說,是區分常住人口和外來人口的最佳手段。這樣,政府就將貸款限制在本地居民和外來常住人口之間。對于那些沒有在一個城市生活卻要購房的人而言,基本上可以確認為單純的投資者。把這些人拒之門外,實際上是減少投資投機泡沫炒房最有效的手段。”

全經聯地產評論員王智中說:“樓市有多瘋狂,政策就有多瘋狂。如果把新國十條比作斷了投機者的后路,各部委打的補丁則扼住了開發商的資金鏈。住建部發文不允許收取定金,銀監會嚴控房地產開發貸款風險,嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。之前國土資源部也提出土地出讓金首付不得少于50%,1年內付清的規定。房價是到此為止了。”

金融危機襲來,政府出手為房地產松綁,是因為當時只有救房地產才可以救中國經濟。“但中國房地產最大的問題是政府的決策缺乏前瞻性和科學性,造成了房價的暴漲和暴跌。實際上政府在2008年救市的時候,就應該加大保障性住房的建設。一平方米5萬元的天價房和一平方米5000元的經濟適用房,用的鋼筋水泥和雇用的民工數量基本上是一樣的。不僅一樣可以解決就業、拉動內需,帶動上下游產業鏈。而且能夠通過擴大供給,避免房價飆漲的惡果。”楊少鋒認為:“這一次中央政府的整個政策,完全是把2007年的房地產調控又來了一遍,也迎來了一次難得的糾錯機會。”

最后一次抄底機會?

早在新國十條出臺前,已有部分先知先覺的炒房客拋盤出貨。深圳3月份的二手房市場成交比2月瘋漲467%。而北京4月上旬的市場仍是量價齊漲。業內人士分析認為,這是部分小投資者因為看不清市場走勢而繼續接盤。

據說南京有個倒霉蛋,他打算賣掉一套132平方米的房子,售價97萬,已經簽好合同發現房價漲得厲害,不僅退還了買房者8萬定金,又付了8萬違約金、1萬多中介費,定價120萬重新掛牌出售。結果第二天就遭遇新政,房價下跌,無人問津。更“杯具”的是福州一位女士,在新政出臺當天,出手豪爽地一次性付款買了7套房。

王智中參加某公司研討會,有人介紹,開盤時認購了80套,但第二天新國十條來了,至今只換簽了12套,多數客戶找各種理由觀望,有的已經開始退房……他到公司樓下吃午飯,路過房產中介公司,突然發現了幾個“急售”字樣的廣告版,仔細一下,某樓盤掛牌價為2.5萬元/平方米左右,而此前該房源是2.9萬元/平方米,掛牌價一下子下降了4000元,真心買房還可以再談。而在1周之前,這根本不可想象。

中央政府盛怒之下,將把中國的房地產和中國經濟帶向何方?

楊少鋒認為:“房地產不會崩盤。2008年房地產行業是行業資金鏈緊張同時社會流動性不足,而2010年則是行業資金鏈緊張但全社會流動性相對寬裕,房地產行業受到的打擊不會像2008年那樣致命。”他透露已有福建地區的民間資金與他聯系,愿意向開發商“拋繡球”,資金量甚為充裕。

而2009年大部分開發商通過銷售和各種渠道回籠了大量的現金,也讓開發商在短期之內都沒有資金壓力。

“許多開發商還將保持觀望態度。根據房地產商的資金鏈情況,他們大概能扛到年底信貸收縮之前。房價將跌掉2、3、4月這三個月虛漲起來的泡沫,大約蒸發20%。跌幅的絕對值不會小于2008年的幅度。但房價已經不會再回到2009年初的低點,而是2009年底的水平。畢竟跌掉的價格只是開發商試探市場的預期,所以并不會讓他們傷筋動骨,只是會犧牲一年的利潤。今年的房地產股票,看來是好不了,股市很難實現二八轉換。這也是一件好事。股市、樓市不景氣,信貸資金才能真正進入實體經濟。”

有市場人士預言,此次房價暴跌,將是最后一次抄底的機會。楊少鋒認為雖然難言最后一次,但至少是難得的一次。

一位家住北四環的青年學者,因居所狹小一直想換套大點的住房,去年猶豫了一下沒有出手。“我有個朋友去年春天在西南二環買的房,才一萬三四,今年已經翻了一倍,跟我說后悔沒買兩套,這就是成心氣我的。”但他對今年是不是抄底又開始糾結。“2008年大批韓國人撤離望京,那里的房價最低跌到9500元/平方米,現在已經漲到了2.3萬/平米。就算這次房價下跌30%,也要1.6萬/平米,我還是買不起。”