復地:“雙核”驅動

金姬

“我們把市場所有競爭對手、所有的同行都看成是一個公司,在市場上競爭,大家比拼的是公司的管理實力,產品設計和服務能力,復地并不關心它們的背景、股東是國有還是民營。”

3月16日,上海復地(集團)股份有限公司在香港公布了2009年業績,總裁張華松了一口氣。復地去年的成績十分理想,營業額約達人民幣51.85億元,股東應占溢利約為人民幣4.97億元,分別較去年同期上升38.9%和388.6%。自去年5月上任以來,低調的張華始終躲避媒體的閃光燈,“多做事,少說話”是他的一貫作風。在年報發布之前,這位復地第二把手終于在復興東路的辦公室首次接受媒體專訪。他對《新民周刊》表示,復地今后10年的戰略目標是“投資”和“開發”雙核驅動。這可能意味著一向穩重的復地將駛入快車道。

《新民周刊》:復地去年的表現怎么樣?

張華:2009年不僅對復地,對整個中國房地產行而言都是變化很大的一年。從上半年的“不確定”,到之后的“大逆轉”,應該說復地在2008年時對2009年的估計和判斷還是很準的,我們開發的步驟沒有停。2009年保證充分的供應量,經營指標超額完成。

復地去年提出“成本年”和“資金年”的概念,前者是基本功,就是加大各個條線的梳理,包括成本管理、進度管理、質量管理和產品定位等。尤其在成本管理方面,去年取得長足進步。復地從過去審核式管理,轉化到目標成本動態管理,與信息技術相結合,有一套動態的成本管理項目。

2009年復地集團實現物業銷售總建筑面積及銷售金額分別約為116.3萬平方米及人民幣109.2億元(含集團擁有股權的共同控制企業和聯營公司項目),按權益計分別約為89.2萬平方米及人民幣85.17億元,同比約增長150.3%及169.1%。

除了完成經營目標,復地去年下半年還確定了今后10年的戰略目標:就是投資和開發兩駕馬車。復地原先以住宅開發為主,商業開發為輔,今后我們將加大投資力度,今年還要組建一個投資集團,啟動這一塊業務。

我們去年還有兩個大的成績:19億公司債的發行和年底發了5.5億人民幣的私募股權基金。去年我們還決定啟動回歸A股市場。

《新民周刊》:復地怎么會想到要發展投資板塊業務?能否具體談談首個私募基金和回歸A股市場的情況?

張華:因為在中國政策調控頻繁、市場波動的環境下,單一專注于住宅開發風險過大。為了更好地獲得業績持續增長并控制風險,我們決定推進房地產市場投資業務板塊。投資業務則可能包括私募房地產基金及股權投資等。

復地會把私募房地產基金作為一個長期的戰略來發展,希望能夠成為公司未來一個新的利潤增長點。從發達國家的發展歷史看,民間財富參與房地產開發的需求還是很旺盛。目前在中國,我們也可以看到民間財富和中高階層對房地產投資意愿強烈。過去他們能夠參與的渠道只是通過購買房地產股票或自己投資買房子,而未來房地產的投資基金將是一個新的渠道衍生,這個新的渠道是有非常廣闊的市場需求,復地判斷前景很大。復地在同行中算是比較早的去做房地產私募基金,復地希望能夠抓住這個先機。2009年我們已經有一個比較成功的嘗試,未來復地將會加大規模。

至于回歸A股市場的工作,正在積極推進當中。近年來國內資本市場發展十分迅速,公司也非常想盡快回到國內資本市場,樹立國內資本市場的品牌形象。

《新民周刊》:復地多次增持證大股票,之前證大以92.2億元拿到外灘國際金融服務中心地塊(8——1地塊),復地會不會參與這個地塊的開發?

張華:復地增持證大股票,是因為看好證大公司的長期發展,這對復地而言也是增加在上海市場資產的一種變通的方法,因為目前市場買地代價比較高,證大在上海有很多資產,我們通過買證大股票可以間接增加在上海的資產。至于合作計劃復地目前無法給予評論,因為證大是獨立上市公司,這取決于證大。

《新民周刊》:目前復地的項目儲備達到多少?

張華:公司采取謹慎獲取項目儲備的策略,穩健實施全國化發展布局和可持續發展戰略,通過參與土地競投及股權收購等方式增加項目儲備。截止到2009年12月31日,復地擁有規劃建筑面積總計約1088萬平方米,按權益計總建筑面積約735萬平方米的項目儲備,分別位于上海、北京、天津、南京、杭州、無錫、重慶、武漢、西安、成都、長春等11個城市。復地目前的項目儲備總量足夠滿足未來3至5年的發展需要。

《新民周刊》:之前政府對樓市的密集型調控,是否會影響復地今年的業績?

張華:對復地而言,業績增長主要來自于兩方面,一個是整體市場的增長,復地預計2010年房地產市場和去年相比會比較平穩;另外一個增長則來自于復地自身,因為復地的發展規模從2009年開始已經上了一個新的臺階,2008年我們有大量的新開工項目在2009年進入預售階段,今年將會繼續有更多的項目進入預售階段,初步估計,2010年我們可銷售量有178萬平方米,預計到2011年會有更多,所以說復地目前已經進入了一個快速成長期,這是復地本身規模擴張而造成的業務增長,而且這個增長速度應該已經高過整個行業的平均增長速度。因此我們對自身業績增長有充足信心。

《新民周刊》:目前有“國進民退”的說法,國企在競投土地時資金優勢比較大,復地看法如何?

張華:我們把市場所有競爭對手、所有的同行都看成是一個公司,在市場上競爭,大家比拼的是公司的管理實力,產品設計和服務能力,復地并不關心它們的背景、股東是國有還是民營。

至于說部分公司因為是國有企業,所以資金勢力比較雄厚,復地認為這很正常。因為無論在中國還是在其他國家,沒有一個行業是沒有競爭的。我們身在這個社會,做任何生意都處在一個競爭環境當中,做任何一個公司,都要面對競爭,這是個正常的市場行為。對于復地而言,需要做的是在競爭中發現機會,復地目前的策略是相對比較穩健的,我們會以一個合理的預判去拓展業務,不會盲從。復地相信市場有起有落,總會有適合我們的機會。

《新民周刊》:2010年中國房地產市場將會是什么趨勢?

張華:今年中國宏觀經濟層面已逐步擺脫金融海嘯的影響,顯示強勁的復蘇勢頭。盡管中央和地方政府出臺了一系列的房地產調控政策,但長遠來看,中國房地產整體仍然供應不足,城市化帶來的剛性需求、財富快速積累下的中產階層的改善和投資需求仍然旺盛,二線城市房地產市場的發展也已進入快速的通道。所以我們對2010年的發展前景保持謹慎樂觀態度。

《新民周刊》:復地今年的銷售目標如何?

張華:2010公司預計簽約銷售目標是105萬平方米,這個目標不是基于對市場火爆的一個預期,而是基于全年的可銷售量。而商業地產的比例在復地的總資產當中不超過20%。未來我們也會根據公司開發業務的發展戰略,在住宅開發為主的基礎上尋找合適市場機會增加這方面的投資。