房地產調控:走向何方?

11月14日，國務院總理溫家寶在澳門考察時針對中國房地產調控問題表示，“這件事確實很難，你看內地，左一個(國)十條，右一個(國)五條，就是壓不下來。……這里有多方面的因素，也很復雜，如果真的買不到房，可以考慮用先租的辦法”。為溫家寶的表態作注腳的是國家統計局12月10日發布的數據，11月份全國樓市呈現“量升價漲”態勢。這也意味著，自今年4月份以來開始的嚴厲的房地產市場調控政策遭到強阻，是否推出新一輪的調控政策正在醞釀中。

要調控，就要了解調控的目標是什么？房價高漲源于“98房改”，但將人們買不起房的抗議歸罪于“98房改”也是不恰當的，至于憧憬之前的“福利分房”年代則更遠離實際。福利分房無法解決“居者有其屋”的問題，有著嚴重的效率扭曲:住房供給嚴重不足、居住條件惡劣。同時因為住房的權力配給，伴生著嚴重的不平等。正是在這種情況下，1998年7月3日，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(簡稱國務院23號文)，我們也可以清楚地看到“98房改”的基本設計:

房改的基本思路是將住宅市場分為兩個部分:商品住房和保障性住房:前者是完全市場化的操作，政策目的在于刺激供給和改善質量，增加住房市場的效率；后者明確了經濟適用房和廉租房在保障體系中的各自供應對象，分別以政府補貼和政府保障的方式解決住房問題，以確保社會公平。可以說，“23號文”從住宅市場的效率與公平分別做出了規定，確立了房改的效率與公平原則，是一個相當不錯的制度設計。

所以房地產市場調控的目標應該很明確:其一，保障商品房市場的快速、優質、大量的供給，增加效率，讓有錢人有房、有好房可買；其二，保障低收入群體的居住問題，為其提供有基礎生活保障、廉價的福利性住房，讓窮人有房、有可靠的住房可住。

回過頭來看，房地產市場發生了什么？保障房市場基本缺失，至今仍缺乏系統化的保障房體系，并且地方政府積極性極低，政府在保障房投資率低和補貼范圍小且不談，其間腐敗率還很高，基本喪失了保障房的功能，還派生出大量的公眾不滿。在這種情況下，所有的住房需求就都集中到商品房市場，政府政策和民眾需求都賦予了或要求商品房市場必須承擔保障房的功能。但商品房的特性決定了它不可能是每個人都能承擔的起的商品，房地產調控便開始周期性的發作，至此，房地產市場完全紊亂。

基于對中國政府調控的一貫思路，我們或許應該更早一步料到今天的結局，而不應該“只猜中了前頭(開始房改)，卻沒猜中結尾(調控亂局)”。“98房改”以及后來的土地招拍掛制度賦予了政府攫取稅金和土地出讓金的權力，也加上了“保障居民基本住房需求”的義務。但轉型中的政府，在權力不受制約的情況下，總會在市場的名義下放棄政府責任，又以調控為名圈錢、撈利，在房地產市場“越調越恐”、越調做扭曲的情況下，政府的土地財政收入卻是節節攀高，屢創佳績，以至于我們不得不懷疑，房地產調控是不是政府為了讓自己可以多撈一筆？

看今天的房地產格局，數輪調控使市場和購房者心態扭曲異常，房地產調控的下一步應該走向何方？或許問題并不在市場，而在政府，也就是說政府必須清楚地知道自己應該做什么和能做什么。依“98房改”的思路，政府應該對商品房放松管制，盡可能地促其市場化，減少土地、投資等審批限制，畢竟擴大供給才是“98房改”的核心；而保障房而更多體現政府作為，無論是投資、土地供給，還是相應的限制套利等腐敗行為的制度設計。這些國內外均已有著成熟的實踐和經驗可供推廣或借鑒。同時政府應該明白，商品房市場容量己經無比巨大，其市場走向遠非政府所能左右，更多的市場干預，換來的可能只是市場的倒彩。換句話來說，房地主調控的下一步更應該著眼于讓政府“不做什么”，或許更有利于解決當前的調控亂局。(聶日明為上海金融與法律研究員)