房貸政策對中國樓市的影響分析

摘要：金融危機中，中國實體經濟受到了嚴重打擊。進入后金融危機時代，如何保證中國樓市健康、穩定發展已經成為社會各界人士共同關注的熱點話題。本文將通過對2001年以后我國政策變遷的影響效應做深入細致的研究，從商業、房地產開發商、住房貸款者三個方面來進行實際測量和分析，對我國樓市健康發展提出政策建議。

關鍵詞；房貸政策；住房公積金貸款；住房抵押貸款

后金融危機時代，我國樓市如何發展很大程度上取決于房貸政策取向，因此，研究房貸政策如何影響樓市以及利用這種影響來促進樓市的發展已經成為刻不容緩的工作。

一、我國房貸政策變遷及影響分析

1.2001年－2007年，房貸政策在調整中逐步嚴格

2001年－2007年期間，央行、人行和銀監會等機構相繼發布了《關于規范住房金融業務的通知》、《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》和《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，代表國家的房貸政策逐步收緊。這對各類房地產市場參與主體都具有顯著的影響。

具體來說，對于購房貸款者而言，購買二套房貸款利率的提高增加了房地產投資者的利率風險，加之房貸首付比例提高，將在一定程度上限制投機性的炒房行為和升級換代的購房行為，并緩解部分金融風險，而對投資和自住性購房行為的影響不大。對于銀行而言，從2002年開始，央行連續十次提高金融機構貸款利率水平。這會使作為銀行優質收入來源的貸款需求下降，最終使商業銀行市場范圍縮小，盈利空間降低。但同時，在一定程度上的惜貸行為有利于商業銀行規范房地產業金融風險。對于房地產開發商而言，房價過高和新政導致的需求銳減，銷售壓力加大；加之資本運作空間急劇縮小，融資難度倍增，致使捂盤銷售的開發商付出巨大代價，房地產企業資金鏈斷裂的風險將蔓延。

事實上，雖然從2001年到2007年間我國的房貸政策逐步調整、逐步嚴格，但是國際熱錢的流入、住房剛性需求的增加以及我國樓市良好的發展前景使這一階段的政策效果并不是很明顯，房價一路走高并高位徘徊，房屋需求仍很旺盛。房貸政策調控的效果并不明顯。

2.2008年之后，房貸政策呈多元化發展趨勢

金融危機的到來使2008年第三季度的樓市顯現出加速下滑的趨勢。2008年12月，中國人民銀行在《擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房》中下調了住房公積金貸款利率和最低首付款比例。12月，國務院辦公廳發布文件為房地產企業提供了多種融資渠道的設想。2009年政府工作報告中也加大對中小戶型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。

對于購房者特別是工薪階層而言，個人房貸利率下限的放寬以及最低首付比例的下調的實際影響將會很大。特別是對中小戶型、中低價位普通商品房信貸支持的加大，使得工薪階層對購房的有效需求增加。對于銀行而言，個人房貸特別是二套房貸是商業銀行的優質資產，不良貸款率低，利潤豐厚。“松綁二套房貸”對于銀行而言無疑利好。

在2008年到2009年3月的一年中，房地產開發景氣指數總體是呈下滑趨勢，但可以看出進入2009年后，我國房地產市場有所復蘇。從國家統計局的數據來看，2009年1－3月，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同增長8.2％。可見，復蘇的過程雖然緩慢，但前景依然光明。

二、后金融危機時期促進我國樓市健康發展的對策

隨著金融危機余波的消散，我國房價又有虛高的態勢，為了防止資產價格泡沫，維護國家經濟的健康發展，2010年4月16日，國務院出臺最新的房貸政策，針對二套房以上的投資或炒作行為進行嚴格的打擊，一是對二套房實施50％首付，二是對二套房貸款利率以基準利率的1.1倍計算。此次房貸政策力度之大令人震驚，其政策效果也逐漸凸顯，在下一階段，政府調控更應注重平衡調節，使樓市真正走上穩定健康的發展道路。

其一，建立和完善房地產金融市場，不斷開拓房地產金融業務，如個人住房抵押貸款業務、房地產證券化業務、房地產保險業務、房地產項目重組與資本化經營業務以及政策性住房金融業務等。

其二，加強對國際流動資金的監管。要充分利用外資優化房地產市場微觀結構的功能，構建易進難出的投資體系，在投資年限、稅收、賣出機制上增加壁壘。這樣，既可以增加房地產業的開放程度，利用外資振興我國樓市，又可以有效減少其波動幅度。

其三，加強人員培訓，提高房貸業務水平。房貸業務的范圍廣，專業性強，對從業人員的金融理論知識、信貸專業知識等要求較高。因此，針對我國目前房貸相關法規制度不健全，控制風險在很大程度上依靠信貸人員的專業技能和經驗的情況，普及其他相關法律知識，以增強在貸前調查、貸后檢查中防范風險、化解風險的意識至關重要。