我國房地產經濟發展趨勢分析

摘要：房地產業過去一直是拉動經濟增長的一輛馬車，為推動我國經濟做出了巨大的貢獻，然而由于近兩年受到全球化經濟滑坡的影響，房地產業也經歷了從瘋狂冒進發展到傾瀉式滑坡的巨大動蕩過程。本文旨在從房地產開發、國家政策環境等方面，分析研究我國房地產經濟發展大趨勢。

關鍵詞：房地產；發展；趨勢

一、引言

房地產業素有永遠的朝陽產業之稱，同時又是一切經濟活動的基礎和載體。國內外經濟增長的歷史和理論反復證明，房地產業對于經濟發展具有高度的敏感性和超前性，經濟高速增長的過程必然是以房地產的高速發展為前提和主要內容。我國經濟的高速增長也帶動了房地產業的高速增長。另外，住宅產業關聯度很高。住宅建設和消費與建筑、冶金等50多個相關聯，并直接影響家用電器、家具、裝飾產品及金融等許多行業的發展，產業連鎖增長效應帶動相關產業的發展和帶動整個經濟結構的優化和升級，創造市場相對較大，對國民經濟的拉動力十分強勁。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。但投資增幅仍然較大、投資結構不合理的問題依然存在。

二、房地產業經濟發展的影響因素分析

1.國家宏觀經濟對房地產業的影響

房地產具有先于國民經濟蕭條而蕭條，后于國民經濟復蘇而復蘇的特點。根據國家信息中心發布的統計資料，改革開放以來，我國每6－7年構成一個經濟循環周期。1999年第四季度經濟增長進入谷底，這標志著從1993年開始連續7年的一個完整的循環周期已經完成，從2001年開始，經濟運行將進入一個新一輪的穩定增長期。另據國務院發展研究中心的一份研究報告，我國未來20年的經濟增長的基本走勢是：“十五”期間GDP的增長率在7.0％－8.1％之間，2010－2020年，GDP增長率將降至5.5％－6.6％。房地產發展與宏觀經濟的發展具有正相關性。宏觀經濟的持續發展，將對房地產業發展提供強力的支撐，有利于放大房地產上游的生產要素供給總量，并拉動房地產的終端市場需求。因此，未來幾年內，宏觀經濟發展對房地產具有推動和拉動雙重效應。

2.地區經濟對房地產業的影響

從區域經濟來看，房地產業是一個區域差異巨大、級差收益明顯的行業。一個區域的房地產業發展的程度必然受到該地區經濟發展水平及產業結構狀況的制約。一般而言，區域經濟增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續上升發展起來的。這種投資與需求的增長，必然導致對房地產需求的增加，從而帶動房地產業的相應發展。

三、我國房地產業發展趨勢

1.土地要素市場的規范化

房地產發展的根本問題是土地的供給和管理問題。沒有哪一項生產要素像土地那樣稀缺和受到追捧，也沒有哪一種產品像住宅那樣大江南北、舉國上下排隊搶購。目前全國用地中房地產開發用地比例已經達到30％，比例不可謂不小，但仍然供不應求，其原因可能是土地沒有得到有效利用，或開發商坐等漲價。為提高土地利用效率，政府采取了許多規范和管理措施。2006年10月，出臺了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，主旨是控制工業用地的土地使用率，并沒有對房地產市場的土地供應造成太大負面影響，相反，房地產用地比例因此而有所增加。2007年9月，國土資源部先后出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)和《關于認真貫徹<國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強土地供應調控的通知》(236號文)，嚴格制止假招拍掛行為，嚴格按已完成拆除平整的“凈地”分宗出讓、嚴格單宗土地出讓規模、嚴格限定土地開發建設時間、加大閑置土地處置力度。2007年10月，國土資源部對土地違法違規問題進行執法檢查，重點之一是土地違法違規的第二主體——房地產企業，規范房地產企業的土地開發行為、打擊圃地行為。2008年年1月，國務院又下發了《關于促進節約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無償收回。應該說，目前房地產發展中出現的問題很大程度上是土地的規范化過程。

2.房地產企業集約化求變

我國的房地產行業出現的問題有大的環境變化的問題，也有發展不規范問題，但我國的房地產企業準入管理不嚴格、對房地產開發商的能力、資質管理不到位、全民搞房地產不能不說是重要的原因。我國的房地產企業整體規模較小，全國有6萬多家開發商，行業集中度極低，自然開發能力、管理能力、市場運作能力和抗風險能力較弱，銀行信貸自然成為開發商的主要資金來源。此外，房地產市場價格上漲的預期造成需求的泡沫化，購房的非理性、投機、預支消費都加速了房地產價格的上漲，銀行房地產按揭貸款、低首付甚至打擦邊球做高房價的“零首付”，不僅助長了房地產市場的投機之風，透支了住房市場的正常需求，也推動了房地產企業的暴利行情。而經過這一輪的洗禮，將成為房地產企業生存和發展的分水嶺，小的房地產企業、資金實力弱的企業、管理能力弱的企業、市場運作能力弱的企業將失去生存的可能，而大的企業、資金實力強的企業、管理能力強的企業、市場運作能力強的企業將通過兼并重組、項目整合、土地購并做大做強，從而實現房地產企業的集約化經營。可以說，能在這一次動蕩中生存下來房地產企業都將有輝煌和光明的未來。