淺析中國高房價的推動因素及對策

摘要:住房作為一種商品，其價格的飛速增長已經(jīng)背離了市場規(guī)律，嚴重影響到經(jīng)濟穩(wěn)定和人民生活。推動房價飛速增長的因素很多，主要有地價上升、稅收加重、樓盤囤積、定位不清以及需求旺盛等。針對目前狀況，國家應(yīng)采取相應(yīng)措施進行調(diào)控，加快相關(guān)政策的調(diào)整與改革、強制樓盤信息化、采取從重處罰的原則以及加大經(jīng)濟適用房建設(shè)都能有效緩解當前房地產(chǎn)市場的緊張狀態(tài)。

關(guān)鍵詞:房價;房地產(chǎn);政府

中圖分類號:F29文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)12-0139-02

自1991年國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組頒發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》把中國房地產(chǎn)行業(yè)商品化以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，最近幾年房價更是一路飆升。在全球性金融危機的大背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)增長態(tài)勢依然良好。根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù):2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36 232億元，比上年增長16.1%;全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;全國商品房銷售面積93 713萬平方米，比上年增長42.1%;由于量價齊升，全年商品房銷售額比上年暴增75.5% [1]。

一、推動房價上升的因素

1.地方政府“土地財政”，推動地價上升。土地出讓金是地方政府財政收入的主要來源，占地方政府財政收入的50%左右，甚至高達70%。2009年北京通過招拍掛方式成交的土地達247宗，成交地塊面積達1 951萬平方米，成交金額達928億元，占北京市財政收入比重達到45.9%。重慶2007年房地產(chǎn)稅費收入400余億元，占該市財政收入的50.8%[2] 。地價是房地產(chǎn)價格主要構(gòu)成部分，地方政府熱衷的“土地財政”，無形中推動了地價飛漲。梁季陽指出地方政府對土地財政的過度依賴是造成高房價的根本原因。地產(chǎn)商購買地價的成本逐年增加，這種增加直接導致房產(chǎn)價格的飆升，最后無疑轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。

2.房地產(chǎn)行業(yè)稅收較高。一套房子，經(jīng)過立項、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，涉及稅種包括城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等有五十多項。其中營業(yè)稅占5%，所得稅為25%，土地增值稅3%，僅這幾種稅費以達到房地產(chǎn)價格的33%，外加其他名目的稅費，房地產(chǎn)行業(yè)所交的各種稅費近占房地產(chǎn)價格的40%。稅種多額度大直接抬高房地產(chǎn)價格。

3.房地產(chǎn)業(yè)的定位不清。房地產(chǎn)行業(yè)是一個龐大的行業(yè)，與其關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有50多種，是對地方政府GDP貢獻最大的產(chǎn)業(yè)，是國家的支柱產(chǎn)業(yè)。GDP是對一國(地區(qū))經(jīng)濟在核算期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)的最終產(chǎn)品總量的度量，常常被看成顯示一個國家(地區(qū))經(jīng)濟狀況的一個重要指標。目前中國主要用GDP來衡量國家經(jīng)濟實力和地方政府政績。在2009年金融危機的惡劣環(huán)境下，中國依然保持8.7%的經(jīng)濟增長率。這一切的背后，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，房地產(chǎn)業(yè)從投資和銷售兩個方面拉動國家經(jīng)濟增長。2009年中國房地產(chǎn)對GDP的貢獻超過13%，加上關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的作用，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率超過20%。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位不容置疑，國家在相當長的時期內(nèi)過分的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻，輕視甚至忽視房地產(chǎn)的“民有所居”的本質(zhì)作用。房地產(chǎn)業(yè)的GDP貢獻遠不如改善人們居住條件和居住水平重要，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基點應(yīng)該回歸民生，讓人民“住有所居”。房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展在當今社會比其支柱地位有更深遠的意義 [3]。

4.樓盤囤積，待價而沽。空置率是一個飽受關(guān)注的話題，樓盤囤積是空置率上升的主要因素。樓盤囤積主要有三種方式。一是國內(nèi)炒房團:各地炒房團聲名鵲起，上萬億資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，加上國家購房政策相對寬松，為其囤積住房提供便利;二是境外熱錢流入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域:國際游資以各種合法、非法的渠道和方法進入中國市場沖擊著房地產(chǎn)領(lǐng)域。在這次金融危機中，西方國家宏觀調(diào)控主要實行了寬松的貨幣政策，印發(fā)大量貨幣。中國在金融危機中保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，成為國際資金的首選目標。大量低成本的貨幣進入房地產(chǎn)領(lǐng)域進行投機炒作，抬高房價。三是開發(fā)商捂盤惜售。開發(fā)商為其利益最大化，控制銷售節(jié)奏，選擇分批、分次開盤、推遲開盤、減少開發(fā)規(guī)模、人為造成市場的供不應(yīng)求的假象，借此逐漸調(diào)高后期開盤的房屋銷售價格，從而坐收“超額利潤” [4]。

5.市場需求過于旺盛。中國人口基數(shù)大，根據(jù)統(tǒng)計局2005年人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國總?cè)丝诔^13億，中國住房需求主力軍，年齡大概在25～39歲，根據(jù)2008年統(tǒng)計局抽樣調(diào)查，這個年齡段的人口總數(shù)占到總?cè)丝诘?3%，大概29 676.58萬，男女比例為0.96，城鄉(xiāng)比例為0.84，再加上城市化進程的加快，以這樣的數(shù)值計算中國目前大概需要上億套房子，至少需要70億平方米的住房。巨大的市場需求和土地的有限性導致房價的持續(xù)增高 [1]。

二、抑制高房價的相應(yīng)措施與建議

1.調(diào)整相關(guān)政策。首先，改革土地拍賣制度。土地出讓金是地方政府的主要財政收入，地方政府為了保護其利益和政績，大力推動土地拍賣。然而土地拍賣制度在某種程度上可以說是現(xiàn)在的人花未來的錢，是正大光明的掠奪子孫后代的財產(chǎn)。中國著名經(jīng)濟學家厲以寧提議:在土地招標拍賣的過程中，采取價低者得地原則，加上政府的強大監(jiān)督體系，保證建筑物的質(zhì)量。其次，規(guī)范土地出讓金的使用范圍、保證其公正、公開和透明。土地出讓金是國有土地使用權(quán)出讓的收益，其實質(zhì)是民眾的租金收入，應(yīng)“取之于地，用之于房”。中國每年上萬億的土地出讓金，僅有1/3用之于征地拆遷、綠化遷移、征地測繪、地塊平整等。實行“取之于地，用之于房”，對緩解住房問題有巨大幫助。2009年中國土地出讓金高達15 000億元，除去拆遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施的建造等40%左右的費用，剩余資金建設(shè)的保障性住房，至少可以解決250萬戶的住房問題。再次，改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費制度。規(guī)范收費標準是降低成本降低房價的重要措施。規(guī)定1/3稅收讓利于民，可以大大減輕消費者的住房壓力。另外，嚴格控制第二套住房的購買條件和境外人員的購買條件是減少和防止炒房的有效途徑。

2.加大處罰力度。首先對違規(guī)不達標建筑做硬性拆除。目前對不符合要求的在建建筑和已建建筑多數(shù)采取罰款措施，一般不做硬性拆除。因此相當一部分開發(fā)商權(quán)衡利益，冒著被處罰(通常為罰款)的危險，違規(guī)建造。針對這種明顯違規(guī)不達標的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施強制拆除，區(qū)分違法行為的危害程度，實行相應(yīng)的罰款數(shù)額。其次對捂盤惜售抬價的樓盤強制實行成本價銷售。用硬性的指標衡量開發(fā)商是否捂盤抬價。政府規(guī)定一些定量標準，如在規(guī)定的時間內(nèi)售房率應(yīng)該達到多少，空置率應(yīng)該保證在一個合理的范圍之內(nèi)。由專門機構(gòu)不定期抽查，一旦發(fā)現(xiàn)有捂盤狀況，此樓盤以成本價出售外加20%的罰款，并把此種不良行為記錄在案，公布于眾，依此限制其工程競標和銀行貸款。再次對不按期、按時、虛假上報信息的房地產(chǎn)單位根據(jù)情節(jié)嚴重程度進行不同層次的處罰。按照從重處罰的原則小到罰款大到吊銷商品房預售許可證。

3.樓盤信息公開化。建立百姓式樓盤綜合信息平臺，力求原始信息數(shù)據(jù)真實有效，整理和歸納的信息符合大眾要求和接受水平。通過平臺，可以快捷的查詢某一地區(qū)某一樓盤的銷售狀況、銷售價格等重要信息。信息公開化有助于降低樓盤囤積、捂盤惜售現(xiàn)象，大大降低空置率;樓盤信息公開化有助于政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，緩解住房現(xiàn)狀;樓盤信息公開化有利于消費者更好的掌握樓盤信息，有助于減少了購房糾紛。

4.政府指導樓盤定價。房價應(yīng)在政府參與下采取成本加利潤的定價方式，即政府組織相關(guān)部門對樓盤成本進行估算，再加上一個的法定利潤即為樓盤的價位區(qū)間。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系民生的一大產(chǎn)業(yè)，在出臺一系列房價調(diào)控政策收效甚微的情況下，政府直接控制房價具有更現(xiàn)實的意義。

5.加快落實經(jīng)濟適用房建設(shè)。經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。中國從2002年提出經(jīng)濟適用房制度以來，相繼頒布了《經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理意見的通知》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》等相關(guān)政策。但是經(jīng)濟適用房的實施效果不是很明顯。經(jīng)濟適用房制度考慮到中國70%以上的中低收入家庭，成為解決中低收入家庭住房的主要途徑之一。經(jīng)濟適用房有助于解決部分中低收入家庭的住房問題、平抑商品房價格的不合理上漲、優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、促進居民住房消費 [5]。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和日常生活中具有舉足輕重的作用。它關(guān)系到人們的正常生活，關(guān)系到國家經(jīng)濟的繁榮穩(wěn)定，關(guān)系到社會的安定團結(jié)。目前，高房價已經(jīng)嚴重影響到人們的正常生活，逐漸捆綁了中國的經(jīng)濟發(fā)展。調(diào)控房地產(chǎn)市場健康發(fā)展迫在眉睫。

參考文獻:

[1]中華人民共和國國家統(tǒng)計局，http://www.stats.gov.cn/.

[2]張達. 2009年北京土地出讓收入近930億[N].證券時報，2010-01.

[3]包宗華.房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)的異見辨析[J].上海房地，2008，(1).

[4]劉展超.住建部整治樓市——嚴打開發(fā)商捂盤惜售哄抬房價[N].第一財經(jīng)日報，2009-11.

[5]http://tieba.baidu.com.