從上海房地產市場看中國房地產泡沫現象

摘要:近些年來，由于中國的房地產行業持續升溫走高，房地產價格脫離市場導向，關于中國房地產是否存在泡沫現象的爭論絡繹不絕。從房地產市場現狀出發，通過對上海房地產經濟的特點及狀況，在分析影響中國房地產業發展的主要因素的基礎上，提出中國房地產市場的管理與政策建議。

關鍵詞:房地產泡沫;房價收入比;供給需求;上海

中圖分類號:F29文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)12-0137-02

一、上海市房地產市場發展狀況及特點

上海作為國際性的大都市，已成為亞太地區經濟、金融、商業航運的中心城市之一。外商外地資金的進入尤其是政府實施的對房地產業的一系列扶持政策，激活了房地產二三級市場。1996年降稅費，1998年放開存量房市場，1999年內銷商品房種類歸并，2000年停止住房實物分配，2001年內外銷商品房并軌，經營性土地實行招標等，促使住房消費成為熱點。目前市場潛藏著一定的泡沫隱患，表現為:房價高位運行、開發過熱;金融信貸對房地產業過度支持、供需不平衡引致大量空置面積和高危險空置率等現實，房地產市場顯現出一定程度的泡沫跡象。

二、影響中國房地產市場發展的主要因素及分析

(一)國民經濟增長因素

國民經濟的增長支撐著房地產業的發展。 房地產業是中國支柱產業之一，房地產市場是市場體系的重要組成部分。一個國家隨著國民經濟的發展和產業結構的不斷調整，要求對土地資源進行配置和再配置，必然要求形成發達的、規范的房地產市場。世界各國的經濟發展表明，當經濟增長時，房地產就發展和繁榮，房地產投資量和交易量隨之增加，市場活躍;反之，當經濟下降或低速增長時，對房地產的需求大大減少，市場萎縮。近幾年來，伴隨著中國經濟的高速增長，人民收入水平提高，對房地產的需求提高，加速了房地產業的發展。

(二)市場體制及產業政策因素

1.市場體制對中國房地產業的影響。房地市場是中國市場經濟的重要組成部分。自從改革開放以來，中國逐步建立了市場經濟體制，市場經濟的建立，為中國房地產市場帶來了發展契機。其主要體現在兩個方面:第一，有利于房地產市場資源的配置。第二，引入競爭機制，加強了房地產企業應對外來企業的沖擊。

2.產業政策對中國房地產市場的影響。中國房地產業已逐步成為國民經濟中一個支柱產業。然而，中國房地產成為支柱產業是宏觀上的，并非房地產業在中國各個地區都是支柱產業。各地區根據本身經濟發展的水平，對房地產業制定相應的政策，以避免出現超越階段或實際發展的能力，盲目發展房地產業必然造成供給過剩，房屋空置，既不利于房地產業發展，也不利于地區經濟的發展。而分別對待有利于資源配置的優化，也有利于房地產本身的持續發展。

(三)土地供給因素

土地作為不可再生資源一直是房地產業的核心，土地供應政策的變化將直接波及到房地產業的發展。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性，直接影響到房地產價格。而目前中國土地市場的不規范，炒地、圈地熱等現象更是造成房價上漲的主要原因之一。

(四)房地產金融市場因素

1.房地產開發商融資渠道對房地產市場的影響。目前中國房地產開發商普遍存在自有資金不足，由于房地產市場火爆，利潤高，有限的資金積累又被盲目的用于擴大再生產。同時融資渠道單一， 銀行貸款在房地產業營運資金中所占比率很大，按照國際上一般標準，銀行貸款不能超過房地產投資的40%，而中國房地產業銀行貸款卻常達70%。由于許多企業經營不善無力還貸，給銀行造成呆、壞賬，反過來又會影響到房地產業的通過銀行融資的渠道。這很大程度上制約了中國房地產市場的發展。房地產應融資形式多樣化，融資渠道多元化，這樣可以更多的降低金融風險。

2.消費者抵押貸款對房地產市場的影響。消費者抵押貸款直接影響到中國房地產市場的需求。由于中國居民收入水平不高，對住房消費能力有限，并且購房需投入大筆資金，這就需要銀行提供抵押貸款來滿足消費者需求。從而拉動房地產市場的發展。然而，消費者抵押貸款也逐漸加重銀行風險。首先是違約風險，盡管個人住房貸款的不良率非常低，但因支付能力而違約的情況越來越多。其次是流動性風險和利率風險。目前銀行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款，而個人住房貸款的期限一般在五至十五年。資產負債的期限不匹配，使商業銀行承擔著巨大的風險。這就需要保險業的介入，以化解風險。

(五)房地產市場的總供給與總需求以及供需結構因素

1.房地產市場的總供給與總需求房地產市場發展的影響。進入新世紀以來，房地產市場出現了供求兩旺、消費與投資共進的繁榮局面。然而我們不能就此忽視房地產市場供求關系中所存在的問題。目前對商品房的需求主要存在以下四種，即正常需求、被動需求、投機需求和投資需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的產生的，這部分需求總量很大，屬于潛在需求，但在目前房價偏高以及住房體制的雙重壓制下，這部分需求并不迫切。被動需求是指由于拆遷行為引起的需求，由于舊城改造和城市基礎設施的建設，這部分需求占了相當大的比例。投機需求指靠短期炒作而試圖牟取暴利的需求，這部分需求的摻入是當前房價高漲的一個重要原因，阻礙房地產市場的發展。

2.房地產供需結構對房地產市場發展的影響。就近幾年各類商品房的供求結構而言，目前住宅類房地產的供給量和需求量約占商品房總量的70 %以上，商業、工業和其他類房地產所占比重不到30 % ，該比例結構基本合理。而商品住房的比例結構卻存在不協調的因素。以上兩方面都需要國家對房地產的宏觀調控。

(六)房地產稅收因素

房地產稅收同樣對房地產市場的發展有很大的影響。房地產稅收不僅是國家用以調控房地產市場的重要杠桿，而且是保證市場公平競爭、市場各主體合理收益的分配及整個市場有序運行的重要條件。由于中國土地有償使用制度改革起步較晚和整個稅收體制改革滯后，中國現行房地產稅收體系與房地產市場的發展不適應，出現了國有城市土地出讓稅費復雜、稅賦不均、管理不嚴等問題，不僅沒有發揮稅收的功能，而且導致國有土地資源的不合理配制。

綜合上面的六個因素，造成中國目前房地產市場泡沫的原因歸根結底是中國沒有一套完善的房地產管理措施及相應政策。

三、對中國房地產市場的管理與政策建議

1.通過土地結構的戰略性調整來促進房地產業的穩健發展。為充分發揮土地供給結構對宏觀經濟和區域經濟以及房地產業調控的績效，國土部門在確定土地供給的結構時，一定要明晰經濟結構調整的重點，洞察國家財政金融政策、產業政策和區域政策的運作態勢，因勢利導地設計土地供給結構。要通過土地供給結構的變化，積極地與其他宏觀經濟杠桿互動，來影響宏觀經濟的走勢。應實行嚴格控制，嚴禁單位和個人亂占濫用土地，以保證城市土地得到合理和優化的配置。城市土地在供應上要把握好供地的時間階段和區位安排。供地的時間階段和區位安排，要根據用地性質、城市功能、市場需要、資金來源、建設時間、配套條件等來進行抉擇，運用土地供求和價值規律打好“時間差”和“空間差”，進而使城市土地經營和房地產運作的成本降到最低，效率最大。

2.大力推進房地產金融多元化以增加房地產的有效供給與有效需求。首先，應在深化改革上加大力度。要著力消除居民住房消費的體制性和政策性障礙的影響，其中包括繼續推進現有公房的出售及再流動、完善住房補貼制度，增大經濟適用房的供給等創新舉措，以使更多的居民買得起房。同時，須抓住房地產結構調整的主線，調整房地產的樓盤產品結構、市場結構、產業結構、空間布局結構，以重塑樓盤產品的差異化特質。在此基礎上，還要大力推進房地產金融的路徑創新和制度創新。從增加房地產有效需求角度出發，政府應加強對住房金融發展的支持和調控力度。政府應該允許、鼓勵、支持以商業銀行為主體，包括人壽保險公司在內的各種中外金融機構參與商業住房抵押貸款的金融業務，并通過有關政策對中低收入家庭實施一系列補助計劃，讓中低收入家庭、尤其是經濟欠發達地區的居民，通過抵押貸款等形式進入商品房市場，從而在滿足城鎮居民住房消費的同時，進一步促進住房金融的發展。

3.以經濟適用房為核心增加有效供給。當前，中國房地產結構矛盾已經逐漸凸現，不斷上漲的房價已經超越了居民的購買能力。則更需要以經濟適用房為核心增加有效供給，逐步提升經濟適用房的品質。一是要靠政府的宏觀調控和市場監督，確保經濟適用房的價格合理、質量優等;二是要靠房地產開發商的精心規劃和設計，蓋“百年建筑”，給老百姓創造良好的居住和生活空間，給子孫后代留下一份生態化和人性化的寶貴“遺產”，給城市增加一道亮麗的風景線;三是要通過提高建筑產品的科技含量，降低資源消耗和成本費用，提升樓盤產品的性價比，由此獲得滿意的市場份額和合理的開發利潤。

4.實質性啟動廉租房工程。建立廉租房制度，解決城鎮最低收入家庭住房困難的問題，其人均廉租房面積原則上不能超過當地人均住房面積的60%。廉租房的保障方式以發放租賃住房補貼為主，以實物配租、租金核減兩種方法為輔。進行實物配租的廉租房是以收購的現有舊住房為主，主要有五個來源:政府出資收購的住房、社會捐贈的住房、騰空的公有住房、政府出資建設的廉租房和通過其他途徑籌集的住房。廉租房工程的實施，有助于在加大城鎮房改力度的同時，關注城鎮弱勢群體的住房消費需求，化解社會矛盾。因此，實質性啟動廉租房工程，可以從穩定性的層面給房地產市場的方興未艾注入新的機制，從而使房地產業的發展保持穩健性和有序性。

五、結論

以上的政策方案需要長期的靈活地實施下去，才能真正發揮它的功效，另外要想從根本上解決中國現有的房地產問題，還要從根本上入手建立健全中國的房地產金融體制，更好地讓市場這只看不見的手來調節，分擔抵擋房地產風險，實現“居者有其屋”。

參考文獻:

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