城市建筑工程規劃竣工測量探討

魏福銀

(福州市勘測院，福建福州 350003)

城市建筑工程規劃竣工測量探討

魏福銀?

(福州市勘測院，福建福州 350003)

結合福州市規劃竣工測量的實際情況，闡述了城市建筑工程規劃竣工測量的作業內容和實施要求。

竣工測量；建筑面積；占地面積；容積率；建筑密度；綠地率

1 概 述

城市建筑規劃竣工測量工作是對已竣工建筑的整個項目進行的竣工測量(包括地面工程建設和地下工程建設)，以檢驗各項工程施工的現狀、做出記錄，并根據規劃審批的各項要求、施工規范等技術標準，為工程驗收和評定工程質量提供依據。它是落實規劃意圖、合理利用土地、項目建設的真實記錄，此外，竣工測量資料還是城市規劃、土地管理執法監察的重要工作依據。

福州市根據城市規劃管理技術規定和有關規劃竣工測量的技術要求實施規劃竣工測量，根據城市規劃管理部門批準的規劃建筑紅線圖、總平面圖、規劃用地紅線圖，對已竣工建設項目尺寸、高度、層數、間距、退讓以及平面位置進行實地測量并測算總體指標。福州市規劃竣工測量隨著城市建設發展出現的新狀況不斷完善和提高，在原竣工測量基礎上將房屋分層測量、獲取現場照片等納入到竣工測量工作范疇，確保城市規劃管理部門獲取可靠的規劃竣工驗收資料，作為福州市規劃竣工測量作業與檢查驗收的依據。

2 作業內容

城市建筑規劃竣工測量可分為外業數據采集與內業資料整理兩大工序，前者主要進行相關資料的收集、數據采集與竣工地形圖繪制，后者則是在前者基礎上進行資料整理以形成規劃竣工資料。隨著城市建設的發展，福州市的建筑規劃竣工測量技術不斷更新完善，測量內容已涵蓋了全野外1∶500數字地形圖測繪、建筑高度量測、建筑面積量測、建筑占地面積量測、綠地面積量測、機動車泊位測算、外業拍照、編寫報告等。主要作業內容如下:

(1)全野外1∶500數字地形圖測繪，主要包括圖根控制點布測，含地面及地下室；地形要素采集；內業編繪成圖；外業巡視自檢等步驟。

(2)建筑高度量測:建筑底層高度量測；建筑主體高度量測；屋面女兒墻高度量測；屋面梯間，水塔等附屬設施高度量測；屋面斜屋面高度量測；技術層高度量測；半地下室，負層高度量測；內業編繪成圖。

(3)建筑面積量測:外業測量建筑邊長，不一樣的每層都要實量；屋面、地下室均要實量；內業編繪圖表并計算容積率。

(4)建筑占地面積量測，經外業檢核無誤，內業提取建筑基底面積并計算建筑密度。

(5)綠地面積量測，經外業檢核無誤，內業提取綠地面積并計算綠地率。

(6)機動車泊位測算，外業清點地面，建筑底層，地下室機動車泊位。

(7)有成效外業拍照，立面材質，顏色配套等。

(8)地上下管線探測及地下管線建庫。

(9)福州市規劃建筑竣工測量報告編制。

3 實施要求

3.1 資料收集

收集已有的測繪資料及相關圖件，如規劃建筑紅線圖、城鄉規劃用地紅線圖、土地使用證、規劃總平面圖、竣工建筑底層平面圖(若有地下室，還應附有地下室平面圖)、建筑放線資料、建筑區周變地形圖、控制資料、建筑立面圖等；周邊已有管網圖、各管線的設計圖、施工圖、竣工圖、技術說明資料、相關地形圖、測區控制點資料等。

3.2 竣工地形測量實施要求

(1)竣工控制測量

規劃竣工測量起算控制點應為城市Ⅰ級導線以上等級的平面控制點，利用支導線引測控制點時，應加測后視方向或與后視點距離進行校核，支導線發展次數不得大于3次；必須進行原有地物點坐標檢核測量；角度測量可采用盤左、盤右單測回觀測，距離測量采用往返觀測或單程雙測回觀測。對于某些大型的竣工工程(如大型住宅小區)以及支導線發展3次仍無法測定的復雜工程，應布設導線。

(2)地形圖的實測和修測

全野外數字采集的數據包括地物、地貌等要素。地形要素點一般應實測坐標，少量隱蔽建筑物無法實測拐點時，可采用交會法或勘丈法補充，但應注意勘丈數據的幾何相關強度，并有多余觀測，以加強校核。為充分兼顧地形內容表示，又考慮到圖面載荷量的適度。

地形圖修測要先檢查原圖的質量，精度符合要求后才進行修測。修測工作應利用原有的鄰近控制點和測有坐標的固定地物點設站進行。個別局部地區地物變動不大時，可利用經過檢核、位置準確的地物點，進行裝測或設站修測。當地物變動面積較大且周圍地物關系控制不足，或補測新建的住宅樓群或獨立的高層建筑物，或修測丘陵地、山地及高山地的地貌，應先布設圖根控制點再進行修測。民房修測可根據要求利用經過檢核、相關位置準確的地物點，進行裝測或設站修測，并注意圖面合理性處理。

(3)建筑工程地形測量的范圍

①測量范圍除包含規劃用地許可證核定的范圍外，還需測量與四至位置相關的地形。竣工建筑物與周邊建筑無間距要求的且周邊建有圍墻的，可測繪至建筑物周邊圍墻結束為止。未建有圍墻的，無論竣工建筑物與周邊建筑有無間距要求，都應測至竣工建筑物主要朝向25 m內第一排永久性建筑物結束為止，次要朝向應測至15 m內永久性建筑結束為止。

②竣工建筑與周邊建筑有間距要求或退讓關系的，應測繪至相關周邊建筑結束為止。

③竣工建筑周邊已建道路，應將本次竣工地形測繪所涉及的圖幅范圍內道路測繪完整。

(4)建設工程地形測量的內容

按1∶500地形測量要求外，應特別注重以下測量內容:

①每座竣工建筑至少采集一條長軸線坐標，坐標采集所依據控制點精度不得低于圖根控制點精度。

②小區內交通組織要標示清楚(地上停車場范圍、地下停車場范圍及其出入口、完整的內部道路邊線)；

③地下建筑邊界線范圍要測出并表示。

(5)建筑物單體尺寸測量

竣工建筑物單體尺寸一般應使用鋼尺或全站儀測量，量取的數據包括建筑物的長寬數據。量測不規則建筑長寬數據時可根據實際情況適當取舍，但應給出建筑總長度和總寬度，丈量邊長一次讀數，讀記至厘米，房屋總長與分段邊長之和的較差應小于±10 cm。

房屋外柱表示:房屋外柱凸出墻面≥20 cm的，應實測表示。房屋外柱凸出墻面＜20 cm的，若柱在屋角上，應以柱外角為房屋邊界線實測表示；若柱在中間實測房屋角表示。

3.3 建筑物周邊關系測量

竣工建筑物是獨立的，其周邊關系是指該建筑外圍與鄰近建筑物的平面位置關系(一般為與竣工建筑物臨近距離為25 m的范圍內相關地形)；竣工建筑是小區建筑，則是竣工建筑物外圍與鄰近建筑物的平面位置關系，以及竣工建筑物與用地紅線、道路規劃紅線、綠地規劃綠線、河道規劃蘭線、電力規劃黑線、文物保護紫線等規劃控制線的退讓關系。

建筑物周邊關系測量應遵循下列原則:

(1)按規劃部門批準的規劃建筑紅線圖(規劃總平面圖作為參考輔助件)外控尺寸部位測量，建筑紅線圖上的標注都要進行重點測量，核實體現。

(2)建筑四至退讓及間距按建筑紅線圖標注處測量。

(3)規劃控制線調整時的退距表示:按建筑紅線圖標注的退距要求標注建筑與調整前后規劃控制線的退距。

(4)房屋外柱表示問題:高層建筑柱體凸出墻面≥20 cm時，建筑四至退讓柱體與墻體的退距均需標注，不足處均用紅色表示。

(5)違章加蓋的建筑:明顯為統一加蓋的建筑，按常規竣工測量各要素并按常規表示；屬于非統一加蓋的建筑，應給予區分表示，并在備注欄給予說明。對于總平面圖上沒有審批，建設單位自行新增整幢建筑除按常規竣工測量外，建筑及退距均用紅色標注。

3.4 建筑物高度測量

建筑物高度測量可利用鋼尺直接丈量或手持測距儀直接丈量或利用電子全站儀以懸高測量方式測定，同一建筑有不同高度的應分別測量，每棟建筑高度由本棟建筑主入口地坪為基準起算。建筑物高度的計算規定:

(1)《建筑高度計算圖示》中的示意圖應與實地吻合。

(2)主入口室內外高差△h應體現，△h小于等于20 cm的表示為△h≤0.2 m，△h大于20 cm的應實測表示為△h＝???m。

(3)底層高度超出規劃審批高度被要求整改的，整改后的測量報告均應體現室內外高差。

(4)每座建筑均要測繪地坪高程。必須體現含負層建筑的不同地坪標高。

各類建筑的建筑高度計算模式示意圖如圖1所示。

圖1 各類建筑高度計算示意圖

3.5 建筑層數計算

建筑的層數一般是指建筑的自然層數，建筑層數計算規定如下:

(1)(半)地下室的表示:(半)地下室均不計層數，半地下室或地下室在竣工詳圖及地形圖上用地下室邊界線表示并加注文字區分。

(2)負層的表示:地形圖和竣工詳圖及報告上注記應為總自然層數N，N＝主入口以上自然層數m＋負層層數K標注，格式為“砼N(含負K層)”。

(3)永久性結構的單層建筑物，不論其高度多少均算1層。

(4)建筑物天面上未經規劃局審批的屬永久性建筑且高度在2.5 m以上(不含2.5 m)的計為自然層數(同一層中有不同層高的取其主要部分)。

(5)依坡地建筑的建筑物，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，高度在 2.5 m以上(不含2.5 m)的應計算自然層數。

(6)底層高度在2.5 m以下(含2.5 m)按0.5層計算，2.5 m以上為1層。

(7)夾層高度＞2.2 m應計為1層。

(8)同一建筑有不同層次的應予區分，并分別標注層數。

(9)坡屋面不計層數。

3.6 分層面積測量

房屋建筑面積指房屋外墻(含外凸柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑。房屋建筑面積采用直接測量法和間接測量法量測，測算時應根據有關規定，區分計算全部建筑面積的范圍、計算一半建筑面積的范圍以及不計算建筑面積的范圍。計算采用幾何公式或計算機解析法計算，面積以m2為單位，取至0.01 m2；面積測算必須獨立測算兩次，取中數作為最后結果，兩次測算較差應小于0.005 S。

3.7 占地面積計算

建筑占地面積根據有關規定應區分是否計入建筑占地面積，如無頂蓋的花架等建筑小品、亭、獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、構筑物、城市公共通道、騎樓等是不計入建筑占地面積的。需計入建筑占地面積的內容如下:

(1)單層、多層及以上建筑物按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算。

(2)有柱雨篷按柱外圍水平面積計算，獨立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算。

(3)有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算。

(4)單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算。

(5)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算，2層以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原則計算，未形成的不計算。

(6)穿過建筑物的通道或兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其水平投影面積計算。

(7)兩個建筑物間無頂蓋的架空通廊按其水平投影面積的一半計算。

(8)有柱或有圍護結構的門廊，按其柱或圍護結構外圍投影面積計算，突出墻外的門斗按圍護結構外圍投影面積計算。

3.8 綠地面積計算

總綠地面積包括綠地、水系、綠地內小品、綠地內硬地及綠地內小路的面積，對其中水系、綠地內小品、綠地內硬地面積要單獨說明。其中各類綠地面積計算起止界如下:

(1)宅旁(宅間)綠地面積計算起止界為:綠地邊界對宅間路、組團路和小區路計算至路邊，當小區路設有人行便道時計算至便道邊；沿居住區路、城市道路則計算至紅線；距房屋墻角 1.5 m，對其他圍墻、院墻計算至墻角。

(2)道路綠地面積計算:以道路紅線內規劃的綠地為準進行計算。

(3)院落式組團綠地面積計算起止界為:綠地邊界對宅間路、組團路和小區路計算至距路邊1 m，當小區路設有人行便道時計算至便道邊；沿居住區路、城市道路則計算至紅線；距房屋墻角1.5 m，對其他圍墻、院墻計算至墻角。

(4)塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地，沿居住區級路、城市道路的公共綠地計算至紅線。

(5)架空層綠化、屋頂綠化及植草格式綠化不計。

3.9 照片拍攝

對建成的現狀的建筑物及相關設施進行拍照，為竣工測量留下現場真實的證據，拍攝內容主要有建筑立面及城市景觀，指立面材質、色彩、夜間泛光照明、廣告、沿街陽臺封閉、室外工程(包括廣場、道路及休閑設施、無障礙設施)等；配套的公共設施如活動室、衛生站、物業室、幼托、公廁、門衛、收發室、垃圾間轉運站等；市政公共設施如配電、電信、電視、煤氣調壓、安防、圍墻。照片拍攝后進行編號，并附拍攝位置示意圖，如圖2所示。

圖2 竣工測量現場照片與拍攝示意圖

3.10 管線竣工測量

管線竣工測量分開蓋調查、儀器探查、管線測繪3個步驟，對9大類23小類管線(包括給水、排水、燃氣、熱力、供電、通訊、工業、綜合管溝、不明管線等)實施竣工測量:

(1)開蓋調查是對明顯管線點或附屬物(包括人孔井、手孔井、閥門、水表、排水井、電力井等)直接開井調查，查清管線的性質、材質、埋深、埋設方式、埋設規格(管徑、管塊大小、管孔根數、管溝規格、蓋板尺寸等)、流向(或走向)、支管情況、建設時間等。

(2)儀器探查采用管線探測儀對金屬管線(如給水、煤氣、溫泉等)、加載示蹤線的非金屬管線以及電纜類管線進行探查，應準確查出地下管線的中心地面投影位置及埋深。

(3)管線測繪利用全站儀或RTK，充分利用測區已有控制成果，完成各地下管線點的連測以及測量成果的整理。一般采用全站儀測記的模式完成管線點的測量、數據記錄。

4 成果編制

編寫《建設工程規劃竣工測量報告》應包括:總平面布置及總體指標；配套停車及交通組織；建筑單體；配套公共設施；市政公共設施；建筑立面及城市景觀；其他補充規定；分層面積計算表及建筑分層圖、地形圖以及建筑竣工測量詳圖等幾部分內容，各部分內容除有文字表格等描述外，還應附實地拍攝照片示意圖。

編繪建筑竣工測量詳圖(建筑高度、層數、間距、退讓以及單體尺寸實測數據圖)依據外業測量獲取的數據進行編繪，內容應包括建筑平面位置以及相關地形地物、規劃控制線、竣工建筑與規劃控制線退讓關系、建筑間距、單體尺寸、高度、層數、幢號以及實測的建筑軸線坐標點位置與編號等，如圖3所示。

圖3 某建筑竣工測量詳圖(局部)

5 總 結

目前國內各城市都在實施規劃竣工測量，在城市建設過程中為城市規劃管理部門提供可靠的規劃竣工驗收資料。但全國還沒有統一的技術規定來規范城市規劃竣工測量，隨著社會發展各類新事物新技術不斷出現，我們測繪工作者應結合測繪技術作動態的創新與完善，如條件允許進一步進行三維規劃竣工測量，則更為直觀，也為城市信息化應用拓展更寬的市場。

[1]陳文通.建筑工程規劃竣工測量技術與方法探討[J].福建建筑，2004(4)

[2]張勇.淺談東莞市規劃驗收竣工測量[J].城市勘測，2004(2)

[3]劉家祥.淺談規劃竣工測量成果的應用[J].安徽建筑，2006(1)

[4]王利平.城市規劃管理中的建筑物竣工測量探討[J].山西建筑，2009(1)

[5]CJJ 8—99.城市測量規范[S].

The Discussion of Planning Final Survey of Urban Construction

Wei FuYin
(FuZhou investigation and Surveying Institute，Fuzhou 350003，Fujian)

Combining with the actual situation of Fuzhou city planning final construction survey，describes the operate contents and the implementation requirements of the planning final survey of urban construction.

Final construction survey；city planning；floor area

1672－8262(2010)04－126－04

P258

B

2010—01—15

魏福銀(1977—)，男，工程師，主要從事城市基礎測繪與技術管理工作。