上海:公租房REITS?

上海浦東方面正在醞釀推出一只房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，以用于保障性住房的建設(shè)。

“這件事目前處于調(diào)研階段，不便對外透露具體進展情況：”浦東新區(qū)金融局一位人士8月5日透露。

據(jù)了解，目前浦東金融系統(tǒng)、上海市住房保障和房屋管理局以及建行上海分行都參與這只保障性住房REITs的醞釀。有跡象顯示，浦東方面可能將以公共租賃房作為保障性房產(chǎn)REITs的融資主體，但這一消息尚未得到證實。

此前的8月3日，上海市市長韓正在上海市經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房工作推進會上強調(diào)，要在全市形成合力加快推進經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房工作。這使保障性住房的建設(shè)和融資問題再度引人關(guān)注。

“我們浦東進行保障性住房REITs的研究，是作為上海的試點，為解決保障性住房融資難問題探索一條新路。”浦東新區(qū)金融局相關(guān)人士說?；驗楣夥咳谫Y

保障性住房資源包括廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟適用房三種。未來的保障性住房REITs將以哪一種保障性住房作為融資主體，目前尚未確定。本刊記者看到的一份有關(guān)浦東新區(qū)金融建設(shè)工作安排的文件表示，浦東保障性房產(chǎn)REITs擬通過“整合新區(qū)保障性住房資源”來推進

但浦東圈內(nèi)研究人士的聲音，多傾向于以廉租房和公共租賃房為融資主體，尤其是公共租賃房。按照浦東方面的規(guī)劃，今年計劃開工建設(shè)的公共租賃房面積達到40萬平方米。

“REITs能夠做的是廉租房和公共租賃房，相對來說，公共租賃房更好。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長李曉東表示，“廉租房保障量少，缺口少，風(fēng)險大，租金收取困難大。上海更適合做公共租賃房這塊，而不是廉租房”：

李曉東作為建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長，近年一直從事與房地產(chǎn)信托基金相關(guān)的工作。

浦東的公共租賃房有自己的特點，即人才公寓占據(jù)了很大比例。目前在陸家嘴、張江等地有著大量高素質(zhì)、高學(xué)歷群體，但由于暫時尚未購房，因此對于人才公寓有極大需求，建設(shè)人才公寓對于浦東吸引高端人才亦很有幫助。

據(jù)了解，浦東新區(qū)政府于2008年提出到2011年建設(shè)3.7萬套人才公寓的目標，按照規(guī)劃，當?shù)剡€將再建設(shè)包括各類人才公寓在內(nèi)的公共租賃房500萬平方米。

“人才公寓作為浦東新區(qū)保障性住房的特色和亮點，需要進一步推廣。”浦東新區(qū)人大常委會在2009年12月撰寫的一份《關(guān)于浦東新區(qū)保障性住房規(guī)劃、建設(shè)和運作情況的調(diào)研報告》中說。

但《報告》也指出，“規(guī)模較小，布局有待優(yōu)化，財政補貼機制還需進一步完善”，這似乎有助于強調(diào)公共租賃房作為REITs主體的必要性。

位于浦東干部學(xué)院旁的“新民北”地塊是一個典型例子。

該地塊占地面積約13.68萬平方米，按照2009年《浦東花木新民北塊地塊控制性詳細規(guī)劃》顯示，陸家嘴功能區(qū)要落實1萬套人才公寓，其中5000套將建造在新民北塊地塊內(nèi)。

但2010年最新公布的該地塊的規(guī)劃內(nèi)容中已經(jīng)去掉了“人才公寓”字樣，而且擬建設(shè)的每套房子面積此原先的人才公寓房面積大了不少。

對此。業(yè)界普遍認為，由于該地段地理位置十分優(yōu)越。一側(cè)就是上海最為昂貴住宅之一的星河灣，建設(shè)商品房利潤大于人才公寓，可能導(dǎo)致了這一變化。

一個要大量投入，一個則會產(chǎn)出不菲的收益，地方政府往往選擇后者，這導(dǎo)致人才公寓等公租房的融資難問題更加凸顯。

目前，浦東采取的是新建、購買閑置房等手段來配套公共租賃房，未來浦東方面不排除將這部分房產(chǎn)資源打包作為保障性房產(chǎn)REITs的融資主體。

三種方案齊頭并進

尚“處于研究之中”的“保障性房產(chǎn)REITs”，是浦東擬推行的三個REITs版本中起步最晚的一個，與此同時，浦東已在推進另外兩個REITs方案。

第一個是債券型REITs方案。這是目前浦東主推的方案，浦東方面期望率先爭取并確保債券型REITs首批成功試點。

資產(chǎn)包主要以金橋集團、外高橋集團、張江集團和陸家嘴集團為主，四家公司擬將旗下部分地產(chǎn)打包上市。

但隨著房地產(chǎn)調(diào)控日趨深入，外界一度擔(dān)心這一方案獲批難度加大，以致傳出這一方案被保障性房產(chǎn)REITs取代的消息，但本刊記者獲得的浦東方面文件顯示，浦東方面將確保債券型RE—ITs在國內(nèi)首批成功試點。

第二個方案是股權(quán)型REITs方案。

這是一個外界解讀為近期不可能會實施的方案。但據(jù)了解，浦東方面正在加強與海通證券和張江集團溝通，積極爭取股權(quán)型REITs率先試點，但具體內(nèi)容，尚不得而知。

上述三個方案，原本是齊頭并進，各做準備，但在最近，發(fā)生了一個較大的變化，浦東方面在三個方案中都加強了“保障房”的概念。

“我們近期對REITs試點項目募集資金的投向進行了適當調(diào)整”，一位熟悉內(nèi)情的浦東官員說。但他沒有具體透露調(diào)整后的投向是什么。

此話被業(yè)內(nèi)人士解讀為，可能部分資金會投到建設(shè)公共租賃房領(lǐng)域，但此說法尚未得到官方證實。

對此，李曉東認為，目前部分地區(qū)將商業(yè)地產(chǎn)REITs方案改為保障性房產(chǎn)REITs方案，與當前的宏觀調(diào)控有關(guān)?？紤]到國家政策對保障性住房較為支持，為使方案早日獲批，強調(diào)保障房概念適逢其時。

據(jù)悉，國家層面的REITs試點協(xié)調(diào)小組去年在上海等地調(diào)研時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)人員就提出REITs試點應(yīng)首先解決保障性住房資金需求。

各地掀保障房產(chǎn)RElTs熱潮

隨著中央加大建設(shè)保障房力度，地方建設(shè)保障房的財政壓力也在加大。“今年提出全國要建580萬保障型住房，財政撥款600億建設(shè)，但平攤到580萬住房中只有1萬塊，剩下的都要財政來籌措?！痹诶顣詵|看來，這是目前各地?zé)嶂杂诨I備保障性房產(chǎn)REITs的背景。

此前有消息稱，天津濱海REITs試點很可能在8月獲批。而該REITs方案則是側(cè)重廉租房融資的REITs。

不過，港中旅中國投資有限公司一位部門中層則告訴記者，一般意義上說，“REITs主要還是針對商業(yè)地產(chǎn)”，因為這塊收益率較高，保障性房產(chǎn)REITs如何吸引投資者興趣是一大難題。

“租金是由政府解決，售價也是政府定的。收益多少完全是由政府決定的?！崩顣詵|對于保障性房產(chǎn)REITs解決部分融資難問題頗有信心。

盡管較之商業(yè)地產(chǎn)收益較少，但人才公寓收益亦較為穩(wěn)定，在股市等低迷時期，亦能吸引投資者的注意。