全國(guó)大調(diào)查求解房屋“空置率”

網(wǎng)絡(luò)“曬黑燈”空置房大調(diào)查行動(dòng)展開

2010年8月5日起，新浪發(fā)起“曬黑燈”行動(dòng)，邀請(qǐng)你來(lái)做小區(qū)空置調(diào)查!網(wǎng)友拍攝晚上9點(diǎn)所在小區(qū)的亮燈情況發(fā)到論壇，用“黑燈率”來(lái)證明小區(qū)的空置率之高。沒想到，活動(dòng)引起空前凡響，引發(fā)全民“曬黑燈”，更有出租車司機(jī)一口氣曬出了近百?gòu)垺昂跓簟眻D。8月11日統(tǒng)計(jì)，新浪樂居全國(guó)百所城市聯(lián)合發(fā)起的“曬黑燈：空置住宅，我來(lái)證明”活動(dòng)，自5日發(fā)起至10日晚，短短5天時(shí)間，全國(guó)百個(gè)城市的網(wǎng)友曬出多達(dá)712個(gè)樓盤的黑燈照片，共計(jì)5000多張。

一邊是多數(shù)人買不起房，另一方面則有大量房屋空置，這股矛盾的洪流瞬間一發(fā)不可收拾?！昂跓簟眻D泛濫網(wǎng)絡(luò)。全國(guó)各地的網(wǎng)友紛紛以樓盤“黑燈照”、“查電表”、“曬水表”等方式展開了一輪民間統(tǒng)計(jì)。

●曬電表

雖然在“高達(dá)6540萬(wàn)套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零”消息公布之后，國(guó)家電網(wǎng)隨即否認(rèn)了這一說(shuō)法，但用該統(tǒng)計(jì)方法仍被用做學(xué)術(shù)研究的調(diào)查方法為部分人應(yīng)用。北京聯(lián)合大學(xué)教授張景秋與孟斌帶領(lǐng)的課題組對(duì)北京50多個(gè)2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行的調(diào)查表明，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16％。

北京聯(lián)大應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系主任張景秋：調(diào)查間隔兩個(gè)月且正值夏季，如果兩個(gè)月內(nèi)某住宅用電量在10度以內(nèi)，就可以認(rèn)定該住宅為空置，由此計(jì)算出空置率為27.16％。由于電表一般都在戶外，所以遇到的調(diào)查阻力相對(duì)小些。不過(guò)，這種空置率的計(jì)算方法只是一種學(xué)術(shù)研究的調(diào)查方式，數(shù)據(jù)不具權(quán)威性。

●曬黑燈

相比于電表、水表，“曬黑燈”更能直觀地反映樓市空置情況，甚至還有網(wǎng)友稱，有房企緊急裝修保照明，以降低黑燈率。雖然該網(wǎng)友的發(fā)帖內(nèi)容無(wú)法證實(shí)，但長(zhǎng)期在北京寫字樓下“趴活”的出租車司機(jī)李杰拍了上百?gòu)埿^(qū)黑燈照片。

北京出租車司機(jī)李杰：我是選擇周末犧牲掉掙錢的機(jī)會(huì)特意去拍的。拍照時(shí)間都是晚上9點(diǎn)到10點(diǎn)，主要是豪宅、高檔小區(qū)等空置得比較多，一般小區(qū)的入住率在50％以上。

●曬水表

據(jù)媒體報(bào)道，杭州水業(yè)集團(tuán)的一份最新內(nèi)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，杭州五城區(qū)57萬(wàn)戶安裝水表的住宅中，有3萬(wàn)戶為“零水表”。杭州水業(yè)集團(tuán)工作人員稱，這3萬(wàn)個(gè)“零水表”主要分布在20多個(gè)小區(qū)，并且6個(gè)月讀數(shù)都為零的有17742戶。

房地產(chǎn)資深策劃人章惠芳：按查水電的方式調(diào)查空置房相對(duì)比較準(zhǔn)確，其次是空調(diào)安裝情況。但“亮燈與否”并不能說(shuō)明實(shí)質(zhì)問(wèn)題，比如出差、晚歸等。

●查物業(yè)

幾年前海南商品房空置嚴(yán)重，導(dǎo)致70％的物業(yè)公司長(zhǎng)期找不到業(yè)主收物業(yè)費(fèi)而虧損。中國(guó)社科院金融所研究員尹中立表示，當(dāng)前我國(guó)不僅存在已經(jīng)竣工但沒有銷售的房子，而且存在數(shù)億平方米甚至更多的已經(jīng)銷售但尚未使用的“關(guān)空房”，這些在二手房市場(chǎng)空置的房子才是宏觀經(jīng)濟(jì)的真正“殺手”。

中國(guó)社科院金融所研究員尹中立：每個(gè)城市的房地產(chǎn)管理部門都有一個(gè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的處室，該部門有詳細(xì)的物業(yè)使用情況登記。但到目前沒有一個(gè)城市公布過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

另外，新浪樂居發(fā)動(dòng)大量工作人員及網(wǎng)友調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，在30多個(gè)主要城市的500個(gè)社區(qū)中，平均三成以上住宅在晚間20至22時(shí)30分“黑燈”，其中一線城市尤為突出。

空置房引發(fā)“口水戰(zhàn)”

空置房的數(shù)據(jù)經(jīng)媒體報(bào)道后，業(yè)界人士對(duì)此看法不盡一致。很多專家指出這個(gè)數(shù)據(jù)沒有經(jīng)過(guò)可靠的統(tǒng)計(jì)，不能準(zhǔn)確反應(yīng)樓市目前的真實(shí)情況，而在樓市市場(chǎng)化之下，適量的空置房是正常現(xiàn)象。而另一部分人則認(rèn)為中國(guó)的空置房現(xiàn)象已經(jīng)到了一個(gè)嚴(yán)重的狀態(tài)，是樓市泡沫的一個(gè)先兆，若不及時(shí)采取手段控制，必將引起樓市泡沫的破裂，從而危及到整體經(jīng)濟(jì)。

●黑燈率≠空置率

針對(duì)媒體如此“轟轟烈烈”地“曬黑燈”，有專家指出，用“黑燈率”證明“空置率”太不靠譜。

對(duì)流傳天下的6540萬(wàn)套空置房，有業(yè)內(nèi)人士大叫可笑，也有業(yè)內(nèi)人士表示并非沒有可能。于是就想出了用“黑燈率”來(lái)證明“空置率”的辦法一可是，這個(gè)辦法實(shí)在太不靠譜了。與其相信莫名其妙的推論。不如相信腳踏實(shí)地的調(diào)研。

空置率確實(shí)是一個(gè)很重要的數(shù)據(jù)，但這應(yīng)該由權(quán)威部門通過(guò)科學(xué)的方法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，而不能用娛樂化的手法來(lái)證明。

●4％VS25％

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地的空置率不到4％。如果按照任說(shuō)的中國(guó)城鎮(zhèn)建筑140億平方米的總存量計(jì)算，空置面積達(dá)5.6億平方米，按平均每套房100平方米算，空置達(dá)560萬(wàn)套。而統(tǒng)計(jì)局公布的目前待售面積為1.9億平方米，這中間又差了3.7億平方米。

如果按另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)算。結(jié)果就大不一樣了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠認(rèn)為，內(nèi)地商品房空房率達(dá)25％-30％。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也被中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海認(rèn)可，據(jù)計(jì)算，按照全國(guó)城市常住人口6.2億、人均住房面積30平米計(jì)算，全國(guó)約有186億平方米的住房面積，全國(guó)房屋空置面積大約在46.5億平方米-8億平方米之間。如果按照一套房80平方米計(jì)算，全國(guó)就約有6975萬(wàn)套空置房。

北京的一組電表抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：北京市自2004年開始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均為27.16％。

到底是4％還是25％?沒有官方數(shù)據(jù)出來(lái)之前，都只能停留在猜測(cè)階段。

●相信PK懷疑

在這場(chǎng)唇槍舌劍中，可以發(fā)現(xiàn)有明顯對(duì)立的兩方，一方則是以牛刀為典型的確信派，面對(duì)質(zhì)疑聲，他認(rèn)為“這樣的數(shù)據(jù)絕對(duì)不是‘空穴來(lái)風(fēng)’，質(zhì)疑的很大可能是在掩飾自身的恐懼。”他認(rèn)為。如此巨大的空置房，至少說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：一是存在大量的炒房現(xiàn)象，不少人把房買著就是等待房?jī)r(jià)上漲，玩投機(jī)。二是開發(fā)商捂盤銷售等一切伎倆的展示，“寧可不賣也不降價(jià)”，最終可能就象當(dāng)年的“爛尾樓”。他認(rèn)為，這不止是一個(gè)單方面的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它已經(jīng)關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的公平與正義，已經(jīng)關(guān)系到每個(gè)人的基本政治權(quán)利。

另外，也有專家對(duì)此持懷疑態(tài)度。華遠(yuǎn)集團(tuán)公司總裁任志強(qiáng)在博客中稱經(jīng)過(guò)他的“專業(yè)”計(jì)算得出結(jié)論：所謂全國(guó)6500萬(wàn)套空置房的說(shuō)法-根本不靠譜。任志強(qiáng)認(rèn)為，在一定程度上。合理的空置也是必要的。一、在需要時(shí)有供給的選擇余地，不會(huì)因工作調(diào)動(dòng)、家庭人口增加等要置換房屋時(shí)缺少選擇；二、起到供給增量調(diào)節(jié)市場(chǎng)價(jià)格的作用，如當(dāng)一級(jí)市場(chǎng)供給短缺時(shí)，空置房會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)增加供給，防止一手市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快。

“空置率”成了一個(gè)謎呼吁合理計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)

●“空置率”高意味著什么?

“空置率”高意味著什么?不公平。

一邊是大量空置房造成資源浪費(fèi)，一邊是百姓在“蝸居”，這表明，現(xiàn)如今，很多樓盤只有富人才買的起，只是在為富人和投機(jī)者服務(wù)。這種關(guān)系的非正義之處在于，房地產(chǎn)開發(fā)是建市在土地資源配置基礎(chǔ)上，土地是全民所有的稀有資源。這種稀有資源本應(yīng)該最大限度上惠及所有百姓，事實(shí)卻并非如此。

空置率與高房?jī)r(jià)之間不僅有直接關(guān)系，而且是互為因果的關(guān)系、房?jī)r(jià)高，會(huì)讓普通百姓買不起房，富人和投資客買得起，但卻買來(lái)同積和閑置，當(dāng)市場(chǎng)上的住房很大一部分被投機(jī)者用來(lái)囤積居奇的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步被推升。

簡(jiǎn)而言之，空置率與高房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，可以稱作“高房?jī)r(jià)推動(dòng)高空置率，高空置率是為了進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)”，這種相互促進(jìn)的關(guān)系是畸形和非正義的。

●無(wú)法計(jì)算的“空置率”?

雖然現(xiàn)在“空置率”被廣泛討論，但事實(shí)卻是“空置率”目前并沒有統(tǒng)一的概念。

普遍認(rèn)為，空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照同際通行慣例，商品房空置率在5％——10％之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10％--20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20％以上為商晶房嚴(yán)重積壓區(qū)。

那么，么叫“空置房”?有人給的定義是：“購(gòu)房者既沒有出租也沒有入住的房屋加上沒有賣去的房屋”：有人認(rèn)為空置房指那些建成之后沒有賣出去的房子，已經(jīng)賣出去的不算，而究竟在建成之后有多長(zhǎng)時(shí)間賣不出去的才算空置?是一個(gè)月、三個(gè)月還是半年?眾說(shuō)紛紜，至今尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)前流行的空置率計(jì)算方法起碼有三種：第一，全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房而積除以最近三年內(nèi)竣工面積；第三，空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積。眾所周知，三年內(nèi)竣工面積要比當(dāng)年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內(nèi)竣工面積又大幾十倍，分母不一樣，計(jì)算結(jié)果自然大相徑庭。

而家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)11日表示“要計(jì)算出準(zhǔn)確的商品房空置率很難”。

兩大官媒日前發(fā)文批評(píng)統(tǒng)計(jì)局不作為：新華社17日載文質(zhì)疑：有關(guān)部門“很難統(tǒng)計(jì)”的說(shuō)法難以消除公眾疑慮。上世紀(jì)90年代中后期，相關(guān)部門就引入了“空置面積”的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，2003年有關(guān)部門承諾“改進(jìn)房屋空置統(tǒng)計(jì)方法，建立與國(guó)際接軌的房屋空置率指標(biāo)體系”。美國(guó)、歐盟等很早就開始定期發(fā)布住宅空置率的數(shù)據(jù)，這說(shuō)明這個(gè)指標(biāo)是可以統(tǒng)計(jì)出來(lái)的。建議結(jié)合全國(guó)人口普查，加緊完善樓市信息的統(tǒng)計(jì)和披露。

《人民日?qǐng)?bào)》8月20日也發(fā)表評(píng)論《住房空置率不應(yīng)成為“傳說(shuō)”》，直指消除“空置率謎團(tuán)”，管理部門不能無(wú)所作為。

●公眾呼吁“有效辦法”

至今，官方?jīng)]有給出個(gè)準(zhǔn)話是否有采取有效辦法計(jì)算空置率。但媒體和網(wǎng)友已經(jīng)議論開了，建言獻(xiàn)策不在少數(shù)。

住房空置其實(shí)并不是是一個(gè)具有中國(guó)特色的問(wèn)題，美國(guó)和歐盟等許多國(guó)家都會(huì)統(tǒng)計(jì)住房空置率。美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》日前撰文認(rèn)為，中國(guó)應(yīng)該借人口普查來(lái)統(tǒng)計(jì)住房空置率。事實(shí)上。美國(guó)每一季度發(fā)布的住房空置數(shù)據(jù)就是通過(guò)當(dāng)前的人口調(diào)查和住房空置調(diào)查共同統(tǒng)計(jì)出來(lái)的。同時(shí)，美國(guó)禮區(qū)調(diào)查作為十年一次人口普查的“替代”，會(huì)每年統(tǒng)計(jì)全年或多年平均的住房空置數(shù)據(jù)。

文章認(rèn)為，要想得到精確細(xì)致的住房空置率，必須依賴統(tǒng)計(jì)部門進(jìn)行大量的工作。當(dāng)務(wù)之急是結(jié)合美國(guó)和歐盟的經(jīng)驗(yàn)，大體確定統(tǒng)計(jì)空置率時(shí)需要掌握哪些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并通過(guò)十年一次的人口普查全面快捷地搜集，為未來(lái)的住房抽樣調(diào)查做好準(zhǔn)備。

有網(wǎng)友也認(rèn)可此方法，認(rèn)為人口普查是統(tǒng)計(jì)空置率之良機(jī)。并且認(rèn)為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局可以發(fā)揮牽頭作用，利用人口普查小組進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)空置率可以采取兩種辦法，一種是登記時(shí)作相關(guān)的調(diào)查詢問(wèn)，另一種是由于住房長(zhǎng)期空置，普查時(shí)就能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，作出相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析。

而對(duì)于如何解決空置率高這一問(wèn)題，一項(xiàng)調(diào)查顯示，近六成受訪者認(rèn)為應(yīng)該通過(guò)征收住房空置費(fèi)來(lái)解決這一情況，32.4％的受訪者則認(rèn)為應(yīng)該通過(guò)增加房產(chǎn)稅等稅收手段，另有8.3％的受訪者認(rèn)為對(duì)于這一情況的解決不清楚。業(yè)內(nèi)的主要觀點(diǎn)是征收房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，或者房屋空置稅，增加住宅持有成本。從目前的情況來(lái)看，在內(nèi)地大面積征收房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)還未成熟，加大保障房建設(shè)，保障中低收入者居住問(wèn)題才是關(guān)鍵。另一個(gè)值得注意的問(wèn)題是，已經(jīng)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)必定會(huì)造成一定量的空置房。在解決空置房的問(wèn)題上，如果控制不好，則很容易將房地產(chǎn)行業(yè)帶進(jìn)行政調(diào)控的怪網(wǎng)。

盡管現(xiàn)有空置房數(shù)據(jù)并不完全可靠，不能作為政府制定政策、調(diào)控樓市的依據(jù)，但不得不說(shuō)的是，住宅的高空置率已經(jīng)成為不能忽視一個(gè)問(wèn)題。