悲喜二手房

有別于一手房，二手房交易流程長，涉及主體多，法律關系錯綜復雜，糾紛時常發生，風險無處不在。二手房交易中不斷上演的離奇案例，讓人感嘆房市無小事，處處需留心。

案例一

業主高先生欲出售出租房屋，于2007年1月3日詢問租客彭小姐是否愿意購買，彭小姐未表態。3月10日，高先生以100萬元的價格將房屋賣與屈小姐。4月3日，房屋過戶至屈小姐名下，屈小姐支付了全部房款。其后樓市進入瘋狂期，房價與日俱增。5月14日，彭小姐以優先購買權受侵犯為由，將高先生、屈小姐起訴至法院，要求確認雙方的房屋買賣合同無效。法院審理后認為高先生提前2個多月通知彭小姐符合《合同法》第230條規定，沒有侵犯其優先購買權，判其敗訴。彭小姐不服上訴至中級法院，中院認為高先生提前2個多月通知不符合最高法院《民通意見》司法解釋第118條規定的提前3個月期限，侵犯了彭小姐的優先購買權，二審判決撤銷一審判決，確認高先生與屈小姐之間的房地產買賣合同無效!

時過境遷，各方當事人接到二審判決時已進入2008年，樓市早已沒有了昔日的狂熱，涉案房屋價格已回落且大有繼續下跌之勢，打贏了官司的彭小姐并沒有繼續要求購買。到2008年8月房價已跌至100萬元以下，買方屈小姐遂以雙方簽訂的合同已被中院終審判決確認無效為由向法院起訴高先生要求退房還款，而此時原租客彭小姐已杳無音信!

利益驅動下，租客費盡周折搶得房子又不買，房價下跌，買主借機返約，由此導致高先生腹背受敵，損失慘重。

案例二

經世華房地產投資顧問有限公司(簡稱世華地產)居中介紹，2009年6月13日買方孫先生與賣方蕭女士簽訂《房地產買賣合同》，以149萬元購買蕭女士西岸花園一處房屋，付款方式為:簽約時支付定金2萬元，15日內再支付定金13萬元，16日內付清首期款(首期款數額為成交價減去銀行承諾貸款，以上第二筆定金及首期款均監管于銀行)，余款按揭支付。雙方約定蕭女士于簽約后3日內出具全權委托公證給擔保公司融資贖樓，并于銀行出具按揭承諾且贖出房地產證3日內簽訂《二手房買賣合同》且辦理過戶手續。任何一方逾期履行合同義務超過3日，對方可解除合同并選擇要求其按涉案房屋轉讓成交價的20%支付違約金或承擔定金罰則。

合同簽訂后，孫先生積極履行合同，如約支付了2萬元定金(蕭女士簽收后監管于世華地產)，并在銀行監管了第二筆定金及首期款合計27萬元，但因房價一路飆升，蕭女士不但不履行辦理委托公證義務，不自行贖樓，反而多次到銀行取鬧阻止按揭承諾函的出具，導致交易無法進行。經多次催告無效，孫先生遂委托律師向法院提起訴訟，要求判決解除合同，返還2萬元定金并賠償違約金29.8萬元。

孫先生提起訴訟后，蕭女士以未收到定金及其他任何款項，孫先生將第二筆定金與首期款一同監管未區分各自用途構成違約為由提起反訴，要求駁回孫先生的訴訟請求，判決解除合同，由孫先生支付其違約金29.8萬元并賠償其律師費3萬元。

法院經審理認為:雙方簽訂的《房地產買賣合同》合法有效，當事人應當全面履行合同義務。合同簽訂后，孫先生依約向蕭女士支付定金2萬元，并在合同約定的時間內將剩余定金和首期款劃入監管賬戶，但蕭女士沒有根據合同約定在3日內出具委托公證手續，也未辦理贖樓手續，顯屬違約，理應承擔違約責任，故本院對孫先生的訴訟請求予以支持。因蕭女士違約，故對其反訴要求孫先生支付違約金和律師的訴請不予支持。

案例三

業主鄧小姐2009年8月份在中介河田實業有限公司的介紹下，與一位名叫“章成”的男子簽訂了買賣合同，賣出位于龍都名園面積184.5平方米的房子，價格為210萬元(實收)。然后，在中介方的安排下，鄧小姐到公證處簽訂了委托書，委托蘭德擔保公司贖樓。但該房子最后卻過戶給了孫秀燕。孫秀燕到銀行申請按揭貸款186萬元，并一次性以支票形式支付給中介機構委托人余惠端47萬元，包含首期款和一切稅費、傭金。而最終買家孫秀燕自始至終都沒有見過業主鄧小姐，業主鄧小姐最終也只收到210萬元，合同買家章成最后消失得無影無蹤。那么，多出的23萬元究竟被誰拿走了?

在業主鄧小姐提供的公證委托書上，余惠端的確是其中的委托人之一，她確實有權“轉賣房產、簽署《房地產買賣合同》，并領取‘房地產證’……” “210萬元我一分錢也沒有少給業主，業主將房產全權委托公證給我，我是在合法的情況下，將房產轉賣給其他人，而且，公證書上也沒有標明房產售價。” 余惠端說。

案例四

原告陳先生與被告陳小姐原本是一對恩愛情侶， 2004年1月，陳先生按揭購買一套房屋，為表達愛意，戶名僅寫陳小姐一人。2006年，陳小姐發現陳先生與其他女人有染，情侶關系破裂，陳小姐收到陳先生5萬元補償后，全權委托給陳先生姐夫蔡先生出售涉案房屋，同意售房款歸陳先生，陳小姐對委托協議做了公證后返回老家。

因房價上漲，陳先生自己也需要房屋居住，2006年10月，陳先生與蔡先生簽訂《房屋買賣合同》，擬將房屋過戶至自己名下，但需陳小姐申請贖樓(贖樓款由陳先生支付)，因陳小姐遲遲不出面，導致過戶手續無法完成。2007年10月，陳小姐突然自籌資金辦理了贖樓手續，取得了房地產證原件，而此時陳小姐委托蔡先生售房的時限已經屆滿，蔡先生已失去代理權。

時至2009年，房價一路飆升，陳先生在再三要求陳小姐過戶未果的情況下委托律師向法院提起訴訟。因為沒有進行財產保全，陳小姐于2009年9月25日拿著紅本房地產證，以明顯低于市場價的價格，順利地將房子從陳小姐過戶至石先生名下。

2009年9月18日開庭，陳小姐以不知道蔡先生將房屋賣與陳先生為由，不愿意履行蔡先生與陳先生簽訂的《房屋買賣合同》。2009年10月，陳先生接到法院判決書，判決陳小姐將房屋過戶于陳先生名下。幾天后，案外人石先生持房地產證找到陳先生，聲稱陳小姐已將房屋賣給自己，要求陳先生交房。由于房屋已過戶至他人名下，陳先生再次向法院提起訴訟，要求確認陳小姐與石先生之間的買賣合同無效。

律師說法:

一、陰陽合同、ABC單問題

陰陽合同是業內公開的秘密，簽約時為規避國家稅收達到降低交易成本的目的，買賣雙方你情我愿，惡意串通，約定以原登記價過戶(陽合同)，實際成交價付款(陰合同)。在約定買方承擔全部稅費(業主實收)的情況下，房價暴漲時業主會“損人不利己”，以陰陽合同違法無效為由借機毀約，要求以實際成交價過戶，以增加買方交易成本，逼使買方放棄購買，此乃房價飆升時業主慣用的毀約手法，買方不得不防。建議買方在合同中明確約定所承擔稅費的上限，超出部分按法律規定處理，以防“法律意識較高”的業主借機毀約。

案例三提到的情況業內稱“ABC單”。房價上漲時，不少炒房客借機入市，在房產未過戶的情況下易手賺取差價。全權委托公證書這時就好比中介手中的“尚方寶劍”，有了這份委托書，受托人就獲得了隨意處置房產的權利，以更高價格轉賣給實際買家。而委托書的漏洞在于:受托人身份不明，沒有約定交易價格、沒有指明受托人與誰去交易。這往往會使對二手房交易流程不熟悉的業主 “中招”，被真假兩個買家同時起訴“一房二賣”，造成被動。建議業主在簽署授權委托書時應熟悉受托人基本情況，例如，受托人是哪個公司的，要明確指定最低交易價格、買受人，不要賦予受托人轉委托權，并留存一份備查。在發現受托人濫用委托權，自身權益可能受損的情況下及時中止委托，親自辦理售房事宜。

二、贖樓方式問題

二手房交易中業主的房屋大多處于銀行抵押狀態，而解除抵押(贖樓)是過戶交易的前提。業主對其按揭房屋負有贖樓義務。贖樓可以委托擔保公司融資進行，也可自行籌資進行。實踐中業主大多委托擔保公司融資贖樓，而擔保公司融資贖樓又分為一筆款贖樓和兩筆款贖樓兩種方式:一筆款贖樓是由擔保公司為買方擔保按揭貸款給賣方贖樓，業主贖樓與買方按揭屬同一筆款;兩筆款贖樓是擔保公司為業主擔保向銀行借款贖樓，業主贖樓與買方按揭互不相關。一筆款贖樓的本質是將業主的贖樓義務轉嫁到買方，買方在過戶前就要逐月供樓，面臨著一旦業主毀約錢財兩空的巨大風險，但可以節省兩筆款贖樓的短期利息。從風險角度考慮，建議買方選擇兩筆款方式贖樓。案例二中蕭女士既不按合同約定在3日內出具全權委托公證委托擔保公司贖樓，也不自行贖樓，其行為已構成根本違約，應當承擔違約責任。

三、定金與違約金問題

定金與違約金都是違約懲罰措施，不同的是定金具有完全的懲罰性，即使毀約方的毀約行為沒有給守約方造成任何損失，也要承擔定金罰則。而違約金兼具補償性和懲罰性，根據最高人民法院相關司法解釋，過高的違約金可能不受法律支持。為確保合同的履行，建議“首期轉定”，提高定金數額到成交價的20%，并約定守約方的律師費由毀約方承擔，以增加毀約方的毀約成本。

案例二中蕭女士違約事實明顯，根本沒有必要支付高額律師費和訴訟費提起反訴，企圖通過反訴來牽制本訴，嚇倒孫先生的目的注定無法實現。蕭女士正確的做法應當是積極應訴，在違約金數額方面提出異議，以最大限度地降低損失，其錯誤地反訴要求孫先生支付29.8萬元的違約金等于對違約金數額沒有異議，從而喪失了唯一的降低損失辦法。

四、按揭貸款問題:

房貸政策多變，不要輕信中介公司的貸款額度承諾。實踐中按揭貸款不足或按揭不成的情況比比皆是，建議買家對此有所預料，約定一旦銀行按揭貸款不足支付剩余房款的處理方式，如解除合同互不追究責任，或在一定限度內自籌資金補齊，千萬要注意中介提供的格式合同版本中有無按揭不足或按揭不成一次性自籌補齊的條款，以防到時沒有能力補齊構成違約。

五、代簽合約問題

利用全權委托公證書存在的法律漏洞，自作主張另行高價出售房產給他人，是目前中介吃差價的主要方式。而夫妻共有房屋一方代簽、業主房屋家人或朋友代簽的情況實踐中也大量存在，一旦房價上漲，業主又以沒有授權為由不承認合同。業主代簽對買方十分不利:房價上漲時業主否認合同效力，房價下跌時追認合同，買方完全處于被動狀態!建議由業主提供書面授權委托書，并對業主做電話錄音確認，同時約定代簽人責任(一旦業主不認可由代簽人承擔定金罰則或支付違約金)。

六、優先購買權

關于租客優先購買權問題，《合同法》第230條，規定出租人出售房屋應在合理期限內通知租客行使優先購買權，對于合理期限的具體長短卻沒有規定;最高人民法院《關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條，規定出租人出售房屋應當提前三個月通知租客，否則承租人可以請求法院確認房屋買賣合同無效;而一些地方性法規對此也有不同的規定，業主在出售出租房時對此應加以留意。

七、財產保全

紅本房產證在手，僅需數日房子即可完成過戶手續，二手房買賣糾紛中的買方起訴后應盡快申請法院保全，以免業主一房兩賣，導致勝訴后難以執行。

有交易就有糾紛的可能，沒有必要忌諱打官司。目前二手房交易的糾紛解決方式不外乎兩者:訴訟和仲裁。訴訟法官專職，兩審終審，錯了有補救途徑，收費低，易于執行;仲裁仲裁員兼職，一裁終局，錯了不好糾正，收費高，可能不予執行。建議選擇訴訟不要選擇仲裁。(編輯/零度)