淺談農業科研單位公房售后的物業管理

張德軍

（湖南省農業科學院基建規劃處，湖南 長沙 410125）

單位公房是享受國家政策扶持而建的公有住房，是指企事業單位的職工按國家房改政策與當地人民政府出售公房方案購買的公有住房,享受優惠政策的經濟適用房或集資合作建造的住房，不包括單位公有非居住用房,也不包括與房改無關系的個人擁有的私產房屋和租用住房。

由于單位公房牽涉面積大，分布范圍廣，特別是在城市住房比例中占一定的比例，同時涉及單位多，它的管理好壞直接關系到城市建設的發展、人們居住環境的改善和城市品位的提高，以及市民綜合生活質量的好壞。

1 農業科研單位公房物業管理存在的主要問題

1.1 售后公共設施與共用部位的維修

單位公房多為計劃經濟時期建造的。整體來說，這類小區相對商品房來說，單位公房小區在硬件設施和軟件管理上都存在許多歷史遺留問題，單位公房由于建筑時間早、使用時間長而導致保養不夠、損壞較嚴重，加之配套設施不完善，設備老化以及房屋本身質量等問題，個別甚至存在安全隱患，給物業管理帶來較大的困難。其表現為：小區樓房陳舊，上下水管網及電路網老化，道路凹凸不平，監控等信息化設備缺乏；部分公房外墻已經大面積脫落，部分屋面和墻體滲漏，下大雨時會有外墻墻石和樓頂碎石脫落，對樓下過往行人安全造成威脅。

單位公房出售給職工個人后，住房的維修一般情況是：自用部位和自用設備的維修養護，由產權人自己負責，樓房的共用部位和共用設備的維修養護，通過建立維修基金的辦法，由單位和相關的產權人共同進行維修養護。但樓房的居民們無法自發聯合進行樓體墻面維修，而單位覺得房子已經售給個人，辦好了房產證，屬于個人私有財產了，理應由個人自行負責維修養護。由于維修基金本身不多，而且維修費只能用利息，支用維修基金的手續也很繁瑣，所以公共部位的維修是一大難題。

1.2 物業費的收繳問題

物業費是單位公房物業管理中的核心問題。此費是個人交還是單位交？一直以來，單位公房物業服務費用是由售房單位來支付的。當前，一些企事業單位宿舍并不向本單位職工收取物業管理費，但隨著單位公房交易日趨活躍，越來越多的非本單位人員成為房子的新主人。這些“外來人口”能否“頂替”原房主享受物管費減免權利？由政府投放資源對已私有化的單位公房進行維修養護，這在資源配置的合理性上可能引起社會質疑。

但是，不少單位公房住戶沒有物業服務的繳費意識，物業管理費收不上來。單位公房業主一般每月向單位交納十幾元清潔費、治安費。即使這么少的錢也不能夠做到100%的收繳率。

1.3 業主觀念需要更新

大部分業主，尤其是那些離退休的老同志和下崗工人，經濟收入低，福利條件差，守舊思想根深蒂固，住了十幾年乃至幾十年的單位福利房，一直不要交管理費，無論是什么問題，如房屋漏水、路燈不亮等等，都找單位房管科或后勤部門就行了，從來是只管住，不管修。而現在實行物業管理，住房要交費了，一些維修、服務也變成有償的了。而一些業主的思想觀念未更新，自然對單位公房物業管理難以接受或很不理解。另外，一些住戶對物業管理收費內容不明確，以為交了管理費，物業公司就什么都要做，否則以拒交管理費相脅。

1.4 物業管理收費標準低，虧損嚴重

單位公房物業服務基準價格偏低，物業管理公司入不敷出。如此一來，形成惡性循環，使物業管理工作陷入困境。

1.5 維修基金杯水車薪

單位公房出售后，按照統一管理模式要求，必須提取維修基金，提取比例為房款的2%。事實上，單位公房房屋質量普遍較差，而長期的低租金使房屋得不到及時的維修養護，造成房屋完好率低，設備陳舊、老化。加之維修基金的匱乏，給維修造成較大壓力。

2 解決農業科研單位公房物業問題的策略

2.1 加大前期投入，完善配套設施設備

政府、單位應在公房物業管理起步階段進行必要的前期投入。比如完善小區的一些配套設施設備，整修樓體外墻、下水道，進行綠化等。除了對單位公房小區的基礎配套設施設備及環境質量進行整治改造外，還要將一系列社會公共服務設施一并納入規劃進行改造，增加前期投入，使其具備物業管理條件后，再引進市場機制下的物業管理服務。這樣既能吸引物業管理公司接手單位公房，又能減輕業主的負擔，改善業主生活環境，有利于業主接受物業管理，促進單位公房物業管理的啟動。此外，由于目前大多的物業管理還屬于“福利”或“半福利”狀態，因此必須采取有效措施確保物業管理公司能保本微利，在正常經營狀態下不至于虧損嚴重而紛紛退出單位公房物業管理市場，促進形成良性循環機制。

2.2 加強宣傳動員，明確物權責任主體

居民要逐步樹立住房保值增值離不開物業管理的觀念。而宣傳社會化、專業化、規范化的物業管理是實現物業保值增值的有效途徑。職工宿舍的物業管理費原是單位的福利補貼，不需要職工本人交納，個別職工將房屋產權對外出售后，該物管費補貼也應隨之取消，改由新戶主交納。

按照單位公房上市交易的有關規定，住戶購買的公有住宅樓房上市交易后，該房屋的產權性質轉變為商品房產權，新購買并取得該房屋所有權的住戶應負擔全部物業管理交費項目。

如中山市為明確對已出售公房共用部分的維修養護責任，市政府出臺文件規定：按房改政策購買的單位公房（已超過5 a）和按成本價購買的公有住房共用部分的維修，原產權單位不用負責，所有資金由住戶分攤負責；自公有住房售后第6年開始，共用部分的維修養護，原產權單位不再負責，應由所在用戶共同負責。

個人繳費逐步代替單位繳費，這是業內一致認為的單位公房物業服務收費的趨勢，但是在轉變過程中尚需各方協調努力。

2.3 大力發展經濟，單位給予支持

經濟發展水平不高，業主收入不高，相當部分業主物業管理消費承受能力較弱，是業主對物業管理收費耿耿于懷的根本原因。誰不想讓自己的房屋接受專業化、高標準的維修和養護呢？居住單位公房小區的居民與商品房小區的居民相比，收入相對而言要低一些。所以，大力發展經濟，增加居民收入，是推行單位公房物業管理的根本措施。

要想搞好單位公房的物業管理，除了政府的重視和扶持外，原單位也要給予一定的支持。作為單位來講，把宿舍小區推向社會，實行專業的物業管理，等于卸了“包袱”，輕裝前進。但這只是“卸”包袱，而不是“扔”包袱。為了讓業主不會一下子感覺到太大的經濟壓力，單位不妨給予一定的補貼。假如物業管理費是1 元/m2，那么單位、個人各出 0.5 元／m2，按 80 m2計

算個人每月只需要出40元左右，應該還能接受。

2.4 業主要轉變觀念，增強被服務意識

房子歸自己所有后，人們就會重視房子的保值增值問題。行政福利型的管理，非但不能使物業保值增值，而且還會加重政府負擔，對其他的公民也不公平。社會分工越來越細，財富的積累要靠效率。只有完善的分工和較高的效率，才能使社會高速有效運轉。房屋交給物業管理公司來維修養護，業主可以有更多的時間和精力在本行業中發揮才智。被服務意識的增強，可以讓業主更好地分配時間，也會更加容易接受物業管理。實際從道理上說，單位公房的物業服務費用應該由單位公房售后的個人來承擔。因此，單位公房維修養護應由產權人負責。

政府有關部門、單位還可以規定并積極組織、引導單位公房小區業主召開業主大會或成立業主委員會，通過公開招投標的方式向社會選聘有資質的物業管理企業對小區進行專業性的物業管理，規范單位公房物業管理收費，實行小區自治，使單位公房物業管理進入市場化。

2.5 建立完善的維修基金管理制度

建立完善的基金管理制度，對于單位公房的物業管理將有很大的幫助。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。按有關文件規定，單位公房由公房轉為私房后，售房款屬于原產權單位，售房單位應將售房款的20%～30%作為單位公房的專項維修基金。同時，購房者按購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金。維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用，嚴禁挪作它用。

3 小 結

單位公房小區是計劃經濟體制下遺留下的產物，有著自身的特點和復雜性，也關系到廣大群眾的切身利益。單位公房物業管理的問題是在經濟發展過程中必須面對的一個問題。單位公房的物業管理，無論是從居民生活需求，還是從城市的定位來看，都具有重大意義。只有政府、單位、業主形成良性互動，共同努力，才能把各種問題解決好，真正實現雙贏，營造和諧社會。

[1] 李巧波.公房自營式物業管理探討 [J].現代物業，2007，（6）：24-25.

[2] 李愛珍.規范物業管理的必要性[J].企業研究，2004，（11）：67-68.

[3] 陸一川.已售公房物業管理的三大難題 [J].城市開發，2002，（19）：39.