解決四大根本問題才能治理好樓市亂象

黃志軍

本輪房地產調控已出現膠著狀態。對于日益嚴重的樓市亂象，如果治理目光只盯著房價，不從人口、資源、財富分配、市場機制等深層次來思考，那么要取得實效是有困難的。處理不當，很有可能引起房價的更大反彈，造成更尖銳的社會矛盾。

一方面，近幾個月來出臺的一系列政策聲勢很大，對打擊房地產投機毫不手軟；另一方面，開發商的對賭意識又很濃厚。更有知名人士斷言，房價一直下跌是不可能的，一直下跌也沒有好處。此情此景，不禁讓人要問，這“打房”，是真打還是假打？

應該說，針對房價飛漲、民怨沸騰，今年4月出臺的調控政策，選擇炒房客作為打擊對象，其方向是對的。但由于房地產市場積弊太深，長期問題與短期問題糾纏在一起，這些政策又被誤讀為打壓房價，而老百姓又對房價的下跌有很高期待，這就使得本輪調控陷入了十分尷尬的境地。

本輪調控如果把目光只盯著房屋價格，不從人口聚散、資源配置、財富分配、市場機制等更深層次來思考，那么要取得治本的效果是有困難的。一旦處理不當，反而有可能引起房價更大反彈，造成更尖銳的社會矛盾。因此，當前治理樓市亂象必須直面四大根本問題。

第一，人口聚散畸形問題。近年來房價漲得最兇的城市是誰？是北京、上海等一線城市。這些城市為什么會瘋漲？和人口，特別是外來人口增長太快有關。房價是人口的函數。當一座城市的人口越來越多，特別是外來人口大量涌入時，房價的上漲自然是勢不可擋的。

第二，資源配置錯位問題。為什么一線城市那么擁擠，房價越漲越高，生活成本越來越大，工作節奏越來越快，就業壓力越來越嚴重，人們還要拼命地往里面擠呢？還要不顧尊嚴地“蝸居”在一起，成為身心俱疲的“蟻族”呢？這和近幾十年來各類資源的嚴重錯配有關。

改革開放以來，在非均衡發展戰略的影響下，包括人才、資金、技術、文化、教育、醫療等在內的各種社會資源，嚴重向一線城市傾斜配置，致使地區差距、城鄉差距越拉越大，人口流動出現異常，社會結構發生突變。這種資源錯配狀況如果不改變，那么中國經濟面臨的問題就不可能得到根本解決。

第三，社會財富瓜分問題。當人口不斷向一線城市聚集、資金等資源不斷向一線城市聚集時，當房地產的局部供求由于政策與制度因素出現越來越明顯的失衡時，房地產的性質就開始發生變化甚至異化了。房地產已經從住宅消費品，蛻變成投資品直至瓜分社會財富的籌碼了。一方面，一些地產大鱷和投機客利用各種杠桿工具，大肆占有土地資源和金融資源，通過手中的房地產籌碼，竭力盤剝住房消費者的財富；另一方面，消費者面對瘋漲的房價，在無奈之中很快發現社會財富正在向少數人手中聚集，貧富差距越拉越大。其間，房地產行業正扮演著重要的掠奪者角色。

第四，市場機制異化問題。由于土地制度以及其他體制與機制原因，正在發育中的中國房地產市場，受到了多股力量的拉扯。一是土地財政的拉扯，二是開發商與投機客牟取暴利的拉扯，三是散沙似的住房消費者的拉扯。當前兩股力量合為一體時，房地產市場的價格形成機制就不可能正常了。

在土地財政的影響下，在片面追求經濟增速、試圖利用拉抬房價來提升一個地區的GDP的情況下，來自土地財政的漲價沖動與來自房地產開發商與投機客的牟利動機一唱一和，這就直接導致了房價的持續暴漲，導致了房地產市場的長期問題與短期問題糾集在一起，直至積重難返、積弊難除。而經濟發展方式如果不轉變，地方財政還要過度依賴土地收益，要解決房價問題也不現實。

由此來看，萬眾矚目的房價問題只是最表面的現象。頭痛醫頭、腳痛醫腳，是治不了房地產市場痼疾的。房價問題牽連很多，只有從社會資源的合理配置、從人口的地域聚散、從社會財富的均衡分配、從房地產市場的制度建設，總之只有從經濟與社會發展的角度看問題，才能找到活血化淤、治標治本的好方子。