囤地為何能夠囤到地老天荒

徽湖

在房地產利益鏈條中，各主體各取所得。地方政府拿走土地出讓收入以及交易環節的各項稅費；而開發商主要從建房賣房過程中盈利；房蟲們則通過炒房獲取收益。無論是地方政府、開發商還是投資客們，都通過房地產賺足了銀子。但上述利益各方并非最大受益者，其“江湖老大”是那些手攥大量開發用地的“地主”們。在房地產圈內流傳這樣一句話：當官最好做國土局的領導，做商人最好做開發商，搞開發的不如囤地炒地的。由此可見，囤地是前無古人、后無來者“一本萬利”的好生意，其利潤率要比開發商賣樓高得多。

對于開發商而言，由于土地價格的漲幅使其坐收土地溢價，或者因提前購置土地，使土地成本與終端售價之間的利潤急劇增厚，囤地成為理性選擇。融資渠道等因素加劇了囤地現象，原因是受到各種政策限制之后，房地產從以銀行間接融資為主，轉向直接融資為主。而投資者看房地產公司有沒有價值，除了現金流、回款額等項目之外，土地儲備成為最重要的指標。一家上市公司股價高不高，就看其土地儲備多不多。這就形成了一個惡性循環，即便房地產商以高價拍得土地，也能從資本市場上得到源源不斷近乎零成本的現金流，投資者與被投資者互相助長，形成瘋狂的土地情結。

2010年8月有媒體報道：北京某房地產公司通過捂地5年，土地增值額達到了200億，這充分印證了蓋樓不如囤地、蓋樓不如炒地的中國式“奇跡”。統計數據顯示，這家公司最近3年利潤總和約為20億元左右，但其在北京朝陽區東風鄉的一塊土地捂地5年后，業內專業人士預計多賺的利潤就超過200億元。在房地產圈內，大家都把捂地、囤地稱為“土地銀行”。開發商存取的土地數量越多，期限越長，“地主”獲取的利息就越大。毫不夸張地講，“土地銀行”利息比販賣毒品、鴉片的利潤還要大。

在巨大利潤誘惑下，囤地捂地現象在全國遍地開花。據國土資源部最新公布的統計數字顯示：截至2010年6月，全國共閑置土地1457宗，而廣東、海南、江蘇和北京的閑置土地占據多數。其中北京地區閑置土地共計160宗。據國土部下發的《有關房地產開發企業土地閑置情況表》，北京160宗閑置土地中有125宗地塊是由于政府原因造成的，有35宗是由企業原因造成。這35宗閑置土地共計148萬平方米，持有者是26家房地產企業和個人，其中不乏有國內知名的大型一線房地產公司。

除了開發商是囤地主體之外，實質上在地方政府也存在制度性囤地。對于政府來說，土地資源仍然是必逐之鹿。土地收入占到地方經濟的半壁江山，國企改制、下崗職工安置等公共投入都指望著企業本身的土地拍賣收入，甚至在上海等地早期的大規模軌道交通等公共設施建設等，也靠土地獲取巨額資金來源。因此1996年始創于上海、深圳的土地儲備中心制度迅速席卷至全國。雖然國土資源部與地方政府一再聲稱：土地儲備機構的定位不以盈利為目的，要積極服務于政府，是隸屬于國土資源管理部門的事業單位，但在GPD政績觀的引領下，房地產成為中國經濟的重要支柱，是地方經濟發展的龍頭，因此土地儲備機構不參與房地產利益分配只能是烏托邦式的理想。

實質上政府土地儲備機構就是政府擁有的最大資產的管理者，也是土地市場的實際市場主體。打個比方，如果在足球場上，裁判既是比賽的執法者，又充當運動員的角色，這樣的比賽肯定有利于裁判充當運動員的這一方。因此只要地方政府繼續靠地生財的制度存在，地方政府儲地的熱情將有增無減。而土地招拍掛的交易拍賣本質，所謂土地儲備無非就是土地投資的代名詞。因此近年來，為了提高土地出讓價格和收益，各大中城市的土地儲備中心也長期存在年度開發用地計劃不能夠按期完成。經常有官員解釋說因為拆遷難度大造成土地上市延期，這只是表象，根本原因還在于利益在背后作梗。

由于存在嚴重的囤地現象，導致了商品房供應的稀缺，從而直接推動了全國房價在近年來的快速上漲。而房價的上漲，使得土地成為最值錢的投資品種。囤地推動房價，房價反過來推動地價上漲，地價上漲使得囤地更為瘋狂。在此“良性”循環下，囤地為利益各方帶來了巨大收益。按照當前的房地產管理制度，土地交易具有很強的壟斷性和排他性，開發土地只能在政府和開發商之間流轉，土地價格實現關門定價，因此房地產的囤地者只有兩位：一是土地儲備中心；二是與之關系密切的開發商。

面對土地儲備中心的囤地，按照目前的管理制度和相關法律，如今處于一個管理真空的狀態。這就好比在足球場上讓身兼兩職的裁判公平吹哨，這是不可能的事情。因此要想解決地方政府的土地出讓方式，就必須要解決一些根本性的問題：比如改變地方政府對GDP的盲目崇拜，官員升遷模式需要改變，同時地方政府為何嚴重依賴土地財政，也和目前的中央和地方的分稅制有關。從此角度看，土地儲備中心的囤地沖動并非僅僅是利益驅動，而是多方面原因綜合造成的，要想徹底改變，必須治根，很多制度性的問題不解決，地方政府制度性囤地根本無法遏制。

對于開發商囤地，其實在我國土地管理法中早有規定：對土地閑置滿一年不滿兩年的，按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。對因政府、政府有關部門行為造成的閑置土地，國土資源行政主管部門必須盡快協調有關部門，擬訂處置方案報政府批準；確因規劃調整的，可采取改變用途、等價置換等途徑及時處置。

懲治開發商囤地，可謂有法可依。但令人遺憾的是，多少年以來，雖然開發商囤地是人所共知的事實，有關部門的“重拳”雖然經常高舉，但面對開發商總是輕輕落下，多年以來，全國并未收回幾宗土地。很多敢于囤地的開發商都很有“背景”。官商勾結下，地方土地執法部門即使有心“殺賊”，很多時候由于其他部門的不配合，經常陷入孤掌難鳴的境地，最后只能長嘆“無力回天”。即使到今天，在收回閑置用地的操作層面，并沒有一個詳細的技術細則，比如在時間認定方面缺乏標準，這也是國家法規淪為一紙空文的重要原因。

當我們的城管隊員能夠在每一條大街上精確打擊那些小商游販，讓他們無處可逃；當我們可以舉辦全世界矚目的2008年奧運會及上海世博會；當我們的神5、神6能夠遨游太空，宇航員能夠出艙向全世界宣布我們也是太空大國時，我們可以驕傲地告訴地球人，中國是一個大國，我們是一個強國，我們的GDP已經坐二望一。但冷靜下來，我們也發現自己有很多欠缺之處：比如城市的井蓋問題、吐痰問題。還有有法不依、有令不行的問題，當然并非我們欠缺能力，也非坐視不管、或睜一只眼閉一只眼，而是執法者和有關管理機構是否參與了背后的利益瓜分，是否存在私利或權力尋租的問題，這才是問題的關鍵。

如此之多的閑置土地拋荒，明明手握閑置土地處置辦法的“尚方寶劍”，何以寧肯容忍土地行情飛漲、開發商坐收漁翁之利，卻不肯出手收回以壓抑地價控制房價？顯然，閑置土地處置辦法并沒有得到認真的落實，是因為執法的軟弱，而深層的原因，是行業管理機構在這場利益博弈中，屁股坐在了土地占有者一邊，這個土地占有者自己其實也是其中一分子。最終還是那句話，根本性的制度不改變，囤地還會囤到天荒地老。