趙向標 廖曉斌

開征物業稅這條路，中國遲早必須走！要有效地促進房地產的健康發展，保障多數人的利益，就必須改革我們的規則體系，并選擇一種有利于大多數人的規則和制度體系，只有規則的平權才可能帶來利益上的平權，才有真正的健康的市場秩序，而這些正是物業稅所能承擔的責任！基于物業管理與房地產業的高度關聯性，我們認為物業稅一旦開征，勢必會影響到物業管理行業。但是，目前開征物業稅條件還不成熟, 而且現在也不是推出物業稅的好時機,因為目前政策重點是擴內需,首先要減少居民負擔,而物業稅的開征顯然不利于增加居民的可支配性收入。因此我們推斷，在短期內,開征物業稅并不會有實質性的推進，主要可能還是停留在研究與空轉層面。

十年爭論與大勢所趨

隨著市場經濟在中國逐漸落地生根，物業稅逐漸提上日程，時至今日，有關爭論已近十年。在我國改革的早期階段，不少市場取向改革的支持者都認為，物業稅征收只是早晚的問題，物業稅是房地產市場正常運行的重要的制度支撐。如何用物業稅來規范房地產市場和保障普通人民和利益，成了物業稅近年的主題。

借鑒國外經驗，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅，并以財產的持有作為課稅前提，以財產的價值為計稅依據。各國房地產保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業稅”。在中國，關于物業稅的官方表述，要追溯到中共十六屆三中全會通過的《完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》。《決定》提出，“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”。2006年開始，北京、深圳、南京、重慶等6個城市和地區的征稅機關對物業稅進行“空轉”試點，2008年試點城市數量進一步增加到10個。空轉是指虛擬意義上的征收，沒有實際資金參與，但一切步驟和真實征稅流程相同，由地方稅務部門和國土資源管理部門共同參與。空轉試點為開征物業稅積累了經驗，取得了一些技術上的突破，但更主要的作用是發現問題。

總體而言，政府開征物業稅有兩方面的原因：一是節約土地資源，保證房地產業的可持續發展。近年，伴隨著房地產業的發展，住宅面積標準盲目增大及用地浪費等問題越來越嚴重。物業稅的開征在某種程度能有效保障未來住房消費，引導人們形成合理的住房消費觀念，對節約土地資源有重要意義。二是出于房地產宏觀調控的需要。物業稅能在某種程度上抑制高房價。如果消費者在購房時除了要考慮一次性的購買成本外，還不得不考慮終生的持有成本，決策就會回到相對理性的水平上，需求就會得到相對抑制。

正是因為上述原因，物業稅的開征便是經濟和社會發展的必然。就現實而言，目前我國實行的是1994年確立的稅制，這是一套以所得稅、流轉稅為主體，其他稅種輔助配合的復合稅制體系。這套稅制仍或多或少地帶有計劃經濟的色彩，隨著經濟的發展，一些不盡完善的地方逐漸暴露出來。相比之下，從對房地產交易環節征稅過渡到向保有環節征稅，是一個大的進步，是政府試圖引導人們改變住房消費模式的一種制度性設計。

開征物業稅面臨的困境

目前開征物業稅面臨兩種困境：一種困境是來自民間的反應。物業稅一旦開征，在短期內社會各階層都會增加支出負擔。不管已經持有住房的人還是正在租房的人。有住房的會增加持有成本，而租房人會因為房東持有住房成本增加轉嫁到租金上而增大負擔。同時，物業稅也可能拉大地區差距，包括同一個城市不同地段之間加速分化。因為越富有的地區，房價也越高，地方政府從物業稅獲得的收入越高，也就越有經濟能力進行公共投資，從而進一步增加了該地區的吸引力，并吸引大量高收入階層向該地區遷入，再次抬高房價，充足地方財力，對該地區而言是一個良性循環。但代價是貧窮地區地方財政收入緊張，人口遷離，陷入惡性循環。同時這意味著大量的優質公共品、公共資源會被高收入階層壟斷獨占。這種結果極有可能導致在某種時候不得已而退回到計劃經濟的體制中去，通過計劃經濟來重建平等競爭的市場。

另一種困境是地方政府的反應。開征物業稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這會讓地方政府缺乏征收物業稅的積極性。地方政府主要是擔心對吸引外來投資產生沖擊，同時影響地方短期財政收入和GDP的增長。對政府而言，相關收入已成地方應屆政府財政收入的主要來源之一，不繼續“寅吃卯糧”下去，就要過苦日子、窮日子了！混水才可以摸魚，若進入水至清的境地，就無魚可摸了！強大的法治體系，規范的市場秩序，恰恰是某些地方個別依賴“土地財政”聊以度日的官員們的噩夢！但恰恰正是這樣一批人，占據著不少地區經濟改革的話語高地，對諸如物業稅的征收持反對意見。

兩種力量的反應，一個是不滿現實的；一個是壟斷了資源分配的，物業稅就會陷于一種無奈可何，但這并不是緩征或不征物業稅的理由。基于未來發展的趨勢，物業稅征收是一種必然要求！

來自三方面的挑戰

如物業稅的進入實征過程，其自身會面臨多方面的挑戰，主要來自以下三個方面：

首先是評估能力不足的挑戰。物業稅將以不動產的市場現價作為征稅的稅基，因此，高效的批量評估技術的運用，是獲取所有應稅不動產市場現值的基礎。這就要求征稅機關具備相應的評估能力。但目前的主要問題是，一方面需要一大批評估技術人員，另一方面開展評估還需要采集樣本數據，也需要人力與物力的投入。中國現在只有約3萬名評估師，注冊評估師不到1萬人，有些縣城連一個注冊估價師都沒有。這些人要對全國660個城市的幾百萬億平方米的城市不動產進行評估顯然是力不從心。如果想全面開征物業稅，全面完成所有應稅不動產的評估，至少需要幾年的準備時間。

其次是納稅人自身抵觸的挑戰。所謂物業稅從理論上說是一種財產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。在中國，物業稅可簡單地理解為“把本來一次性交70年的‘土地出讓金’分成70年來收”，這樣就大大降低了房地產開發成本，這將降低房價，同時也會遏制一般房地產投資。開征物業稅后，如各種條件具備，納稅人所持有的物業可能因此得到更好的保值與增值。也只有如此，納稅人才愿意繳納該項稅賦。但毋庸諱言，中國房地產市場的未來前景并不被所有人看好，而行政壟斷的力量則仍在不斷強化之中，多數人對持有物業保值增值缺少信心，也就缺少主動繳納物業稅的動能。而輿論之所以支持物業稅，是基于物業稅是一種調節貧富差距的工具，有利于抑制房地產投機，但并不代表大部分納稅人認為自己應該繳納物業稅。我國的納稅人缺乏為自有不動產納稅的文化傳統與思想準備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉促出臺物業稅，極有可能出現大面積的欠稅。而更重要的問題，底層乃至中產階層都因為物業稅的征收而飽受煎熬，一度被人們寄予厚望的物業稅，聲譽一落千丈；群眾開始走向物業稅的反面，從社會管理角度看，這必將成為一個危險的信號。

第三是稅務機關自身征收能力制約的挑戰。目前我國稅務機關征稅主要是針對法人，對個體工商戶則采取定額稅的方式，個人所得稅大多采取單位代扣代繳的辦法。如果對居民開征物業稅，就意味著稅務機關要面對千家萬戶的居民，如何高效地征收，將是對稅務機關的一大挑戰。而且，開征物業稅對現行的稅收體系也將造成較大影響。開征物業稅如何與現行的財稅制度進行銜接？如何把土地出讓金、房產稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅？開征物業稅按照什么樣的標準來執行，對于不同的物業，怎樣進行區分？是按照地理位置，還是按照戶型面積、擁有套數或者按照物業價值，標準很難界定。諸如種種。對于這些政策基礎差別巨大的房產評估其市值并征收物業稅存在明顯困難。我們不可能對不同房屋確定不同稅率，導致出現幾十種不同的征稅待遇。而且，從居住者方面來看，核心城區的住房，一般戶型較小、建筑質量和周圍環境都較差，但空間位置好，市場價值高，業主按說應該繳納物業稅，但這些房子的居住者往往以中低收入人群為主，如何保證物業稅的繳納？

物業管理的背后

站在物業管理的角度，必須思考一個問題，那就是物業管理與物業稅會有何關系，或者說必將開征的物業稅對物業管理的影響究竟在哪里？我們認為，物業稅既然影響到房地產業，也就勢必會影響到物業管理行業，這種影響必將是漸進而深刻的，具體表現在正反兩個方面：

一方面它能促進物業管理的健康發展。由于物業稅的征收能有效促進房地產交易更趨活躍，進一步擴大了房地產的市場發展空間，物業管理也因此有了更大的生存發展空間。同時，由于物業稅征收所帶來的高額成本，促使發展商不會再將主要精力集中去拿便宜的土地，而是會在做好產品規劃設計，打造精品項目上下功夫。而入住物業項目總體質量的提升必然會大大減少物業管理糾紛和矛盾的發生機率，或明顯降低糾紛和矛盾的表現烈度，有利于物業管理的健康發展。

另一方面，物業稅的征收，一定程度上也會降低業主的支付能力，隨之也會降低業主的物業服務費支付能力，在某種程度上會加大物業費的收取難度。與物業稅相較，物業管理費對業主來說會變得更讓人關注，也因此，業主更加注重物業管理服務的實用性、經濟性。